江西南昌青云谱服务外包产业园优联中央广场商业中心项目前期策划提案

江西南昌青云谱服务外包产业园优联中央广场商业中心项目前期策划提案内容摘要：

信用社：青云谱农村信用社、黄溪农村信用社、万溪农村信用社、佛塔农村信用社。 邮政：各个街道、村落都有各自的邮政所。 小结： 该区域处在南昌的南部城乡结合部，教育配套较完善，而商业设施配套只能满足居民基本的生产、生活所需，尤其缺乏大型超市、百货、娱乐等配套，无法满足人们日益增长的物质需求。 交通配套方面除公交系统有待完善外，货运、铁路较发达，是该区域大力发展专业大市场的优势所在。 ` 五、商业物业租赁情 况分析 商业调查一览表 项目名称 地理位置 建筑面积 （ m2） 经营范围 租金 （元 /M2） 北京华联超市 新溪桥头 8000 超市、百货、电子、服装、家电 / 九鼎超市 火电厂旁 1000 超市、百货、电子 / 阳光超市 新溪桥旁 2020 超市、百货、电子 / 南昌市摩托车交易批发市场 洪都南大道 8000 整车销售 4050 南昌市摩托车配件批发市场 洪都南大道 2020 保险杠、头盔、小零件 4050 南昌建材 大市场 何坊西路 120200 木材地板、五金、夹心板、地砖、卫生洁具、水暖器等 3050 南昌深圳农产品中心批发市场 建设路 10000 水果、蔬菜交易批发等 一楼 15 二楼 5 南昌肉制品批发市场 建设路 猪肉、牛肉、鸡、鸭批发等 3040 佛塔生猪批发市场 佛塔村 80000 生猪交易批发 / 百汇一家 洪都集团 10000 百货 / 销售情况分析 项目周边基本没有销售的商业物业，绝大部分是租赁经营，只有青云谱农场靠包佛路的部分小店 铺出售，售价仅为 600 元 /m2。 租赁情况分析 项目周边区域商铺主要以租赁的形式为主，由于商业氛围淡薄，商家对于商业物业无较强的市场承受力，最好的地段如洪都生活区内的月租金约为 100元 / m2，包佛路等人流少的路段店铺月租金不到 20 元 / m2。 六、片区商业供应量分析 片区商业物业供应量一览表 项目名称 地理位置 建筑面积（ m2） 经营范围 万峰商城 包佛路以北 ,井冈山大道以东 39960 / 青云谱商贸广场 京山商场周边 19980 购物、办公 江南建材 大市场 南隔堤以南 ,五一 0 外办以西 199800 建材大市场 锦城商贸广场 三店西路以南 ,井冈山大道以西 ,京九铁路以东 99900 商业购物中心、商住楼 三店商贸大厦 洪都大道 6660 商住、办公、餐饮、娱乐 化工大市场 南莲路以东 ,胡惠元堤以北 66600 / 中远名城 (何坊西路商贸城 ) 何坊西路以北 ,迎宾大道以东 ,井冈山大道以南 159840 宾馆、大型超市、商业街、商住楼 新溪桥服装市场 青云商城旁 / / 百城国际大市场 三店西路 16000 / 朱桥东路商贸街 南莲路以东 ,佛塔生猪批发市场以西 48000 / 青云购物中心 区房建公司内 16650 购物、办公 青云世纪广场 南苑市场以南 ,慕路口以北 ,南莲路以西 213120 商贸、办公、娱乐、居家 昌南大市场 青云谱农场内 240000 待定 小结 : 未来几年内，本片区商业物业供应量预计将超过 50 万㎡ ,其中以综合性商场、专业市场为主。 为了改变青云谱区缺少大型的商业购物及娱乐等设施的现状，区政府将着重 建设多个大型购物中心，以改善本区域的商业环境。 另外，本片区还将大力建设专业市场。 在未来的几年内，该区域将形成化工、服装、建材、摩托车配件、摩托车整车交易、汽车、肉制品、生猪交易、家具等多种专业市场并存的局面，大力填补专业市场的空白点，同时专业市场也将面临更加激烈的竞争。 七、片区发展趋势与前景 正在建设中的昌南工业园相比其他工业园具有较大的地理优势，随着工业园内各厂家的陆续进驻，物流、商流、资金流、人流将汇聚于此，为本片区的发展带来新的契机。 片区周边将建成可供 3 万人居住的大型住宅区，为商业的发展提供了一 定的人流保障。 针对该片区商业较落后的现状，政府规划将以包家花园为中心建设一个较标准的区域性商业中心。 消费群以收入较稳定的洪都航空集团、江铃汽车集团、火电厂、汽车城等企业职工及家属为主、以周边各类居民为辅的购物中心，片区的商业业态面临升级换代。 综合评述 本片区商业发展相对落后，但从目前人口数量与商业总量的配比来看，商业的市场容量已基本饱和。 未来几年内，政府将重点建设几个大型综合性商业项目，传统的商业业态必将被逐渐淘汰。 另外，我们也可以看到，该片区的餐饮、娱乐配套非常欠缺，存在一定的市场空间，有待我们进 一步挖掘。 从专业市场的发展趋势来看，本片区具备大力发展专业市场的硬件条件，但如何充分发挥本地的资源优势，变产业优势为商业优势，与南昌市众多的专业市场形成差异化经营，同时全力打造市场的核心竞争力，使其能抵挡住新的市场竞争将是本项目成功的关键。 第三章 南昌写字楼市场概况 第一节 南昌写字楼市场发展回顾 房地产是经济发展的晴雨表，而写字楼最能反映区域经济的发展状况。 近几年，伴随着南昌经济和房地产业的发展驶入快车道，南昌市的基础设施、投资环境日益改善，国内外知名企业纷纷涌进。 他们的进驻对南昌高档写字楼 的需求与日俱增，需求催生了市场，南昌的写字楼市场迎来了一个全新的发展时期。 相比以往，呈现出专业化、商圈化的特点。 南昌市写字楼发展的市场大致可以分为三个阶段 阶 段 时 间（年） 代表写字楼项目 南昌市经济发展水平 I 1993－ 1995 华财大厦 发展速度缓慢 II 1996－ 2020 江信国际大厦 发展速度提高 III 2020－ 太平洋商务大厦、中环广场、洪城广场、三星大厦、国贸广场、财富广场、地王广场、华龙国际大厦、南昌世贸 发展加快 分析： 第一阶段：以华财大厦为代表，作为南昌市的第一标志性建筑，以近百米的高度面市，大厦有各项基本配套，有自己的物业管理机构，但其中参杂了酒店、办公、住宅，还不是真正意义上的写字楼产品。 第二阶段：以江信国际大厦为代表，它改写了南昌市没有纯写字楼的历史，该大厦按照标准写字楼进行建造。 江信国际大厦的出现，吸收了大部分的高端市场，各种 IT 行业，建筑行业等。 第三阶段：以太平洋商务大厦、中寰广场、洪城广场、三星大厦、国贸广场、财富广场、地王广场、华龙国际大厦、南昌世贸为代表，近几年，南昌市房地产的蓬勃发 展，南昌写字楼的供应迅速膨胀，出现了供大于求的局面。 通过回顾分析南昌地区写字楼市场发展过程，我们发现： ◎ 城市经济发展水平和速度影响着商务活动程度，进而影响写字楼物业需求； ◎ 近年来写字楼需求受到商住楼市场的影响较大，但商住楼的商住功能只是阶段性的，而商住楼的客户便是写字楼市场的潜在客户。 第二节 写字楼总体市场特征 经过调研分析，目前南昌地区写字楼市场呈现如下特征： 写字楼集中分布在井冈山大道至八一大道沿线，中山路繁华商业圈，北京西路沿线，今后很大一部分高档写字楼将在红谷滩新区落户； 较早期的写字楼物业平均出售价格为 4500— 5800 元 /平方米，近一年的写字楼物业平均出售价格为 6000— 7000 元 /平方米（恒茂国际中心），早期写字楼的平均租金为 28— 40 元 /平方米月，现在市场租金最高的为江信国际大厦，其租金为 65元 /平方米月（包物业费、水电费）； 写字楼的客户，江西本地客户占多数，外地公司驻南昌机构也占有一定的数量，主要有商业、贸易、金融、房地产、代理服务业、 IT 行业等； 目前市场上的写字楼玻璃幕墙占 1/3，瓷砖占 1/2，其他为外墙涂料，钢结构写字楼只有华龙国际商务大厦，其他 都为钢混结构。 而从开发时间上看华龙国际商务大厦是最新开发的，是一个新的发展方向； 南昌市写字楼裙楼大多为商场，如财富广场引进 KFC，新龙基广场引进麦当劳，太平洋商务中心引进必胜客等； 南昌写字楼设立中央空调约占 20%，其中以远大、约克空调品牌为多。 电梯品牌以上海三菱、江苏康力、青岛富士、天津奥的斯为主，载重量在 1000 千克左右； 纯写字楼项目开发受高层商住两用楼开发影响较大，但只是暂时； 近年来，写字楼市场供应迅速膨胀，未来 3 年总体供应量比较大。 第三节 南昌写字楼特征分析 一、硬件上的特征 楼体 结构及特征（外观）： 建筑外观体现出写字楼的档次。 目前市场上的写字楼玻璃幕墙占 1/3，瓷砖占 1/2，其他为外墙涂料。 立面以玻璃幕墙材质的写字楼外观上凸现时代感，视觉冲击强烈，相对立面以瓷砖为材质的写字楼档次要高的多。 建筑外观上，具有鲜明的视觉形象的写字楼明显的突出了商务氛围，不同于一般由住宅和办公相结合的写字楼的杂乱，办公氛围不清晰介定。 给大众视觉冲击强烈、感受气派的写字楼相对办公人员文化程度高、举止文明。 目前钢结构写字楼只有华龙国际商务大厦，其他都为钢混结构。 而从开发时间上看华龙国际商务大厦是最新开发的， 是一个新的发展方向。 配套设施（公共场地面积和绿化、休闲设施） 在南昌现有写字楼中，设计屋顶花园、中庭花园的写字楼约占 20%，其他写字楼的绿化面积几乎为零。 同时在写字楼裙楼商业中，引进大品牌的商业如 KFC、麦当劳等，这样的写字楼增加了休闲气息，给白领一族在下班后有个享受生活的空间。 如财富广场引进 KFC，新龙基广场引进麦当劳，太平洋商务中心引进必胜客，其他引进咖啡厅的有 2 家，设立健身室的有3 家。 在总体上，设有休闲场所、会所的有 8 家，大概占 1/3。 二、 软件特征 智能化程度 最基本的智能化设 施主要表现为消防、报警、宽带接入、停车管理。 南昌写字楼中档次比较高、装有监控系统的只有 4 家，占调查比例的 20%不到。 智能化程度约高表现为写字楼物业管理上越严，档次越高。 而在以后的发展中，自动感应系统的应用将越普遍，并将一定程度上提升物业档次。 商务中心的装饰 在调查取样中，未设商务中心的约为 70%，设有商务中心的面积以 120— 150 之间的居多。 同时设立商务中心取决于物业档次和写字楼的定位不同。 商务中心的设立体现出写字楼的商务形象，促进商务往来。 一般层高在 45 米，装饰各不相同，主要为大理石材 地板和吊顶，营造现场灯光感觉。 在商务中心设一名保安或物业咨询人员。 内部配套（空调、电梯）南昌写字楼设立中央空调约占 20%，其中以远大空调品牌为多。 设立中央空调的写字楼品质高档，丰源大厦、财富广场、出版大厦、建设大厦、江信大厦。 电梯品牌上海三菱占 50%、 OTIS占 25%、其他品牌占 25%，载重 1000KG占 75%，其他为 1250KG、 750KG。 其它相关配套设施 表 1： 电梯专项统计一览表 写字楼名称 品牌 运行速度 载重量（ kg） 数量 地王广场 德国蒂森克虏伯 米 /s 1000 5 丰源大厦 三菱 1000 1 江信国际大厦 奥的斯 ―――― 3 航空大厦 三菱 1000 2 新田金世纪 东芝或三菱 无 无 2 财富广场 迅达 ――― ――― 3 洪城广场 奥的斯 1000 6 鸿顺德大厦 苏讯，三菱 ――― 1000 2 金阳宾馆 OTIS,三菱 ――― 1000 3 三星大厦 亚力（ KONE） ―― 10 人 /800， 6 人 /630 6 金阳光商场 上海三菱 750 4 强威大厦 上海三菱 ―― 1000 2 出版大厦 天津奥的斯。