郑州市御府三号二期高层小高层营销推广方案20xx年

郑州市御府三号二期高层小高层营销推广方案20xx年内容摘要：

段，制定不断上升的价格走势。 其原则为“逐步走高，并留有升值空间”，强调投资价值。 以此吸引投资与消费 者。 同时，在第一个销售高潮期，发售朝向、采光、楼层不好的房屋，拉开与好房源的差距，促使购买。 （ 3）时间控制 销售期分五 阶段： 筹备期 预热期 强销期 持续期 清盘 期 根据不同时间段及工程进度进行控制，确定与之的销量和价格，并围绕该时间段的诉求重点进行营销。 如：封顶期、竣工期、入住期等。 三种控制紧密联合，相互协调，价格低开与死角房的低价发售，确定“高走”趋势，并解决收尾期所剩皆死角房的矛盾。 （四）推广策略 本项目处在郑州北区的核心位置，周边楼盘云集，进几年来颇受置业者的青睐，随着郑州市的“北扩东移”的发展战略，北区将成为郑州居民首要的生活居 住区，现已成为消费者置业首选的区域。 御府三号项目沿国基公司开发精品住宅的理念，御府三号社区作为迎宾大道上的高档居住社区，倡导一种尊崇、现代、舒适和健康的生活方式。 在“府”的文化含义中，除旧时代表官吏办理公事的地方，官府收藏文书、财务的地方外，在原来 也 代表着大官 、贵族的住宅。 现在“府”更多意义上是对“家”称谓的敬辞，比如说：贵府、府上等，同时也 指某些国家元首办公或者居住地方。 结合 御府三号一期多层的销售与推广的情况，二期高层、小高层主要诉求我们产品本身品质与竞争价格外，还要兼顾社区位置、社区配套、园林景观、物业管理等注重人性化、和谐共生以及投资潜力等因素，为此，二期高层、小高层的主题推广语： 花园路上的绝版阳光板式生活 迎宾大道上的优质生活样板 主题广告语： 成就大家，晋升府门 尊崇府邸 ， 荣耀生活 品位至尊，光大一生 传世府邸，辉耀阳光下的精致生活 建议在现阶段利用项目一切的条件，营造 浓烈的市场气氛，吸引买家的关注，为项目推出时的销售打下良好的市场基础，具体操作内容包括： （ 1）硬件塑造 1） 告知性工地展示 应利用楼盘入口围墙包装，树立项目形象，营造市场气氛。 并可通过横幅，彩旗等工具将项目信息传达给市场，吸引买家。 2） 户外广告设置 户外广告设置能增强项目的认知能力，可以有效提升项目的知名度。 在广告牌设置上可以考虑，公交车站灯箱、车身广告等其它户外媒体。 3） 设置精美的示范单位和样板房 通过对示范单位和样板房的包装设计，可有效掩饰平面中的弱点，引起客户购买冲动，促进成交。 （ 2）软性宣传 1） 为区域造势 通过报纸软性文章，详述 郑州城市东扩后将 为区域带来的种种优越之处，以完善的社区配套、熟悉的生活环境打动买家的心。 2） 为本案住宅造势 目的：把市场的注意力拉至本案住宅，突出项目形象，以本案住宅环境好，交通便利的优点吸引买家。 （ 3） SP 活动宣传 (列举 ) 1）产品推阶会 2） 家庭装修设计大赛 3） 专家业主见面交流会 4） 业主圣诞酒会 目的： SP 推广活动，志在吸引全市人民的持续关注，加强购买者对开发商及楼盘的信心（期楼），提升企业和产品的信赖度，从中开发了大批量的潜在性客户，品牌与品牌的联合加速 促成了“ 御府三号 ”项目的品牌地位，为后期楼盘的销售奠定了坚实的基础，大大减轻了发展商对销售要求的压力，配合少量的媒介新闻炒作，最大程度的持续性热点，争取了超值的经济效益，并在各项活动中穿插于之相辅助的单体或群体活动，使火焰持续燃烧。 （五）项目客户群分析 （ 1） 购买阶层 自 用 ： 大众市民，有能力而又确实希望置业的 ； 安居保值 ： 高薪收入阶层 ， 住宅置业既能保值又可安居 ； 换屋计划： 不满现时居住条件且有能力供屋的人士，房改房的原居者 ； 投 资 客： 投资者是每个有潜力楼盘的目标买家群，针对本 项目，被吸引的多是中小型投资者。 （ 2）客户群描述 地域分析：郑州本地居民 ，周边县市的部分外地客群； 阶层分析：商界、政界领导、中产阶级 、 知识分子； 职业分析：银行、保险、证券等金融机构 及电信、水务、电业、新闻 等垄断行业工作人员； 国营企业 中高层管理干部； 政府机关 公务员；外资企业中高级主管，私营企业主及高级管理人员；教师；律师； IT工程师；各专业工程师；设计师；自由职业者； 年龄分析： 2555 岁 ，集中在 2540 岁之间； 5．家庭结构： 二、 三口 之家为主 ； 经济结构： 现有存款 10 万元以上 ； 个人分析： 月 收入 2020 元以上 ，有不菲积蓄； 购房要求分析：关注生活享受的内涵和质地的同时，也关注房价。 （ 3）购买群体划分 追求新品质生活的群体（超前享受型） 讲究身份与地位，以此体现自我价值的群体（品牌追求型） 熟知地产行业、金融投资行业，了解时代发展趋势（理智投资型） 厌恶旧式居住环境力求改变者（成熟可靠型） （ 4） 客户 群行为特征 郑州 本地购房一族 ◎追求居住品位， 30 岁 45 岁 ◎对日渐成熟的新区具有认同感，看好发展前景， 投资心理。 ◎ 张扬品位，崇尚个性、格调、时尚 新 郑州 人 ◎ 对住宅消费较为理性 ◎ 讲究实惠与实用 ◎ 希望改善居住条件 ◎ 所购房子将是第一居所 私企老板 ◎ 追求居住品位 ◎ 有较强的虚荣心及攀比心理 ◎ 有较强经济实力 ◎ 主要为经商考虑，投资心理较重 投资客 ◎ 资金充裕、阅历丰富，有敏锐的商业头脑 ◎ 看好新区发展及 楼盘的增值潜力 ◎ 注重楼盘品质、附加值及楼盘投资回报率 （ 5） 消费特性： ◎宽裕而实用； ◎ 有计划进行高消费； ◎ 对子女的教育不遗余力； ◎ 公关消费多过个人消费； ◎ 购物讲究质料品牌和档次； ◎ 社交圈与商务活动紧密相连； （ 6）生活居住特性： ◎ 注重生活品质，对环境品味要求较高； ◎ 看中精神享受，渴望文化品味的塑造； ◎ 渴求景观、视野带来的意境和至情至性； ◎ 要求社区要有情调，生活要有韵味，真正的身心安顿，与家人共享天伦； ◎ 大多受过良好教育及浓郁文化氛围的熏陶 . 综 述 结 论： 生活轻松、惬意、排场就好 他们有一次甚至二次购房经验，苛求居住环境和品位，追求生活排场与享受，最注重生活的质素，但一旦有产品满足了他们的双重要求，冲动购买屡见不鲜。 注重环境安全 现代人除了追求豪宅的舒适性之外，还非常注重其安全性。 特别是高素质人群，对于安全更是重视。 追求回归自然的生活 摆脱世俗的缠绕，与自然为伍，回归内心的纯朴，韬光养晦，让一切压力归零 ， 这是所有菁英人物的成功哲学。 讲究享受，不浪费，时刻不忘赚钱 讲究享受的同时也不浪费。 闲时 不住，可委托出租，轻松赚钱，以房养房，再赚几十年增值和产权。 五、 项目整体推广策略 根据项目的工程进度及当前市场的研究分析制定以下策略 （一）整合营销基本策略 同类区域市场低成本领先战略 品牌形象独树一帜 目标群客户封杀战略 （二）项目营销推广策略 顾客需求迎合策略 顾客成本领先策略 促销推广策略 （三）品牌形象宣传 以报纸媒体为核心，结合广播电视 、户外路牌、项目现场包装 以事件营销为主导的公关活动 以品牌营造为主旨的整合宣传 六、 项目推广执行策略 依据工程进度和销 售的需要，我们将整个推广过程分为 筹备期、预热期 、 强销期 、 续销期、清盘期 五个阶段。 （一）阶段营销策略（共分五个阶段营销） 筹备期 —— 各项媒体、印刷资料的发布与制作，完成推广前的一切准备工作，本阶段重点：定期召开三方会 议， 以便策略调整的沟通。 ★ 修定各类方案，准确认真落实 ★ 选定相关新闻媒介，决定软性新闻稿及播放时间 ★ 承租重要的销售及推广点，配合相关作业 ★ 制作看板、展板、楼书、请柬 ★ 模型及透视图的发布 ★ 报纸排定刊登的平面媒体 ★ 排定电视新闻的播放期 ★ 完成其它媒体制作与发布 ★ 接待中心、样板房 ★ 内部 认购方案制定（根据楼盘素质、发展商实力，建议大金额预定款 20200—50000 元，可按进度分期付款） ★ 销售人员培训 —— 针对目标客户的综合性特点，在常规的物业销售培训中加以下几点： a、有关房地产销售的法律文件 如《 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》、《 住宅室内装饰装修管理办法 》 、 《 城市商品房预售管理办法 》 、《 商品房销售管理办法 》 等。 b、建筑工程知识 ① 常见的建筑构造形式； ② 工民用建筑工程的几种常见病及原因； ③ 基础设施和配套的涵义； ④ 政府有关部门在房地产开发项目中所起到的作用等。 c、物业管理知识 ① 郑州 市现行物业管理方式； ② 业主大会及管委会； ③ 业主大会的职权； ④ 物业管理公司的义务； ⑤ 物业管理中心的维修责任； ⑥ 住宅区管理服务费的收取范围等。 d、有关风水学的常识 ① 基本原则； ② 风水与景观等。 预热期 —— 借媒体引导本案露出，提高知名度，并让目标购买对象产生期盼的 潜在心理，本阶段最重要点：在重要地点悬挂醒目的大型看板。 ① 提前三周，每周一 次的引导广告及 SP 活动内容邀请函； ② 大量夹报，派送引导性宣传 海报； ③ 对目标客户登订拜访派送请柬； ④ 对加强活动的领导、企业发放邀请函 ； ⑤ 开盘日揭幕仪式及活动（ SP）的礼仪公司选定并确定方案； ⑥ 对潜力实力客户的游说及登记，作好开盘的前销售工作； ⑦ 销售人员适应场地及安排各自销售角色； ⑧ 确定各营销分类的最后落实； ⑨ 密切与各方人员保持联系，充分了解各方的反应情况。 备注：内部认购的方针：内部认购并存的五大作用与三大要领 （ 1） 五大作用 从内部认购中获取客户；。