[建筑土木]桂林商圈分析及项目规划建议

[建筑土木]桂林商圈分析及项目规划建议内容摘要：

到位，商场内秩序性较强。 停车场：无地下停车场，采用露 天停车。 车辆基本停靠在甲天下广场。 商场门口有 29个画线车位，收费 5元 /次（ 8小时内），超过 8小时加收一次。 有购物车可推至商场门口停车场及出租车上落站，并设专人岗位服务。 目前经营情况：卖场内 1F~4F品牌已招满，底层商铺除 A座 1F家居饰品城余少量铺面外，其余基本已招满，并在经营中。 周一到周五白天商场内其他专卖场的人气不旺，大部分人是来此闲逛打发时间，如有中意商品，才做消费打算。 晚上到甲天下广场散步休闲或者运动者很多，多数会顺便到商场里面逛。 双休和节假日人流较多，聚集在此参加户外娱乐活动以及被折扣吸引而 逛商场购物。 租金情况： B卖场：按照整年营业额进行返点收取作为租金，返点在 5%15%之间，主要根据卖场所在区域和位置进行返点设置。 A、 B区间的商铺：租金是 50300元 /㎡不等收取。 A区 类别 楼层 业态组成 商铺 面积 1F 童装 猫和老鼠、婴之谷、儿童世界、蓝猫童鞋 A区街道 35㎡、 B区街道26㎡ 饮食 秋之果、阿牛哥小吃店、国战土特产、美味园、农大奶屋、越南龙湾 卷粉、莲花茶行 休闲服饰 大红鹰服饰、宾利、超支俱乐部、自由选择、 V点、乐记、唯迪娅、亮点 家居饰品 多喜爱、东方刺绣、韦仔花艺 主题商城 苏宁电器、电器城、国展家居饰品城、国展灯饰名品城 2F 乐库 KTV 临街商铺 服饰 采轩、三彩 110㎡ B区一至四楼大堂挑空，为品牌百货经营区。 类别 楼层 商品 品牌 面积 1F 钟表 Borel Roamer、 TISSOT、天王表、 Movado、雷诺 12㎡ 化妆品 玉兰油、美宝莲、 Za、泊美、欧莱雅、雅芳、汇美舍、京润珍珠、兰秀、 VOV、欧泊莱、伊莎美尔、欧诗漫 13㎡、 26㎡、 43㎡ 餐饮休闲 御品堂养身会所、高丽园、鄂根湘大酒楼 公建配套 中国银行、中国工商银行 女鞋 星期六、思加图、红蜻蜓、 Tata、天美意、百丽、千百度、 Kisscat、鞋柜、达芙妮、珂卡芙、森达、木林森 21㎡、 42㎡ 珠宝 周大福 20㎡ 2F 女装 播、太平鸟、 VERO MODA、 ONLY、曼娅奴、衣香丽影、伊布都、 5+、粉蓝衣橱、 Ochirly、 fairy、浪漫宣言、 、卡佛连、 K edc、 CRZ、 97㎡、 108㎡、 111㎡、118㎡、 182㎡、 190㎡ 3F 品牌女装 可可尼、乱了、 ELLASSAY、 POZO、 AIWEI、 JORYA、 Hamin Remix、 BuouBuou、秋水伊人、 Cadidl、 Gimma Brun、 Iopnis、琲尼、黛丝丽、蔻拉、莎蕾、爱茉莉、 Olika、 emely 108㎡、 127㎡、 180㎡ 内衣 芬狄诗、 Rubii 40㎡ 皮具箱包 菲图、贝易威奇、丹迪狮龙 4F 男装 柒牌、西蒙、迪诺兰顿、法国老人头、劲霸、九牧王、老爷车、名郎、七匹狼、比音勒芬、皮尔卡丹、 BOSS、巴黎世家、威鹏、西尼亚、皇家圣保罗 65㎡ 男鞋 金利来、富贵鸟、梦特娇、宾度 43㎡ 广运•美居商贸城是桂林市小商品批发零售的龙头，拥有 10年老字号、老码头的品牌支撑，是继中心广场、甲天下广场之后的新核心商圈。 2020年 12月 26日，世界五百强企业之首沃尔玛签约进驻本项目，并在广运•美居商贸城开设了近 2万㎡旗舰店，作为其进军桂林市场的第一站。 通过引进世界零售巨头和承接桂林小商品批零经营龙头 的巨大优势，广运•美居商贸城已成为桂林城北商业地产的领跑者。 三、交通概况、停车及周边环境 广运美居商贸城紧邻桂林南来北 往的交通要道“中山北路”，地处观音阁、北极广场、叠彩区政府“三点一线亮化工程”的中心位置 —— 北极广场，阡陌纵横、交通便捷，是城北商业、物流、经济、行政、居住的新中心。 在商场门口就是公交车站，搭乘 1 路、 18 路、 32 路、 99 路、 100路等 11 条公交车可达市区各处。 项目距桂林火车始发站、县城汽车客运站（发车通往兴安等桂北县城）咫尺之遥。 广运美居商贸城拥有地下停车位 216 个，地面上的暂为确定。 周边主要以居民区为主，学校、银行、菜市等配套设施一应俱全。 广运美居商商贸城共分五个区，分别为 A区、 A1区、 A2区、 B区、 C区。 各个区域的具体情况如下表：（表下面附图） A区 A1区 A2区 B区 C区 区域总面积 约 6万平米 约 2万平米 约 1950平米 约 9100平米 约 商 业 区 区 域 分 析 开盘价（元∕㎡） 一层 万～ 万； 二层部分铺面价格在 7000～ 8000 三至五层其公司内部销售，价格不详 一层 ～ ； 二层 9100～ （多为老商贸城回迁户） 三至四层其公司内部销售，价格不详 ～ ； 一层 万～ 万； 二层 8000～ 1万； 一层 3000～ 8000； 二层 3000～ 5000 现时价（元∕㎡） 一层 万～ 万； 二层 万～ 万；三至五层其公司内部销售，价格不详 一层 ～ ；二层 ～ ； 三至四层其公司内部销售，价格不详 ～ ； 一层 万～ 万； 二层 9000～ ； 备注：目前只有少数铺面在售 一层 5000～ 1万； 二层 5000～ 6000 初期租金 （按月 算） 一层 150 元／㎡～220元／㎡； 二层 220 元／㎡～280元／㎡；其它楼层是整体招租，情况不详 一层 150元／㎡ 二层 60 元／㎡～ 70元／㎡ 其它楼层是整体招租，情况不详 120元／㎡ 一层 130 元／㎡；二 层 初期 是免 租的； 一层 50 元／㎡～100元／㎡； 二层 35元／㎡ 现时租金 (按月算 ) 一层 150 元／㎡～220元／㎡； 二层 250 元／㎡～300元／㎡； 其它楼层是其整体招租，情况不详 一层 200元／㎡ 二层 70 元／㎡～ 80元／㎡ 其它楼层是其公司整体招租，情况不详 180元／㎡ 一层 150元／㎡； 二层 50元／㎡ 一层 100 元／㎡～150元／㎡； 二层 35元／㎡ 备注： A区一楼 KFC：面积约 700平米，租金 8万元／月，现在售价 ／㎡，是整体出售；二、三楼沃尔玛超市：面积约 2万平米，租金 20元／经营范围 一层为各类服饰、化妆品、茶叶等； 二 三 层沃 尔玛 超市、摩玛蛋糕店、日头火、发型设计以及饰品、包、服饰等； 四五层除了居品尚目前整体招租中 一层精品服饰、箱包、鞋帽、童装、饰品、化妆品；二层品牌服饰、箱包。 鞋帽； 三层居品尚灯具、窗帘、饰品城；四层 KTV 为各类服饰、鞋袜、文具、家电、儿童用品、文体用品、日用小百货 一层为日用杂货批发 二层为儿童服饰批发 一层儿童用品、文体用品、鞋帽箱包、家居用品、儿童用品、文 体用品、鞋帽箱包、家居用品、日用小百货、家电、服装； 二层儿童用品、文体用品、鞋帽箱包、家居用品、日用小百货； 楼层数 5层 4层 1层 2层 2层 每层铺面间数 一层约 170间； 二至五层每层约 58间 备注：一层铺面面积小，其余楼层铺面面积比较大 一层 125间； 二层 130间； 三层 35间； 四层 KTV 白天关闭，无法计算 共计 38间 一层 75间； 二层 77间 一层 177 间；二层126间 每层每间的面积范围 一层 14㎡～ 50㎡； 二至五层 30 ㎡～ 1万㎡； 一层 14㎡～ 30㎡； 二层 14㎡～ 30㎡； 三 层 30㎡～ 120㎡； 四层封闭 30㎡～ 50㎡ 一层 50㎡～ 70㎡； 二层 15㎡～ 50㎡ 一层 50㎡～ 70㎡； 二层 15㎡～ 50㎡ 物业费用 ／㎡ ／㎡ ／㎡ ／㎡ ／㎡ ㎡，且租金每年递增 20％左右，现在售价在 ／㎡，也是整体出售； A区二、三楼的由于有沃尔玛超市带动人 流量，因此租金相对于一层要高； B区、 C 区两区二层由于位置比较偏僻，且经营业态范围与一层基本类似，没有竞争力，可以说目前基本上没有什么生意，这样一来也影响了整体铺面的售价和租金，因此二层铺面的售价和租金一直都没有随着市场价上涨，有些铺面即使涨了，但是涨幅也不是很大。 客流量及消费群体 我们从现场了解的数据看： 工作日 白天到达广运美居商贸城的主要以进货的批发商贩为主； 上午 10： 30左右人流量不是很多，约每小时 78人，中午 12： 30左右随着下班的高峰期到来，人流量明显比上午有所增加约每小时 228人，下午 17：00 左右则是提货商贩纷纷提着大包小包的货品离开的时段，批发部老板也是整理货品准备打烊了，而这时段来逛的基本上都是直奔沃尔玛商场，人流量约每小时 90人。 夜间则以到沃尔玛百货商场消费的市民为主。 而夜间来这。