高层住宅项目投资估算及资金筹措计划方案-估算

高层住宅项目投资估算及资金筹措计划方案-估算内容摘要：

部分从建设经营期第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，商铺部分分别为： 30%、 35%，价格分别为： 11000、 12500，销售率 65%；车位部分从建设经营期第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，车位部分分别为： 50%、 20%，价格分别为： 15万 /个，销售率70%。 按照上述确定的每年出售比例和销售单价，计算实际销售总收入。 （详细 见表： 645） （表： 641） 住宅销售总收入预测 (单位 :万元 ) 项目 可销售面积 建议销售单价（元 /平方米） 销售收入（万元） 第一批 10%高层 2500 第二批 20%高层 2600 第三批 30%高层 2700 第四批 40%高层 2800 合计 （表： 642） 商铺销售总收入预测 (单位 :万元 ) 项目 可销售面积 建议销售单价（元 /平方米） 销售收入（万元） 第一批 30% 铺面 11000 第二批 35% 铺面 12500 合计 （表： 643） 车位销售总收入预测 (单位 :万元 ) 项目 可销售个数 建议销售单价（万 /个） 销售 收入（万元） 第一批 50%比例 247 15 3705 第二批 20%比例 99 15 1485 合计 5190 （表： 645） 全部销售收入分批比例预测 (单位 :万元 ) 销售计划 建设经营期年收入 (万元 ) 合计 批数 比例 面积 2020 2020 2020 上半年 下半年 上半年 下半年 1 10%高层 2 20%高层 3 30%高层 4 40%高层 5 30% 铺面 6 35% 铺面 7 50%比例 247 3705 3705 8 20%比例 99 1485 1485 合计 注： 项目销售计划 销售的政策限定 根据国家现行的商品房销售政策《商品房销售管理办法》（ 2020 年 6 月 1日执行）中规定 ,房地产项目须 投资 达到总 投资 的百分之二十五后方后预销售 ,南宁市一般的执行原则是工程形象达二层以上时发给《商品房预售许可证》。 按现行的中国央行的住房信贷政策 ,对于多层建筑须主体封顶、高层建筑达主体三分之二工程形象进度时，可以办理按揭手续并向开发商支付按揭款项。 根据项目建设计划安排 ,每一流水片达到预售条件时 ,应在该流水片开工后的第二季 ,达到银行按揭款支付的条件是 ,应是 该流水片动工后的第三季。 销售计划设计 按南宁市目前行业的惯例 ,初步考虑本项目每流水片在开工后第二季取得预售许可证后开始住宅正式对市场发售期房。 根据本项目的区位及项目的综合竞争力分析 ,每一流水片在开始预售后， 前两季为期房，后两季为准现房和现房，根据南宁市房地产市场的发展态势及消费者对期房现房的不同接受程度，我们设定每一流水片从开始预售的首季开始，一年内完成销售。 根据项目的开发和销售进程，车库在销售的项目取得预售证或者项目成为准现房时开始发售，并在每个流水 片的最后一个季度中销售。 二、铺租赁单价的确定 （一）用市场比较法确定租赁价格的上限（平均价格） 根据价格定位与策略部分得出可知：本项目的商铺部分为： 11000 元 /平方米， 假设本项目商铺经营年限无为无限期，则根据公式 a=vr 来求其租赁价格（其中r=8%）： 月租赁价格 =（ 110008% ） /（ 1265% ） = 元 /平方米 (二 )建议平均月租金为 110 元 /平方米 (三 )商铺出租总收入 估算 表（见表： 646） （表： 646） 出租计划和出租收入 估算表 （ 单位：万元） 序号 项目 名称 建设期 经 营 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 1 可出租面积 0 0 0 2 单位租金 (元 /平方米 ) 0 0 0 1 00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 20 1 20 1 20 3 可能的毛租金收入 (万元 ) 0 0 0 10 23 10 23 10 23 10 23 10 23 10 23 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 12 27 12 27 12 27 4 出租率 (%) 0 0 0 65 70 75 80 85 90 90 90 90 90 90 95 95 95 95 95 100 100 100 100 5 有效毛租金 (万元 ) 0 0 0 66 4 71 6 76 7 81 8 86 9 92 0 10 12 10 12 10 12 10 12 10 12 10 68 10 68 10 68 10 68 10 68 11 25 12 27 12 27 12 27 6 转售单价 (元 /平方米 ) 13000 7 转售收入 (万元 ) 11085 8 合计 31045 万元 注 :假设商铺出租在第五年开始 ,在 24 年末转售 ,转售单价为 13000 元 /平方米 三、车库租赁单价的确定 （一）采用市场比较法确定租赁价格（平均价格） 根据市场价格定位策略部分， 我们可知：本项目的车位月租赁单价为： 250 元 /个 售时的单价： 15万元 /个。 （见表： 647） （注：假设车位出租在第五年开始，在 24 年末转售，转售价格为 15万元 /个） （表： 647） 车位出租计划和出租收入 估算 表 （单位：千元） 序号 项目 名称 建设期 经 营 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 1 可出租个数 0 0 0 494 2 单位租金 (元 /个 .月 ) 0 0 0 200 200 200 200 200 200 250 250 250 250 250 300 300 300 300 300 35 0 35 0 35 0 35 0 3 可能的毛租金收入 (万元 ) 0 0 0 118 118 118 118 118 118 148 148 148 148 148 177 177 177 177 177 207 207 207 207 4 出租率 (%) 0 0 0 65 70 75 80 85 90 90 90 90 90 90 95 95 95 95 95 100 100 100 100 5 有效毛租金 (万元 ) 0 0 0 76 82 88 94 100 106 133 133 133 133 133 168 168 168 168 168 207 207 207 207 6 转售单价 (元 /个 ) 15000 7 转售收入 (万元 ) 741 8 合计 3620 万元 第五节 建设项目的财务评价 一、税金计算 住宅销售税金及附加 估算 ：详见住宅销售税金及附加 估算 表 （表： 651） 住宅部分销售税金及附加表 (单位 :万元 ) 序 号 项目 名称 建 设 经 营 期 合计 2020 2020 2020 1 销售收入 0 2 销售税金及附加 (%) 0 营业税 (5%) 0 城市维护建设税 (%) 0 教育附加税 (%) 0 防洪工程维护费 (%) 0。