物业工程部前期介入指引概述

物业工程部前期介入指引概述内容摘要：

需在水泵和发电机底座加减震垫，水泵房水泵需加软连接，出水主管线需要加减震吊环。 电梯机房、中央空调机房应进行降噪处 理； 2. 若设计安装时考虑排风口错开住户位置，可选择低噪音设备。 3. 配电房、发电机房等重要设备房尽量高于车库地面； 4. 设备房外应设置挡水门槛、防鼠板； 5. 墙面应刷涂料或乳胶漆； 6. 地面应贴防滑瓷砖处理（水泵房；值班室；配电房；发电机房；电梯机房）； 7. 设置电缆沟，沟内最低点设置泵坑； 8. 配电房、电梯机房、发电机房应设置足够的双电源插座； 9. 发电机房水箱侧设置给水点和集水井。 14 地 下 室 抹灰 1. 达到普通抹灰标准； 2. 灰色的防水贴脚线； 3. 柱子离地 6001000 应刷乳胶漆面。 地下室污水井 1. 电梯底坑、地下室四周、车位后面 应设置污水 坑 ； 2. 电梯底坑、水泵房内及车库出入口应设置双泵泵坑。 采用双电源 供电 ； 3. 电梯底泵坑深度应低于电梯底坑； 4. 配电房外应设置双泵泵坑，配电房泵坑深度应低于电缆沟； 5. 所有泵坑容量应大于 2 立方米，泵坑应设置沉沙装置； 6. 污水井盖应一个人能够提升，使用加厚复合盖子。 排水沟 1. 排水沟应靠墙、靠车位后设置， 采用高分子复合雨蓖子。 雨蓖子下承重台阶两边应大于 3－ 5CM。 2. 车道及车位上采用混泥土下加 ∮ 110 的 PVC 或铸铁排水管； 3. 车库出入口应设置截水沟，排水应直接接入地面雨水井； 4. 车库出入口应采用加厚复合蓖子， 承重 应大于 5T； 5. 车库的保洁取水点应设在污水井排水沟边上。 相邻墙面做好防潮处理。 主 体 砌体 1. 除厨房和卫生间外的住宅外墙采用 200 厚页岩多孔砖，商业用房外墙采用 200 厚页岩多孔砖； 2. 户内隔墙采用 100 厚或 200 厚页岩空心砖； 3. 厨房、卫生间部分的户内隔墙采用 120 或 200 厚页岩实心砖； 4. 电梯井道墙体采用 200 厚页岩实心砖； 5. 二楼平台及户与户之间的阳台应有相应防护措施； 6. 在客厅或餐厅柜机空调管穿墙洞 (Ф 90)，中心距地200； 7. 在卧室、儿童房和书房等挂机空调管穿墙洞 (Ф 80)，墙上预留洞口均为中心距地 2400； 8. 洞口内外做 PVC 套管，向外倾斜，内外高差为 20 度。 管线1. 梁内不得辅助设线管； 2. 所有线管周边 20CM 的区域划定管线走向； 15 预埋 3. 给水管预埋距墙边 30CM 以上（或设置在厨卫间墙体内侧靠）； 4. 风机风管、电气线管穿地下室车库顶板应进行防水专项封堵。 楼道消防通道 1. 宽度应大于 米； 2. 地面压光处理； 3. 应急指示灯应采用嵌入式； 4. 负一楼至一楼及各楼层进入电梯厅应设置防火门。 楼顶的消防门应安装消防门磁。 且采用钢质防火门。 5. 消防通道均需安装门禁刷卡系统，发生火灾时消防门能够自动打开。 主 体 架空层 1. 建 议不种植植物， 应加设防水，靠墙返边 40CM，贴 30CM的贴脚线； 2. 墙面刷乳胶漆。 天台 1. 上人屋面烟道应高于 2 米，应设置挡雨装置，排烟口空气应对流； 2. 靠外墙顶部应设置承重 1T 的吊钩； 3. 风机应设置防雨装置； 4. 基层与伸出屋面结构均应做成圆弧 ,内排水的水落口周围 500mm 范围内坡度不应小于 5%，呈凹坑。 保温 1. 采用外保温，屋面保温层应设置排气孔，高度应大于 米。 三 ． 防水标准： 项目 分项 标准 备注 总坪 采用 热熔法 ： 其作法是，采用火焰加热器熔化热熔型防水卷材底部的热熔胶进行黏贴 ； 基 层表面 ,应将尘土、杂物清扫干净 ,表面残留的灰浆硬块及高出部分应刮平 ,扫净 ， 对管根周围不易清扫的部位 ,应用毛刷将灰尘等清除 ； 在突出地面和墙面的管根、地漏、排水口、阴阳角等易发生渗漏的部位 ,应做附加层增补 ； 未做防水钢性层之前不得在防水层上施工。 总坪回填土 16 不能高于防水 卷面的 高度 ； 水池防水高度应高于溢流口 ； 地下室的排风管道、电缆桥架、及各类管线处无渗水现象，应施工后安排专人进行封堵。 外墙 外墙面 应采用 防水砂浆 防水，特别注意门和窗洞处； 防水砂浆层连续超过 6 米必须设伸缩缝（ 6 米以内可不设伸缩缝）。 天面 基层与突出屋面结构（女儿墙、排气管等）的连接处以及基层的转角处（落水口，天沟等）均应做成光滑圆弧形； 防水卷材铺贴密实，卷材无孔洞，裂口，裂缝； 天沟排水通畅，无明显积水； 屋顶需考虑排水口处的接缝防水处理。 厨卫间防水 1. 防水高度应高于 40CM，沐浴间防水高度应达到 米； 2. 应于防水施工结束后、交付物业时做闭水试验 24 小时以上； 3. 厨房烟道及厨卫间各种管道两侧 应在大面积涂刷前，先做一布二油防水附加层。 地下室设备房 防水层满铺不断、接缝严密，各层之间及防水层与基层之间应紧密； 管道、 电缆等穿过防水层处应封严，不渗水； 变形缝的止水带不得有折裂、脱焊或脱胶，缝隙应用填缝材料封严； 电梯底坑防水应无渗漏。 户内 建议入户花园和空调外机位台板做防水（现一、二、三期出现此部位渗水情况。 引起业主投诉）。 窗户的窗框四周做好防水处理。 窗台外部有一定斜度，则后期不会积水。 水表井 建议靠业主房间的墙面做防水； 建议在设保洁取水点的水表井里设拖布池并做防水。 电梯污水井 电梯污水井与电梯底坑之间必须做好防水。 底 底商的铺内铺外基板应做好防水措施。 17 商 四 ． 景观标 准 项目 分项 标准 备注 绿化 绿化植物搭配 1. 总坪上散水沟边不宜覆土种植景观绿化植物； 2. 围墙周围或安装红外线的地方，不要栽主干低、分支过多的的树木，避免红外误报； 3. 考虑各区四季的植物不同生长周期效果的搭配和喜阴喜阳的植物搭配。 特别是小区、商业街大门应四季有花； 4. 房前屋后少种植柏树、玉兰、万年青之类有特殊意义的植物； 5. 少种植草坪，种植长势较慢的草坪； 6. 在车道拐弯处不种植可能遮挡视线的植物。 水景 生态湿地、水池 1. 制作成生态水池湿地，并能保持正常的水循环（减少不必要的用水量）； 2. 生态湿地周边设置警示标志 、种植植物考虑耐潮湿的植物； 3. 池底不应用马赛克砖粘贴，也不宜用鹅卵石，因易脏，且不易清洗。 水景喷泉 1. 排水口 设置在水池最低位 ，水能够自然排出（最好竖排）； 2. 园区水池 3 小时内能够排空， 3 小时能够达到使用位置； 3. 水池防水应高于池壁，水景喷泉安装定时器。 且采用双级漏电开关控制； 4. 总坪上尽量减少景观水沟，若设置则水沟边不宜种植景观绿化植物，且水沟周围应用护栏围住。 5. 将景观泵坑设置在景观水池外，采用带盖的连通管连通水池和泵； 6. 所有水池应有较大抗洪能图式的溢流口。 便于水泵出现故障后可以单独维修 建筑小品及道路 建筑小品 1. 建筑小品需和园区景观风格保持同一，尽量少采用铁制小品、钢化玻璃顶棚及木制品。 宜采用混凝土浇制的仿制品； 2. 小区总坪铺装转角处应有保护措施，以防植物被踩死，应在景观施工图上明确转角区域节点图； 3. 园区总坪尽量少采用地面埋地射灯、水下射灯。 设施 水、电井盖 1. 总坪上公共污水井应设置在绿化带上， 主要机动车道路路面少用石材道路及石材井盖，如采用应有方便开启的拉手； 2. 园区内主给水管分段阀门能分区分栋隔离（采用环网供水） ,出现爆管不会造成大面积停水； 3. 强弱 电井应有排水措施。 标高应高于旁边的散水沟的标 18 设施 高，防止雨水进入电缆井或电缆沟； 4. 井盖上应有项目分类编号，尽量采用复合井盖，消防车道上井盖应承重 20T 以上。 散水沟 1. 找好坡度使排水能够保持顺畅； 2. 水篦子坚固耐用； 3. 道路上排水应以路边的点状过滤式排水坑和横断式的道路排水沟相结合，遇强阵雨时能及时排放； 4. 排水沟底部及有垫层，且上部应设置滤网，应有防泥土进入措施 ； 5. 由于覆土与地面直接接触，下雨与绿化浇水，造成泥土满地都是，建议路沿铺设一个小沟排水以及沉淀与缓冲，每隔 3050 米的距离设置 小 集水 井 集中收水排放至雨 水井，路沿可以铺上石子装饰（渗水式排水路沿）。 防蚊网 1. 在总坪上有下水道口的地方安装 防蚊匝 ，实现这一技术可有效提高小区环境卫生，真正提高客户满意度； 2. 总坪应按照 12 万平米设置一个大型防蚊灯。 属新技术运用 光彩照明效果 光彩照明效果 1. 灯具分区管理设置为基本照明、光彩照明、节日照明三类； 2. 造型应在主通道亮（ 200），选用 4 米左右 高杆庭院灯或2 米左右园林庭院灯 ， 双回路以上设计； 3. 幢间通道暗（ 50），选用 辅助草坪灯，采用暖色节能灯，灯罩的透光性应好； 4. 启停控制基本照明及光彩照明应设置时间控制，节日照明 用空开控制； 5. 防盗措施 ：灯具应用专用螺丝坚固，备用电源箱应考虑防盗性能； 6. 能耗属性：尽量采用节能灯为光源，少采用白炽灯或金卤灯为光源； 7. 更换便利性：灯具应能够通过工具更换，不得采用粘贴工艺； 8. 特殊及消防要求：水池或有台阶等有安全隐患区域应增加照度； 9. 检修箱安全：配电箱应接地且有专用锁关闭； 10. 计量：重要设备及公共区域应设置专用计量电表，并有效验标识。 五、二装标准 项目 分项 标准 备注 19 大堂 大堂 1. 单元门禁门开关高度在 米； 2. 在门口机上安装防雨棚； 3. 休息空间配木质沙发、绿色植物、告示栏； 4. 大堂顶部、通道不宜选用玻璃材质的材料装饰； 5. 尽量少采用木质和布质装饰材料； 6. 最下面的信奶箱离地面高度不低于地面 40CM； 7. 地面采用防滑地砖； 8. 大门口及强弱电井内应设置一个五孔插座，由配电箱统一控制； 9. 标高应高于总坪 12 台阶； 10. 门禁处应有能够直接到达的无障碍通道； 11. 设置能够上人的检查口。 电梯 前室 1. 配带烟缸的垃圾桶； 2. 电梯前室门口应预留分众传媒电视的视频及电源线管； 3. 应按每 10米和有排水消防等检修需要的位置设置一个检修口。 消防 通道 1. 应有自然采光、楼道设计考虑窗户 ；窗户应考虑防雨措施； 2. 贴防 滑地砖、轻钢龙骨吊顶、墙面乳胶漆； 3. 安全出口及安全指示应提前预留安装位置，安装后应在一个平面上。 门窗 1. 楼道窗户不能与住宅相连或相近； 2. 底商二楼窗户能够进入住户露台的应加通锁； 3. 铝合金窗轨道应做好保护，且应有挡水线。 4. 室外与室内交界的门窗应有挡水措施且轨道有防护措施。 20 水电 表间 1. 小区楼层强弱电井应预留足够空间，强电井内设备应穿套管，安装整齐，管线不外露； 2. 距离户门较远，且开门位置不能与住户交叉； 3. 水电表内门应设置带拉手的防火门，双门应设置插销； 4. 外门应与外墙同种墙砖，采用干挂的形式，且框上应设置门磁（碰）； 5. 强电井内应设置足够的照明和插座； 6. 强弱电井应设置在楼层隐蔽处，强弱电井门材质应与周边设施相协调、外观装饰性较强，不影响楼层整体效果； 7. 兼作保洁间的地面应贴普通防滑瓷砖； 8. 墙面和顶面做水泥砂浆，兼作保洁间的应用白色瓷砖做 高墙裙； 9. 水、电表应挂牌标注戸号； 10. 水电表安装位应有检修空间。 通风 1. 地下汽车库宜设置独立的送风、排风系统 ， 其风量应按允许的废气标准量计算，且换气次数每小时不应小于 6 次，其排风机宜选用变速风机 ； 2. 地下汽车库的排风宜按室内空间上、下两部分设置，上部地带按排出风量 的 1/2～ 1/3 计算，下部地带。