上海科瑞物业管理发展有限公司调研报告

上海科瑞物业管理发展有限公司调研报告内容摘要：

案。 财务部对各项经济合同的审核，主要从经济效益入手，重点审核合同制订依据的合理性、合同制订程序的科学性，监督合同约定的履行，保证公司购销经济活动有序、高效运转，提高资金使用效益。 可以说，科瑞物业财务部的岗位 设置合理、职责明晰、内控制度完善，财务工作在科学合理的轨道上高效云状，同时，通过采取一系列的制度措施，包括事前审核、经费审批权限的设定、预算管理等，财务对公司整体经济管理的监督、指导和调控作用日益明显。 案例导读 财务预算是公司对某个时期的筹资、投资和分配等全部理财活动进行控制的基础，是公司理财的重要技术方法之一。 公司在对影响公司理财活动的各种因素进行预测，并作出决策之后，就需要用一定的形式，将决策内容反映出来，以指导公司的财务活动。 公司财务预算就是反映公司在现金收支、资金投放、资金筹集、营业收入、成本、费 用以及盈利状况和财务状况的一整套财务计划。 科瑞物业公司进行财务预算管理的好处可以归结为以下几点： 第一，帮助总经理进行计划和控制经营。 对科瑞物业来说，预算不仅是良好计划的关键，而且在业绩评估中的作用也是必不可少的，预算为衡量实际业绩提供了一个基准点。 公司进行预算是为了能够尽早发现经营及财务方面的问题，以便总经理能够及时采取步骤来避免或纠正这些问题。 第二，增强公司市场竞争能力。 预算管理是科瑞物业提高管理水平和经济效益的重要途径。 推行全面预算制度，完善经济责任制，通过让员工参与预算编制，可以帮助他们更好 地了解公司的发展目标，通过广大员工的献计献策，挖掘公司内部潜力，改善经营管理，降低和控制成本，增强公司的凝聚力和市场竞争力，提高公司持续经营能力，抵御各种风险，实现长期发展的战略目标。 第三，有利于公司开展绩效考评。 预算的目标和业绩是判断公司经营效果的一个更好的基础。 预算所确定的标准可以控制公司资源的利用并激励员工。 预算控制可以通过定期将实际结果与预算标准进行比较，当出现较大差异时及时采取行动找出原因，进行补救。 科瑞物业实行全面预算管理的具体程序可以归纳为： 1． 下达目标。 公司董事会根据公司发展战略和预 算期经济形势的初步预测，在决策的基础上，一般于每年底提出下一年度公司财务预算目标，包括营业目标、成本费用目标、利 9 润目标和现金流量目标等，并确定财务预算编制的政策，由财务部下达各管理处。 2． 编制上报。 各管理处按照公司下达的财务预算目标和政策，结合自身特点以及预测的执行条件，提出详细的财务预算方案上报公司财务部。 3． 审查平衡。 公司财务部对各管理处上报的财务预算方案进行审查、汇总，提出综合平衡的建议。 4． 审议批准。 公司财务部在有关公司修正调整的基础上，编制出公司财务预算方案，对于不符合公司发展战略或者财务预 算目标的事项，财务部责成相关管理处进一步修订、调整。 在讨论、调整的基础上，公司财务部正式编制公司年度财务预算草案，提交董事会审议批准。 5． 下达执行。 公司财务部对董事会审议批准的年度总预算分解成一系列的指标体系，逐级下达各公司执行。 此外，科瑞物业在推行全面预算管理的过程中，还非常重视全员参与。 全员是指预算过程的全员发动，包括两层含义：一层是指预算目标的层层分解，人人肩上有责任，让每一个参与者学会算账，建立成本、效益意识；另一层含义是企业资源在企业各部门之间的一个协调和科学配置的过程，通过企业各职能部门和管 理处对预算过程的参与，把各部门的作业计划和公司资源通过透明的程序进行配比，从而可以分清轻重缓急，达到资源的有效配置和利用。 四、企业文化 上海科瑞物业管理发展有限公司 从母体绿地集团分离之后，已跨入第 6 个年头。 在其业已完成了 2020 的筹备年、 2020 的起步年、 2020 的发展年、 2020 的突破年、 2020 的发展年和 2020 的特色年等阶段性战略目标之后， 2020 的到来又拉开了科瑞品质年的序幕。 科瑞在一步一个脚印的成长过程中，逐渐形成了自己的企业文化氛围。 （一）、科瑞的理念识别体系 科瑞物业管理有限公司在绿地 集团 的背景之下， 结合自身的实际情况，提炼 与总结 出 了其独有的 企业文化精髓， 这 也是 科瑞 人在事业追求上的最高准则。 公司宗旨：规范、周到、守信、高效 公司精神：服从、自信、自律、进取 公司理念：全方位体现现代物业管理思想，崇尚以人为本、生态平衡的管理服务本质，追求高标准服务、大众化收费、可持续发展，维护社会、业主、企业三方利益。 价值观念：我们为了体现自身价值而加盟科瑞，通过我们始终如一的标准化工作、人性 10 化服务、细节化追求，最大限度地使客户满意，我们以此而愉快，以此而获得自身价值的提升和岗位报酬的提升机会。 （二）、 科瑞的形象识别体系 科瑞物业已经形成了一套相对完整 CI 系统，从企业的标志、员工服装到各种办公用品，处处都能体现科瑞的精神面貌。 单就科瑞的企业标志来说，它是由房屋、双金字塔、英语词 GREEN 等基本元素组成的。 房屋表示物业，是科瑞的主营业务；双金字塔一方面体现科瑞的创造性改制，另一方面又传达一种自信与坚实的企业印象； GREEN 反映是企业崇尚绿色，力主和谐的服务理念。 此外，科瑞物业的全体员工在行为方面不断提高，追求细致，实现细节人本管理；在制度上不断完善，追求科学，实现现代化管理；在物资上不断加强，追求合理统 一，实现科瑞精神的有效传递。 透过科瑞的文化表象来看，科瑞形成自身企业特色的最本源的推动还在于科瑞务实创新的文化本体。 从对科瑞的调研了解到，务实创新是科瑞物业的本体文化，也是推动科瑞稳步且快速成长的的原动力。 有人说，务实好讲，创新实难。 科瑞的创新主要表现在： 体制创新 科瑞本身就是体制创新的产物。 科瑞物业的前身是绿地物业，是绿地集团改制而产生的4 家公司之一， 于 2020 年 1 月 18 日由上海绿地集团控股、多方投资组建 而成。 这种改制使科瑞物业发生了本质 性蜕变，使企业运作的灵活性空前加大，为科瑞的腾飞插上了自由的翅膀。 运作模式创新 管理层和作业层的分离，是目前发达国家物业管理的普遍模式，也是中国物业管理未来专业化的趋势，但现实的国内市场，科瑞物业是第一个大胆尝试该运作模式并获得初步成功的企业。 科瑞的在管项目国际丽都城，是科瑞从接盘到进驻公用 8 天的问题楼盘。 在如此短的时间内要想组建一个有效的团队来管理一个“烫手山芋”，难度可想而知。 在这种情况下，科瑞物业大胆抉择，选择了作业层与管理层完全分离的运作模式，只派进管理团队，所有服务一应发包。 在对发包方的监 管和磨合方面，采取了怀柔政策和阶段性的磨合策略，以保证发包方与科瑞文化的融合。 在经过了近三个月的磨合之后，物业服务得到了业主的充分肯定。 企业整合 科瑞和仪房两家物业企业的董事会从企业自身发展利益和物业市场竞争角度出发，自愿 11 联合，共同发展，于 2020 年 6 月 28 日在上海签定了联合发展协议。 对于科瑞和仪房两家物业企业来说，一家是股份制企业，一家是民营企业，虽然都处于上海物业行业的中等以上管理规模水平，但要在上海乃至全国物业市场中占具一定份额成为品牌企业，无论在服务规模、人力资源、资质等级、技术力量 等方面都要有一个长期的发展过程。 正是基于对物业管理行业发展趋势的共同认识和需求，股份制和民营二家企业通过强强联手，实现了优势互补， 使联合后的新的科瑞物业公司走上了新的发展平台 ， 使两家企业原有的发展计划提前实现。 勿容置疑，是创新造就了科瑞的腾飞，但从以上所述可以看出，科瑞创新并不是异想天开或从无到有的完全创造，它是在条件成熟的情况下，抓住了合适的机会，在理论可行的基础上的进行的新尝试，这也正是科瑞务实的证据。 在物业管理服务质量同质化的趋势下，创新是唯一能使企业继续强大的动力。 但企业发展也要稳定，在稳定中求 发展，稳步前进。 要做到稳定发展，企业就需要两方面的保障：稳以务实，长要创新。 即以“以人为本客户至上”的务实精神为“稳定”的保障，用开拓创新的精神保证企业的长足发展。 案例导读： 良好的企业文化始终是以人为本，强调和谐，突出发展的。 “以人为本”的 “人”包括员工和客户，是员工和客户共同受到企业充分关注的文化氛围，通过对科瑞的分析，我们能清楚地看到这一点。 “和谐”是科瑞的企业理想，人与自然的和谐，企业与外部各主体之间的和谐以及企业内部的和谐都始终是科瑞不变的追求。 “发展”是科瑞的主旋律，科瑞不断的创举正是科 瑞发展的响亮号角。 创新是。