北京住宅物业服务标准doc-北京航天万源物业管理有限公司

北京住宅物业服务标准doc-北京航天万源物业管理有限公司内容摘要：

电试验 1次。 2 消防广播系统 每月检查测试 1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、 对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切 换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘 1次；每 2年机柜 内的设备内部除尘 1次。 3 防排烟系统 每月检查测试 1次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核 对风速；每年养护 1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排 烟阀等。 4 防火分隔设施 每月抽查测试 1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动 和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火 卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充 1次润滑油，电 控箱内部除尘 1次；每年检查维护 1次防火门附件，在门的 转动部位补充 1次润滑油。 5 水灭火系统 消防泵、喷淋泵每月盘车 1次，每半年检查 1次润滑情 况；每年养护 1次室内、外消火栓。 6 应急照明、疏散指示标志 每月测试切断正常供电 1次，测量 1次照度和供电时间。 7 消防电梯 每月检查测试 1次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消 防电话。 8 灭火器 每日巡查 1次灭火器数量、位置情况，每月检查核对 1 14 次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。 绿化养护 基本要求 1 乔木 植株保存率高于 85%，年成活率高于 85%。 2 灌木 植株保存率高 于 85%，年成活率高于 85%。 3 绿篱和色块 植株保存率高于 85%，年成活率高于 85%。 4 地被和花坛植物 花坛植物死亡率低于 15%。 5 草坪 保证基本成活。 绿化养护内容 1 灌溉 根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉，不出现严重 旱涝现象。 一般植物在萌芽前、春季干旱期间、入冬前浇水 1次。 2 施肥 根据植物生长情况施肥，一般乔木每 3年至 4年施肥 1 次；灌木每 1年至 2年施肥 1次；地被和草坪植物每年开春 后施肥 1次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良的 植物适当增加施肥频次。 3 病虫害防治 植物生长季每月检查 1次病虫害发生情况并进行防治， 15 不出现严重病虫害现象。 4 整形修剪 一般乔木每 3年修剪 1次；灌木每 2年修剪 1次；绿篱 和色块每年生长季节或萌芽前、入冬后修剪 1次；冷季型草 坪生长季节每月修剪 1次，全年至少修剪 5次。 5 除草 每年全面除草 1次，重点绿地增加除草次数，出现杂草 的绿地面积不超过总绿地面积的 30%。 6 垃圾处理 绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 1 次。 工作检查和记录 生长季节每月检查 1次植物生长情况。 环境卫生 生活垃圾的收集、清运 1 按有关规定和标准实行垃圾分类。 2 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。 3 每月至少清洗 1次垃圾收集容器。 蝇、蚊孳生季节 每 5日喷洒 1次杀虫药。 4 每日清运 1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不 得乱堆乱倒。 物业共用部分清洁 1 楼内 1） 大堂、一层候梯厅 每日清扫 1次、每周清拖 1次大堂、一层候梯厅地面。 16 每月擦拭 1次信报箱、大堂玻璃。 2） 楼道、楼梯 每周清扫 1次、每季度清拖 1次楼道、楼梯地面。 每季度擦拭 1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火 栓、指示牌等共用设施。 2 电梯轿箱 每日擦拭 1次电梯轿厢门、面板。 每日清拖 1次轿厢地面。 3 天台、屋面 雨季前清扫 1次天台、屋面。 4 楼外道路及设施 每日清扫 1次楼外道路。 5 水景 根据水质情况进行消毒净化处理。 使用期间每周清洁 1次水面；每年清洁 2次水池池底。 6 有害生物预防和控制 配合相关部门进行有害生物的预防和控制。 投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。 7 雨雪天气清洁 雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。 降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。 工作检查和记录 每日抽查 1次清洁质量，做好记录。 公共秩序维护 主要出入口有人值守。 17 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。 6： 00至 22： 00巡视 1次， 22： 00至次日 6： 00巡视 1次。 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。 机动车辆凭证出入。 安防控制室设专人 24小时值守；监控影像资料、报 警记录应留存 30日备查。 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。 记录与档案 1 各项工作记录完整有效。 2 档案齐全。 装饰装修管理 建立装饰装修管理服务制度。 建立装饰装修管理档案。 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或 使用人、装饰装修 企业签订住宅室内装饰装修管理服务协 议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意 事项。 装饰装修期间每日巡查 1次现场，发现业主或使用 人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改 正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装 修管理服务协议的当事人按照约定处理。 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采 取围挡、遮盖措施，在 2日内清运。 18 自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方 式，在 2日内清运。 19 5 住宅物业服务二级标准 基本要求 客户服务场所 1 设置客户服务场所，配置基本办公设备。 2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人 照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相 关信息。 提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、 收费标准。 3 客户服务场所工作时间，工 作日不少于 8小时，其 他时间设置值班人员。 4 设置并公示 24小时服务电话。 人员 1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。 2 从业人员统一着装，佩戴标志。 3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。 4 项目负责人具有 3年以上物业服务企业管理工作经 历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。 制度 1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全 防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。 2 建立突发公共事件的应急预案。 3 建立物业服务工作记录。 档案 1 建立物业管理档案。 2 配备档案管理人员。 20 3 应用计算机管理基本信息、基础资料。 标志 设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标 志。 客户服务 1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情 况、收支情况、本年度收支预算。 2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项， 应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。 3 对 违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的 行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。 4 水、电急修 20分钟内、其它报修按双方约定时间到 达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在 30分钟内告 知。 5 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 3个工作 日内回复。 6 每年公开征集 1次物业服务意见，公示整改情况。 7 配合相关部门进行公益性宣传。 8 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责 任保险。 专项服务委托管理 1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。 2 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要 求；操作人员应持有相应的职业资格证书。 3 专项服务企业人员佩戴标志。 4 对专项服务进行监督及评价。 21 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 综合管理 1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。 2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。 3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。 4 共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制 修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设 备运行中出现的 故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。 5 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。 6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。 7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行 检查并落实防范措施。 8 设备机房 1） 每月清洁 1次，室内无杂物。 2） 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。 3） 在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。 4） 设施设备标志、标牌齐全。 5） 张贴或悬挂相关制度、证书。 共用部位 1 房屋结构 每 季度检查 1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、 开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护 措施。 按鉴定结果组织修缮。 2 建筑部件 1） 每季度检查 1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、 22 雨罩、空调室外机支撑构件等。 2） 每 2月巡查 1次共用部位的门、窗、玻璃等。 3） 每半年检查 1次共用部位的室内地面、墙面、天 棚；室外屋面、散水等。 4） 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。 3 附属构筑物 1） 每 2月巡查 1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、 管井、沟渠等。 2） 每半年检查 1次雨、污水管井等。 3） 每 2月巡查 1次大门、围墙、围栏等。 4） 每 2月巡查 1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品 等。 5） 每年检测 1次防雷装置。 空调系统 1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风 机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。 2 运行期间每日巡视 1次空调系统，保证室内温度符 合相关规定。 3 每年清洗消毒 1次新风机、空气处理机滤网、表冷 器、箱体、风机盘管滤网等。 4 每年对空调系统进行 1次整体性维修养护。 二次供水设施 1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规 定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。 2 每日巡视 1次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。 3 每半年切换 1次备用水泵。 23 4 每年检查 1次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂； 每年养护 1次水泵。 5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入 冬前对暴露管道进行防冻处理。 6 水箱、蓄水池盖板应保持 完好并加锁，钥匙由专人 保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。 排水系统 1 排水设施 每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查， 组织清理、疏通。 2 污水泵 汛期每日巡视 1次，平时每 2周巡视 1次，检查设备运 行状态；每月进行 1次手动启动测试；每年养护 1次。 3 化粪池 每半年检查 1次化粪池；组织安排清掏。 照明和电气设备 1 楼内照明 每周巡视 2次，一般故障 1日内修复；复杂故障 1周内 修复。 2 楼外照明 每周巡视 1次，一 般故障 2日内修复；复杂故障 2周内 修复。 3 应急照明 每日巡视 1次，发现故障，即时修复。 4 低压柜 24 每日巡视 1次设备运行状况；每年养护 1次，养护内容 包括紧固、检测、清扫；每年检查 1次电气安全。 5 低压配电箱和低压线路 每季度巡视 1次设备运行状况；每年养护 1次，养护内 容包括紧固、检测、清扫。 6 控制柜 每月巡视 1次设备运行状况；每年养护 1次，养护内容 包括紧固、检测、调试、清扫。 7 发电机 每季度试运行 1次，保证运行 正常。 8 配电室、楼层配电间 防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好。 安全防范系统 1 报警控制管理主机 每日巡查 1次，检查设备运行状态；每月表面清洁 1次； 每年内部除尘 1次。 2 对讲门口机 每 2月检查 1次按键、显示屏等；每 2月表面清洁 1次； 每年内部除尘 1次。 3 网络控制箱 每半年检查 1次外观、接线；每半年表面清洁 1次；每 年内部除尘 1次。 4。