某物业公司设备日常运行管理规范与制度规定(编辑修改稿)

某物业公司设备日常运行管理规范与制度规定(编辑修改稿)内容摘要：

① 主要设备的验证资料； ② 主要设备技术革新成果汇总表； ③ 设备技术状况汇总表（设备完好率和设备主要缺陷）； ④ 设备检修状 况汇总表（大修项目、实际完成项目、计划外项目、计划检修工时、实际完成检修工时、维修费用等）； ⑤ 设备事故汇总表（事故次数，停机时间、停查损失）； ⑥ 设备备品备件、材料消耗汇总表。 2. 消防档案资料分类 消防档案资料主要包括消防设备原始资料档案和设备技术资料档案。 （ 1） 消防设备技术资料档案是在接管物业区域后建立起来的档案，原始资料档案文件主要有：消防设备验收文件（包括验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证书、订货合同、安装合同等）、消防设备安装图及消防设备使用维护说明等。 （ 2） 消防设备技术资料档案包括设备登记卡、设备台账和 设备维修资料档案。 3. 建立消防设备登记卡与设备台账 （ 1） 消防设备登记卡：物业服务企业对所管理的消防设备应建立消防设备登记卡。 卡内应记录有关消防设备的各项明细资料如：消防设备类别、编号、名称、规格、技术参数、安装位置、建造年份、开始启用时间、维修情况等内容。 （ 2） 消防设备台账：是根据消防设备登记卡，按照消防设备的顺序，同一填写在消防设备的登记表上，作为物业服务企业管理消防设备数量及变动数量的台账，从而反映全部消防设备的基本情况，给消防设备的运行管理工作提供方便。 定期进行一次清点核对，做到账物相符。 4. 保存好消防设备运行与 维修记录 对消防设备运行与维修记录资料要保存并建立档案妥善管理。 消防设备运行与维修资料包括：设备运行情况记录、设备维修记录、设备技术革新资料记录。 设备运行记录每月一册，每月统计一次，并放档案室保存；设备维修记录每月统计一次，每季装订一次，并放档案 室保存；设备技术革新资料记录保存在档案室。 （四） 建立消防设备运行制度 物业区域内的消防设备运行的好与坏，除了所配置的消防设备固有的瑕疵外，也有人为原因造成的设备出现这样或那样的问题，因此，在消防设备运行的同时，消防制度的建立是必不可少的，这是消防设备运行的前提保障和规范 操作人员的行为标准，所以，必须建立消防设备运行管理制度。 消防设备运行管理制度要体现在以下几个方面： 1. 物业服务企业必须配备消防设备管理技术人员，要求既有机电设备管理知识和经验，又要懂消防知识的复合型专业人员； 2. 应明确消防设备负责人，责任到人； 3. 消防监控中心 24 小时的监管到位； 4. 消防设备巡视、检查、测试方面的要求； 5. 消防设备运行操作流程的编排； 6. 消防设备维护保养的具体方法； 7. 有关消防设备运行维护记录的管理要求； 8. 明确巡检周期、项目的具体要求； 9. 考虑消防设备突发故障的应急方法。 通过建立消防设备运行管理制度，使物 业区域内的消防设备运行有一个安全的保障措施和消防安全工作到位，确保物业区域内业主、使用人的生命、财产的安全，最终使业主能够安居乐业和安心工作。 （五） 消防设备的系统构成 消防设备系统是物业区域内消防安全的重要保障，通常消防设备系统由 8 个部分组成。 1. 火灾报警系统 火灾报警系统由烟感探测器、温感探测器、手动报警按钮、监控系统、火警警铃、消防广播系统等组成。 2. 消防控制中心 消防控制中心有集中报警器、联动控制柜、消防电梯控制器等组成。 当发生火警时、控制中心指挥各项灭火、疏散和救护行动，并直接控制消防泵、送排风设备等。 3. 消 火栓 消火栓系统主要由消防泵、管道、阀门、水龙带、喷水枪、消防水泵接合器等组成，是常用的灭火装置。 4. 自动喷洒灭火系统 自动喷洒灭火系统由喷水泵、供水管道、喷头等组成。 当火灾使环境温度达到一定的临界值时，该系统就会喷水灭火，是一种有效的灭火系统。 5. 防排烟系统 防排烟系统由防火门、通风管道、排烟风机、正压送风机组成，通过排烟风机抽走烟气，用正压风机强制送入新风。 6. 安全疏散与防火隔离系统 安全疏散与防火隔离系统由安全疏散指示灯、防火门、防火卷帘、水幕等组成，对人员起到安全指示方向作用，对烟和火起到隔离作用。 7. 灭火 器 灭火器为较常用的灭火器，携带方便，对初期火灾灭火效果好，常见灭火器分为泡沫灭火器、干粉灭火器等。 8. 其他消防设施 其他消防设施包括室外消防道路、室外消防管网及消火栓井；对于高层建筑还必须设置避难层，甚至在屋顶设置可供直升机起落的救援平台等。 （六） 消防设备安全检查与维护 搞好消防设备的维护检查，尽管这些消防设备可能几十年也不一定会用上一次，但通过对消防设备进行检查维护养护保证其常处在“可用”状态，以防万一，是消防管理的重要工作。 怎样才能搞好消防设备的维护检查工作，需要从以下几个方面做起。 1. 定期对消防设备进行检查 维护 定期对消防设施进行检查，以便发现问题，更换破损器材，补充丢失器材，通常两个月一次检查有如下设施： （ 1） 屋内消火栓，查消防水带是否霉腐；查消火栓接口是否生锈，通过滴油防锈的办法，保证消火栓手柄能够打开； （ 2） 检查防火门闭门器是否有效，滴油防止生锈卡断； （ 3） 检查疏散指示标识是否清晰，用手按动试验键，进行断电自亮检查； （ 4） 检查风阀箱内是否存放杂物；检查风口挡板和风阀箱门是否松脱； （ 5） 检查消防广播扬声器、手动报警按钮、烟感控测器、消防警铃等是否松脱，如发现问题及时修理紧固。 2. 定期对消防供水系统进行试验检查 （ 1） 检查消防管道阀门 是否全部处在“开”状态，并要求在 消防阀门丝口处滴油防锈； （ 2） 检查地下和楼顶的消防水池是否水量足够； （ 3） 每 2 个月至少点动一次消防泵，时间以观察水压是否上升为准； （ 4） 定期给消防泵电机轴承加注黄油，防止生锈。 保证消防供水系统始终处在“可用”状态。 3. 定期进行消防电梯功能检查 要求每半年进行一次消防电梯迫降试验，迫降以后要求消防电梯能用消防员的专用钥匙打开启用。 4. 定期进行消防功能检查 一年一次定期抽样对楼道烟感探测器进行吹烟试验；手动报警按钮报警试验；消火栓手动远程启泵试验，与此同时进行消防广播试音。 在吹烟、手动报警及消火 栓远程启泵试验的同时，消防监控中心主机显示消防报警地址，防排烟风机联动正常，楼层风阀打开，警铃响起。 在进行消防试验时必须事先“公告”通知物业区域业主，以免引起恐慌。 消防功能试验中应检查： （ 1） 防排风烟机启停是否正常，有无异声、异味，风管有无锈蚀，并及时给风机拖动电机轴承加注黄油润滑； （ 2） 检查风阀“开 —— 关”是否灵活，风量是否足够，有无异物阻塞。 应定期个风阀联结件处抹油防锈。 5. 发电机维护检查 大厦自备发电机主要是具备火灾事故时，市政停电情况下提供电梯、消防泵、公共通道照明、放排烟风机等紧急电源，因此对其定期 进行维护 性试运行必不可少。 一般一个月试运行一次约 15 分钟，平时保证机油、柴油和冷却水量充足。 主要检查项目有： （ 1） 发电机蓄电池电量是否足够，必要时定期附加充电。 定期更换陈旧的电池液； （ 2） 经常检查润滑机油的酸碱度、色泽、黏度和杂质量，及时更换陈旧机油； （ 3） 定期检查水格油格，保证循环冷却水路和柴油油管的畅通； （ 4） 一年一次检查化烟部位，清理烟垢，提高发电效率，延长发电机使用寿命。 6. 消防监控主机的检查 通常消防监控主机都有自检功能，每天检查一次，搜寻系统故障及时排除。 保持主机工作环境干燥、环境温度控制在 25oC 室温。 并经常检查主机附 属部件的功能是否正常，如打印机打印功能，计算机地址显示功能和主机自备电源切换功能等是否正常，如发现问题应及时修复或更换故障部件。 因为消防监控主机是整个消防警报系统的“心脏”。 正确使用，精心维护是保证这个“心脏”正常工作的关键。 7. 喷淋系统的试验检查 喷淋系统主要用于物业公共区域内自动灭火，当喷淋头在特定的温度以上爆裂时自动喷水灭火并启动喷淋泵。 消防管理员通常每半年对喷淋管末端放水试验至启动喷淋泵止。 观察记录水压表变化及喷淋泵运行情况。 对喷淋系统及管道阀门的维护保养工作与消火栓类似。 8. 温感、烟感及防火门检查 对 烟感和温感及防火分隔卷帘门的试验检查，一般一年一次。 烟感试验采用吹烟的办法，而温感试验最好采用电热吹风，不提倡使用明火燃烧。 试验后要求消防主机能显示试验地址并联动分隔区防火卷帘门下降，降到中部时应约有 10 秒钟停留时间以便区内人员逃生，最后降至底部。 这些功能试验必须同时伴有警铃报警声。 在卷帘门下降的同时，消防管理员应检查卷帘门下降有无异声，并给门动力传动部件加油润滑及防锈。 消防设备的维护检查看似平凡，但它是保证物业区域消防系统正常运行的基础，消防工作人员的工作是保证系统在需要时，能真正启动消防设备保障物业安 全。 （七） 消防设备的运行管理 在日常的消防设备运行管理过程中，物业服务企业首先是要做好消防设备运行的劳动组织。 劳动组织的具体任务要从以下几个方面入手开展工作： 1. 在合理分工与协作的基础上，合理配置劳动力。 2. 根据消防设备的操作技术要求与岗位设置的要求，采取合理的组织形式以提高工作效率，主要包括： （ 1） 定员工作； （ 2） 作业组的组织； （ 3） 作业轮班组织。 3. 建立完善消防设备的管理制度，管理制度是工作的依据与准则，主要包括： （ 1） 消防设备的安全操作规程； （ 2） 消防设备的巡检工作制度； （ 3） 岗位职责； （ 4） 值班与交接班制度； （ 5） 记录与报表制度； （ 6） 报告制度 与服务规范等。 三、 电梯运行与管理 电梯作为人们日常的垂直运输工具，其安全性能和舒适性能是备受人们的关注，在日常的电梯运行管理当中如何将电梯运行好、管理好是物业服务企业的工作重点，因为电梯运行管理的好与坏关系到电梯的使用寿命和使用安全，所以规范电梯运行管理工作，是确保电梯良好运行的前提。 要运行和管理好电梯，就必须对电梯设备进行全面细致了解，只有了解和熟悉电梯的功能和具体操作，才能做好电梯的管理和安全运行，确保业主及有关人员的安全使用。 （一） 电梯分类 1. 电梯按用途分为 （ 1） 乘客电梯； （ 2） 载货电梯； （ 3） 客货电梯； （ 4） 病床电梯； （ 5） 住 宅电梯； （ 6） 服务电梯（供图书馆、办公楼、饭店运送图书、文件、食品等，不允许人员进入的电梯）； （ 7） 观光电梯。 2. 电梯按速度分为： （ 1） 低速电梯（ 1m/s）； （ 2） 快速电梯（ 2m/s）； （ 3） 高速电梯（大于 2m/s） . 3. 电梯按拖动方式分为： （ 1） 交流电梯； （ 2） 直流电梯。 4. 电梯按驱动方式分为： （ 1） 液压式电梯； （ 2） 螺旋式电梯。 5. 电梯按操作方式分为： （ 1） 乘客自己操作电梯； （ 2） 专门操作员操作电梯。 6. 电梯按控制方式分为： （ 1） 手柄操纵电梯； （ 2） 按钮控制电梯； （ 3） 信号控制电梯； （ 4） 集选控制电梯； （ 5） 并联控制电梯； （ 6） 群控电梯。 （二） 电梯的组成 电梯一般由机房、井道、轿厢和 层站组成。 1. 机房 机房是电梯的重要组成部分，是安装曳引机、电器控制柜、限速器的房间。 机房一般设置在井道的上方，有足够的空间，通风良好。 2. 井道 井道是为轿厢和对重装置运行而设置的垂直筒体，由顶板、井道壁、底坑和轿厢轨道等组成。 3. 轿厢 轿厢是用来运送乘客或货物的箱体，由于各类电梯的用途不同，轿厢的结构也不一样。 客梯轿厢内装饰有各种豪华的轿顶结构及轿壁饰面。 4. 层站 层站是指各楼层用于出入轿厢的地点，层站主要包括层楼显示器、自动厅门开关、手动钥匙开关、厅门呼梯钮、到站钟等。 （三） 电梯运行管理的主要工作 在日常的电梯运行 管理中，物业服务企业应从以下几个方面开展工作。 1. 依据电梯生产厂家提供的图纸及相关的技术资料，制定本物业区域内电梯的安全运行和维护保养规章制度和工作程序。 2. 工作程序包括：值班安排、操作规程、应急处理、日常巡检及保养方案。 3. 建立电梯技术档案，将电梯的原始技术资料、安装验收资料、检测维修资料进行分类归档，妥善保管。 4. 熟悉电梯的日常消耗材料的种类及规格，并适当的备置一些常用的消耗品，如照明灯、机油等。 5. 选择有专业资格证书的专业电梯维护保养公司作为电梯的维护保养单位，并签订维护保养合同，确定维护保养的等级和维。