商业地产总务行政管理手册

商业地产总务行政管理手册内容摘要：

制度包括公司岗位责任制、固定资产管理制度、指标考核制度、统计核算制度、会计核算制度、业务核算制度、维修计划和定额制度。 在建立各种管理制度时，必须采用多种形式，例如座谈会、讨论会、合 理化建议活动等，吸取各部门和广大员工的意见和建议，以便反复修改制度具体条文，最后定稿公布。 听取职工意见的过程不但是制度从不完善走向完善的过程，同时也是让职工学习掌握制度内容的过程，制度修订的参与必将为制度的执行落实打下重要的基础。 （五）广泛发动公司全员参与 要教育公司员工认识固定资产管理经济责任制的作用和意义，关心公司经营管理成果，积极参与经济责任制管理活动，人人爱护固定资产，用好、管好固定资产，发挥固定资产效能、节约固定资产所需能源、降低维修费用。 地产资料 房地产资料大全 四、固定资产管理经济责任制的 管理形式 公司固定资产管理经济责任制的管理形式一般采用签订经济责任状或承包合同的形式。 责任合同签订要随着责任指标的层层分解，采用从上到下层层签订的办法：公司总经理向董事会或主管部门签订；各部门向总经理签订；各班组向部门经理签订；职工向班组签订。 （一）责任承包合同主要内容： （ 1）合同各方：上一级为合同甲方；下一级为合同乙方；协助部门为合同丙方。 （ 2）乙方责任和权利： ①乙方固定资产管理的区域范围和工作内容。 ②乙方“包干”责任指标：固定资产各项技术指标、人力、物资消耗、费 用指标、安全指标、培训指标、管理基础建设指标、固定资产占用费指标。 ③乙方“服务”责任指标：基本职责完成指标、协作指标。 ④乙方权利。 （ 3）对乙方考核和奖罚方法。 （ 4）甲方责任和权利： ①向乙方提供的范围和内容 ②甲方权利 （ 5）对甲方服务责任的考核和监督方法 （ 6）丙方责任和权利 ①向乙方提供协作的范围和内容 ②丙方权利 （ 7）对丙方协作责任的考核和监督办法 （二）责任承包合同的管理 责任承包合同一式六份，其中：甲、乙、丙三方各一份，考核部门和财务部门各一份，存档一份。 考核部门是责任合同主要管理部门， 负责合同的审核、检查、仲裁、考核和兑现全过程工作，实际上就是经济责任制的执行、落实工作。 地产资料 房地产资料大全 第四节 固定资产管理考核指标系统及其管理 一、公司固定资产管理考核指标系统 （一）考核指标系统的构成 公司固定资产管理考核指标系统是用以从不同侧面评价和考核公司固定资产系统运行效果的具有一定内在联系的指标群。 考核和评价主要从以下五个侧面进行：状态指标、产出指标、计划完成指标、维修质量指标、成本费用指标。 状态指标是评价公司固定资产技术状态和可利用的有效状态的指标，用以考察固定资产总体状态，是固定资产管理总体效果 的集中反映。 产出指标是评价固定资产所产生效益的指标，反映固定资产投资为公司经营所带来的效益大小。 计划完成指标是评价固定资产维修计划执行情况，从量的角度反映维修部门工作状况指标。 维修质量指标是评价维修工作的质量优劣的指标，从质的角度反映维修工作状况。 成本费用指标是评价维修成本费用的指标，从另一种质的角度反映维修工作状况。 下图为固定资产考核指标系统结构图，表明指标之间的关系。 图中计划完成指标，维修质量指标，成本费用指标从数量（工作效率）和两种工作质量的不同角度评价和考核固定资产管 理维修工作，它们组成了状态指标的基础。 状态指标又是产出指标的基础，有了良好的状态就为公司的效益产出打下基础。 这里，我们还必须注意到，产出指标可以给状态指标带来反作用，也就是说，当公司片面追求一时产出指标 状态指标 计划 完成 指标 维修 质量 指标 成本 费用 指标 地产资料 房地产资料大全 的效益，以拼固定资产的办法求取较高的状态指标。 必然破坏了固定资产的良好状态，降低了固定资产的状态指标。 因此，在考核固定资产产出指标的同时，还要考核固定资产的状态指标。 （二）固定资产产出指标 年实现利税 固定资产原值 二、考核指标的管理 公司管理考核指标的管理原则是层层分解，层层落实到部门、班组和个人，定期考核和检查。 在层层分解落实过程中，为保障大指标的落实，可根据实际需要制定一些具体的小指标，以指导班组个人的工作。 考核指标的管理可根据公司的固定资产管理内部机构形式而定。 固定资产利税率 = 100％ 地产资料 房地产资料大全 附件一 固定资产管理制度（试行） 第一条 总则 1． 1 为加强固定资产管理，充分发挥公司固定资产的效能，制定本制度。 1． 2 固定资产的定义 固定资产是指在长期使用过程中，仍然保 持着原有的实物形态及使用效能，而不改变其外部形态及属性的实物。 固定资产一般应同时具备两个条件：使用年限在一年以上；单项价值在 2020 元以上。 主要经营用固定资产，虽单项价值不足规定限额，但使用年限超过一年，也应列入固定资产。 1． 3 固定资产的分类 公司固定资产分以下七类 土地、房屋及构筑物。 商用固定资产。 专用固定资产。 电器及通讯固定资产。 交通运输工具。 办公固定资产、家具用具。 其它。 1． 4 组织及管理体系 公司固定资产实行三级管理，建立总公司、大区 (地区 )公司、门店层层管理体系。 1． 5 管理职责 各级财务部门、资产管理部门、技术部门和使用部门要对固定资产管理共同负责。 其职责分别是： 1． 5． 1 财务部门负责固定资产的资金形态管理。 监督、检查固定资产使用情况。 建立固定资产总帐、明细帐和使用单位财产帐，做到帐帐相符。 1． 5． 2 资产管理部门负责固定资产的实物形态管理。 建立固定资产台帐、使用卡地产资料 房地产资料大全 片，做到卡物相符。 收集、整理 、保管固定资产技术资料和有关证件。 1． 5． 3 技术部门。 技术部门负责固定资产的技术鉴定、质量验收和安装、调试，做好计划检修和日常维修工作。 1． 5． 4 使用部门负责本部门的固定资产实物形态管理。 建立本部门的固定资产使用卡片，落实本部门固定资产管理责任人。 做到卡物相符，保证本部门固定资产的真实性和完整性。 第二条 固定资产的购置管理 2． 1 各单位按月编制本单位固定资产购置计划。 填制《固定资产购置计划表》，于每月 5日前报总公司审批。 特殊情况确实需要计划外购置的，要填制《固定资产购置申请表》并办理追报审批手续，追报手续与报批手续相同。 2． 2 各单位要严格按审批计划组织实施固定资产的购置工作。 商用固定资产由公司固定资产采购部统一组织采购，其它固定资产由地区公司资产管理部组织采购。 属于固定资产采购部负责采购的固定资产，固定资产采购部要与大区（地区）公司、门店资产管理部门办理交接手续。 2． 3 审批后的《固定资产购置计划表》或《固定资产购置申请表》均为一式三份，审批单位和申报单位各留一份。 财务部门按审批结果拨付款项。 第三条 固定资产的计价原则 公司固定资产原值，应按 其不同来源渠道分别确定。 3． 1 购进的固定资产以进价加运输、装卸、包装等费用作为原价，需安装的固定资产还应包括安装费及材料费用。 从国外进口的固定资产，其原价应包括规定支付的关税和附加税。 3． 2 作为购置的房地产，以购置时的结算价格作为原价（暂时未结清的按合同价格作为原价）。 3． 3 自制自建的固定资产，以制造或建造过程中所发生的实际支出费用为原价。 3． 4 对固定资产进行技术改造、技术革新所发生的能够增加固定资产价值所支出的费用，要调整固定资产的原价值。 第四条 固定资 产的验收、使用 4． 1 房屋建筑物的验收：房屋建筑物经施工单位施工完成后，资产管理部门会同工程部门、使用部门共同验收。 依据决算金额确定房产价值。 并对与工程有关的各种合同、图纸等原始资料进行整理、归档，填制《工程项目登记表》。 地产资料 房地产资料大全 4． 2 新开店在开业前，资产管理部门要对所有固定资产进行逐项验收登记，填制《工程项目登记表》、《固定资产验收单》并建立固定资产帐、卡。 4． 3 临时购进的固定资产到达使用单位后，资产管理部门会同购置经办部门和使用部门（必要时请有关技术部门）共同验收，属固定资产固定资产 的还要对固定资产的外观、附件、备件、工具、技术资料进行核查、清点，填写《固定资产验收单》。 购置经办部门、资产管理部门及技术部门在《固定资产验收单》上签字，凭《固定资产验收单》和正式发票到财务部门报帐。 资产管理部门进行登记、编号、建帐。 4． 4 固定资产投入使用前，属固定资产固定资产的，还要进行试运转（必要时请有关技术部门参与安装、调试），并在《固定资产验收单》上做试运转记录，操作人员要进行岗前培训，未经培训一律不准上岗操作。 4． 5 附件、工具由资产管理部门登记后交使用部门使用保管、重要备件交 库房保管，技术资料及说明书由资产管理部门归档，使用部门可留用复印件。 第五条 固定资产的编号、建帐、建卡 5． 1 经验收合格投入使用的固定资产，资产管理部按《北京华联固定资产分类代码》编号，并将编号牌（标签）钉（贴）在固定资产实物上。 5． 2 资产管理部门根据《固定资产验收单》和有关凭证建立《固定资产台帐》和《固定资产卡片》。 《固定资产卡片》一式两份，经使用部门签字确认后，资产管理部门和使用部门各留存一份。 5． 3 对已调出、售出、报废的固定资产，在销帐后，为避免今后出现编号重复引起管理 混乱，其编号不再重复使用。 第六条 固定资产的档案资料管理 6． 1 资产管理人员要对固定资产资料妥善保管，防止损坏，入档资料要求纸张整洁，内容完整，字迹清楚，不得用铅笔、圆珠笔填写入档资料。 6． 2 原档案不齐全的要积极采取措施补齐，档案资料不许个人保存，借阅要遵守有关借阅规定，属公司保密资料未经主管领导批准，不得随意借阅，丢失档案资料要追究其责任。 第七条 固定资产的维修、维护保养 7． 1 固定资产的报修程序：由使用部门填写《固定资产维修申请表》，报本单位资产管理部门审批。 维修后由资产管理部 门和使用部门分别在《固定资产卡片》上做相应记录。 地产资料 房地产资料大全 7． 2 固定资产维修审批权限 :开支在 2020 元（含）以下由门店自行维修，开支在 2020元以上、 5000 元（含）以下由地区公司审批。 开支在 5000 元以上的必须报总公司审批。 7． 3 固定资产的维修：在保修期内由采购部门负责，保修期后由各单位资产管理部门负责。 第八条 固定资产的停用 固定资产停用，使用部门要做好停用前的准备工作，并将资产管理部门和财务部门审核后的《固定资产停用报告表》报主管领导审批。 停用后由资产管理部门和使用部门分别在 《固定资产卡片》上做相应记录。 可移动的固定资产退本单位库房保管，没有做好停用准备工作和存在问题的固定资产，库房不予接收。 退库后五日内向总公司资产管理部门上报《闲置资产报告表》 第九条 固定资产的调拨、转移 9． 1 总公司负责各大区 (地区 )公司之间资产的调拨、调配。 大区（地区）公司内部的资产调拨由大区（地区）公司审批协调。 9． 2 公司所属各单位之间固定资产的调拨，要填写《固定资产调拨（转移）单》一式四份，调入部门、调出部门、财务部门、资产管理部门各留存一份，做为相关部门入帐和销帐的凭证 ，并在《固定资产卡片》上做相应变更记录。 对未经批准擅自调拨的追究有关人员责任。 第十条 固定资产的报废、出售、出租、投资及抵押 10． 1任何单位固定资产的报废、出售、出租、投资及抵押必须报总公司审批。 10． 2 对无法达到工作要求，影响安全、污染严重，修理不如更新的固定资产报废时，由使用部门提出申请，填写《固定资产报废（售出）申请单》，经资产管理部门核实审批（必要时请有关技术部门鉴定）、财务部门复核后报上级领导审批。 各部门按审批意见办理，财务部门、资产管理部门要核销帐卡。 10． 3各单位出租、出售、投资及抵押固定资产，其手续同报废手续。 第十一条 固定资产的盘点 11． 1每半年和年末资产管理部门、财务部门、使用部门要对帐、卡、物进行核对，由财务部门、资产管理部门共同负责安排半年和年终盘点工作。 11． 2盘点后财务部门、资产管理部门和使用部门应根据实际清查结果和公司对《固定资产盘点盈亏报告表》的审批处理意见进行帐卡变更，处理后的帐卡物要保证一致。 第。