西单商圈项目可行性分析报告

西单商圈项目可行性分析报告内容摘要：

类型 规模（ 平米） 楼层 1 首都时代广场 LCX 女性精品服装 2 万 B1F3 2 中友百货 时尚百货 ８万 B2F9 3 君太百货 时尚百货 万 B1F7 更多资料请访问达人冰川主页 —— 欢迎加入社区管理资料团队 —— 4 西单购物中心 中档百货 营业面积 万 F1F3 5 西单商场 大众百货 万 B1F6 6 西单赛特 中档百货 营业面积 万 B1F6 7 友谊商城 中档百货 万 F17 合计 ３ 0 万 2) 市场业态 序号 名称 业态类型 规模（ 平米） 楼层 1 西单明珠 小商品零售市场 万 B1F5 2 西单文化广场（ 77 街 食街、定位在年轻时尚人群的小商品市场、运动 100 万 B2B1 3 华威商城 食品、大众百货、韩国城、流行服装服饰、另类服饰 万 F48 4 新 1 代商城 小商品服装市场 5 万 F1F6 合计 １２万 3) 其他 序号 名称 业态类型 规模（ 平米） 楼层 1 图书大厦 图书音像制品 营业面积 万 B1F5 2 西单科技广场 规模最大的手机市场、数码产品 在建 F13 西单商圈租金水平 1） 市场类租金水平：  西单明珠 RMB1560/平方米 *天  华威 RMB2550/平方米 *天  77 街 RMB2540/平方米 *天（注：现 77 街管理公司退出，华润承诺租金降半） 更多资料请访问达人冰川主页 —— 欢迎加入社区管理资料团队 ——  新一代 RMB1570/平方米 *天 2） 商场类租金水平（采用 25%的流水倒扣方式）  中友百货  君太百货  西单商场  西单赛特  百货 3） 街铺  餐饮类（档口） RMB50100/平方米 *天  服装类 RMB3550/平方米 *天 客流特点 西单商圈有个怪现象 —— “东重西轻 ”。 位于东部的商家其客流量和销售 额都明显优于西侧。 其实这个现象主要是因为西单消费者的客流线造成的。 在西单的消费者中有近 80%是乘坐公共交通工具而来的。 而乘坐地铁的人群占乘坐公共交通工具人群的一半，约占整个人群的 40%。 大家知道，地铁的出口是开在西单的东南侧，而公共汽车的主要车站也位于同样的位置。 因此，人们自然的流线就是下车后，通过文化广场首先进入中友百货，进而可以到西单购物中心和西单商场。 但是，西单赛特和 友谊商城则与主要人流线有着一路之隔。 而这条路却是人车混流的的道路，穿过马路，则需要人们承担额外的风险（如交通事故）或付出额外的努力（ 如通过二层连廊）。 因此如果没有特别的需要，会有相当比例的人群不愿到路对面去。 而是在购物完成后原路返回。 消费人群状况 西单商圈主要的消费人口为旅游人群、年轻消费群体等，由于传统商业的影响，同时具有另一风格的旅游资源。 西单商业街七成以上消费者年龄在 16 至 34 岁之间。 然而由于商业街 15 个独立的精品建筑之间联系互通性较差，相对人流密度过大，使得消费者不得不缩短在街上逗留和购物的时间。 西单商圈的三大硬伤  面对西单商业街所面临的尴尬境地， 其 之所以没有形成像王府井那样集中的更多资料请访问达人冰川主页 —— 欢迎加入社区管理资料团队 —— 商业设施主要是因为西单多年来的商业规划一 直没有实施，而这也是西单的第一大硬伤。  配套设施的不足以及交通规划的混乱是西单面临的第二大硬伤 ， 目前整个西单商业街共有 2700 个车位，而公共车位只有 1500 个，同时交通的拥堵、单行线多等各种外部原因把很多消费者 “堵 ”在了西单的外面。  西单商家林立，经营方式大同小异，业态组合单一， 尚未 形成差异化经营。 西单商圈的 7 家商场业态分布极不合理，没有自己特色，造成商场之间形成了激烈竞争无疑也阻碍了商圈的发展。 例如西单商场 2020 年 10 月 16 日开始停业 2 个月内部结构改造，将西单商场定位现代精品百货，但重新开业后 3个月转型并没有成功，而西单商场高层决定将商场定位改回大众百货，近 6000万的改造费用未能对其经营收入产生较好影响。 而反之一些有特色的商场业态，如 西单购物中心，人气很旺。 一楼以食品为主营项目，这是西单商圈的其他商家所没有的。 在它的楼上 是华威商城， 有年轻人喜爱的韩国精品城，这里卖的小饰品和毛绒玩具以品种繁多而被女孩子们口口相传。 7 层 是“北京攻略”， 都是个体租赁的服装服饰店，其中不少很有特色， 其目标 客 户 以 学生和追求时尚的年轻人为主 ，而且人气很旺。 综述： 西单商圈内现市场业态中民族大世界的档次最低，明珠居中，档次较高的是北京攻略。 其消费人群在各市场内已经细分，民族大世界和明珠以工薪、来京旅游人士居多；时尚前卫的北京青年人则喜欢北京攻略，其无论从室内设计、产品、特色等各方面均比其他市场高一筹。 而即将开业的新一代则由于其档次（室内设计）都低于北京攻略，因此，其主要争夺的是与西单明珠同档次的份额。 其属于市场类业态中中等档次市场，但其租金极高，在养市过程中会产生困难。 而 77街由于规模小，但其总体运营的不错， 属于北京攻略同档次、同风格的市场。 百货商场业态中，以君太档次最高，中友生意最火、规模最大、服务最佳形成龙头，而首都时代广场则以食街、电影院形成亮点。 西单购物中心 3 层纯粹为中低档旅游购物者服务，旅游产品和北京特产销售良好。 西单赛特和西单更多资料请访问达人冰川主页 —— 欢迎加入社区管理资料团队 —— 商场则因与中友、君太形成差异化特色，所以生意一般，也因如此， 百货导致要倒闭。 同时，由于该区域百货业态有 30 万平米之巨，而市场类业态仅 12 万平米，市场内中高档业态与北京攻略同等水平，同等规模很少，所以形成市场空白。 因此， 百货改成中高档市场（类似北京 攻略），由于其硬件占据优势，在规模、商圈均有影响力，具有一定优势和市场需求的基础。 四、 项目简介 楼层 业态 建筑面积 使用面积 B1 无（关闭、原为运动系列） 5185㎡ 2392 F1 女装、女正装 4729㎡ 2793㎡ F2 女装、箱包、饰品 4773㎡ 3294㎡。