[养老地产]养老产业研究报告

[养老地产]养老产业研究报告内容摘要：

很多老年人在退居、赋闲时，有了大量的空闲时间开展娱乐文化活动，丰富自己的精神文化生活。 娱乐方面包括老年活动中心、老年茶园、老年棋牌室、阅览室、歌舞厅、游乐场等，文化教育方面包括老年 大学、老年职业培训、各种学习班等老龄教育产业。 老年旅游业 老年人对旅游也情有独钟。 他们在度过了繁忙紧张的职业生活之后，希望晚年生活能够过得轻松、和谐、愉快而有意义，游览名山大川，尽享旅游之乐，成为许多老年人休闲活动的一种重要选择。 在当今，外出旅游已开始成为许多老年人追求的一种时尚，特别是经济发达的国家更是如此。 老年咨询服务业 老年人由于生理心理的原因，在老年生活中会遇到许多问题和困难，需要社会给予帮助解决。 以老年人为对象的咨询服务将会受到老年人的欢迎，如解决老年人心理障碍的心理咨询，为老 年人健康提供帮助的健康咨询，为老年人提供法律帮助的法律咨询，以及为老年人日常生活提供帮助的家政咨询等。 其它特殊产业 其它特殊产业是指有些老年人有着自己特殊的喜好，这些需求不具有普遍性和通常意义上的不可或缺的特点，如古玩等老年消费品、老年特殊需要品，花卉种植、老年表演、老年交谊、老年气功、书报影视等。 10 中国养老产业发展研究报告 四、本报告涉及项目 目前，在中国养老产业领域，国内关注点仍局限于老年房地产业，其它细分养老产业还未引起足够的重视。 本报告所涉及细分产业类别主要从各种 养老服务业围绕房地产业集聚的难易程度出发，选择医疗保健疗养业、老年服务业、老年公寓（房地产）业、娱乐文化业、旅游业五个方面作为重点研究对象。 11 中国养老产业发展研究报告 第二章 中国养老产业宏观环境分析 第一节 国外养老产业发展现状和趋势 一、发展历程 国外养老产业的发展和人口发展变化密切相关，归结起来可分为以下三个发展阶段： 第一阶段： 18世纪后期至二战前，三代同堂的传统养老方式较为普遍，养老产业并未兴起 18世纪后期，随着欧洲工业革命的兴起和不断发展，极大地推动了 社会、经济和科技的发展，大大地改善了人们的生活条件，从而推动了世界人口的第二次快速增长，引发了人类历史上第二次 “人口革命 ”。 这次革命使得出生率下降，世界人口进入低出生、低死亡、低增长阶段。 在这个阶段，三代同堂传统的养老方式较为普遍，祖孙三代共聚一堂，由家人为老人提供经济、生活、精神上的照顾，养老产业在这个阶段并未兴起。 第二阶段：二战后至 20世纪 60年代，各国都趋于老龄化，社会福利性质养老机构开始兴起 第二次世界大战后，新生儿数量明显减少，人均寿命则上升到目前的 66 岁。 这种双向发展使老龄化发展越来越快， 全球几乎所有国家的人口结构都趋于老龄化。 据联合国有关规定，一个国家 65 岁以上的老年人在总人口中所占比例超过7％，或 60 岁以上的人口超过 10%，使被称为 “老年型 ”国家。 全球已有 72 个国家进入 “老年型 ”。 20 世纪 60 年代，西方发达国家有关老年人的政策有所变化，法国、英国、联邦德国、意大利、瑞典、荷兰等国采取的做法是将老年人安置在专业化的或由福利机构照顾的场所、收容院等，并以此作为满足老年人对住房需求和社会需求的一剂灵丹妙药。 第三阶段： 20 世纪 70 年代至今，社区养老服务业逐渐发展，并形成多种业态的服务业和 配套服务业 20世纪 70年代，人口老龄化对西方发达国家的冲击明显增大，使其用于 12 中国养老产业发展研究报告 老年人的财政支出更加沉重，严重影响了其经济的发展。 因此，西方国家纷纷建立了社区照顾服务政策，在不同的法定框架和资金来源下，为老年人所提供的养老金、住房供给、医疗保健、社区服务等在西方各国独立发展起来。 20 世纪 70 年代中期以来，经济因素成为影响老年人养老保障和社区服务政策倾向的最重要因素，西方国家的老年人政策出现了以下趋向：一是从机构照顾服务转移到以社会形式、社区为基础的照顾服 务；二是转为降低政府的直接作用并发展商业的、非盈利的和非正规的提供老年服务的部门；三是促进具有更为灵活的服务和具有更大选择机会的、个性化的照顾服务的发展。 20 世纪 90 年代，西方国家倾向于社区服务的进一步改革，提倡人文主义的养老保险、医疗卫生服务、社区服务和住房供给等服务的整合。 这时候人口老龄化对西方国家的财政影响已经到了相当严重的地步。 西方国家在制定政策时，将开发老年市场看做是解决老龄化的重要途径。 正是在这种背景下，西方国家的养老产业市场才得以新兴并得到迅速发展，形成了包括老年用品、老年医疗、老年文 化、老年休闲、老年公寓等多种业态的服务业和配套产业。 二、发展现状 美国 美国的养老产业经过几十年的发展已经比较成熟，分为盈利性和非盈利性的养老产业两类。 养老住宅业是美国养老产业中发展最为成熟的产业。 （ 1）养老住宅业发展已比较成熟，从生理需要、安全需要层次满足老年群体的需求 养老住宅业是美国养老产业中发展最为成熟的产业，其主体是美国的社会营利机构。 老年住房业需求的快速增长使美国人意识到 “银发 ”给他们带来的产业机会。 老年人口的增多意味着适应这一人群住房需求的增多。 1980年到 1990年十年间， 护理院、中长期照料和其它老年住房增加了 24%。 辅助生活机构是老年住房市场里发展最快的部分。 据统计，排在前 30 名的辅助生活机构供应商拥有全国约 24%的床位数。 1999 年时排在前 5 位的每个辅助生活机构，在全美各州的床位数均超过了 10000张。 比如排居第三的 Marriott，总共拥有 11603张床位分布在全美 29个州 150家 Marriott品牌的养老院里。 13 中国养老产业发展研究报告 美国养老住宅业的产业链由借贷、建设、运营和服务组成，从生理需求和安全需求层次为老年群体提供住宅、衣食照顾、疗养 等服务。 其产业成熟的标志是借贷有程序、建设有规矩、运营和服务有标准及监督检查。 （ 2）美国的养老住宅产业还注重为老人营造家与爱的氛围，满足老年人对归属与爱的需求 美国的养老住宅业不仅仅从生理和安全角度满足老年群体的需求，还侧重于为入住的老年人提供一种归属感。 典型代表为佛罗里达州的太阳城中心。 该中心从1961 年开发建设，从一开始就规划为佛罗里达乃至全美最好的老年社区。 这里的居民必须是 65岁以上的老人， 18岁以下的陪同人士一年居住不能超过 30天。 社区内建造了各种户型适应不同类型老人的要求。 太阳城中心现有拥有 “太阳城中心 ”（独立家庭别墅）、 “国王之殿 ”（连体别墅）、 “湖中之塔 ”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）、 “庭院 ”和 “阿斯顿花园 ”（出租的独立居住公寓）以及 “自由广场 ”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）六大居住社区，共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。 无论选用哪种住宅，都会享受到社区提供的积极的活跃的生活方式。 根据美国一项调查显示，生活在该区的老年人的平均寿命要比其他老人延长十岁。 英国 （ 1）二十世界六十年代中期，出现临终关怀医学和临终关怀医院，为临终老人提供特殊护理，满足其安全需求 临终 关怀医学和临终关怀医院上世纪六十年代中期诞生在英国，随后它作为向病人及家属提供全面照顾的社会保健服务方式，在全球迅速发展。 （ 2）二十世纪末，制定一项支持 “社区料理 ”十年政策，为老人提供咨询和帮助，解决老人生理、安全层次的需求 二十世纪末英国政府制定的一项支持社区料理的 10 年政策已经帮助许多老年人免于被送进收容院。 “为社区服务 ”已成为英国学校教育和青少年教育计划中的组成部分。 地方当局提倡 “好邻居计划 ”，社区工作者已经把领取退休金的老年人组织起来进行互助。 “关心老人 ”的社区志愿服务人员定时探望老人。 并为他 们担任顾问，提供咨询和其它服务。 （ 3） 2020年英当局明令，倡导发展社区养老服务业，为老人提供归属感 英国有关条令明确指出，要在社区内对老年人提供服务和供养，内容包括： 14 中国养老产业发展研究报告 生活照料、物质支援、心理支持、整体关怀。 社区养老服务收费低，覆盖面广，收益大，适合于普通老年人的经济承受能力，社区老年人都可以得到服务的机会。 其中，生活照料又分为居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所 4种形式。 物质支援是政府对 65 岁以上的纳税人给予适当补贴，住房税也相应减少，对66 岁以上的老年人可以享受国内旅游车船票减免的权利，电灯、电视、电话费和冬季取暖费也有优惠。 心理支持通过心理保健医生上门为老年人看病、传授养生之道、提供医疗护理服务。 另外，政府还规定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊服务。 整体关怀是由英国政府出资兴办社区活动中心，为老年人提供一个娱乐、社交的场所。 日本 （ 1）传统的居家养老已不再适应社会发展的需要 当今日本社会，传统的居家养老已难以适应社会发展的新形势。 除了因为不便受到社会服务外，主要还有两个方面的矛盾，其一年轻人有财力而无精力 照顾家中的老人，已是比较普遍的现象，严重制约着生产力的最大发挥；其二，青年人的新思想、新观念与老年人传统的行为方式形成反差，居家养老模式影响家庭和睦进而影响到社会的稳定。 社会高速持续发展和现代化进程，促使社会集中养老享受社会化服务成为大势所趋，是生产力和社会发展的必然。 （ 2）经过若干年的发展，日本已经形成了相对完善独立的社区化居家养老方式 日本的社会养老模式经过几十年的发展实践，已经形成了相对独立完善的体系，推行以社区化居家养老为主的养老方式，为老年人提供良好的室内外环境设置，保证其与社会的接触交流， 尽可能长。