江苏昆山华纺淀山湖项目市场研究报告_[全文

江苏昆山华纺淀山湖项目市场研究报告_[全文内容摘要：

能区合理布局，四大功能区：集镇区、旅游度假区、工业开发区、农业园区。 集镇区面积 方公里，为镇经济文化中心，有老街、欧陆风格一条街、商业街等，有晟泰农民新村、淀辉锦园、福运庄园、曙光新城、等高档居住区。 旅游度假区 1997 年被批准为省级旅游度假区，位于镇西南，面积 平方公里，属昆山南片旅游度假区范围，区内有上海旭宝高尔夫球场、大自然游艇会、梦莱茵游艇码头等高档休育休闲运动场所 ，有淀湖桃园、纳帕尔湾、富力湾等高档别墅区。 工业开发区位于镇东北，面积约 18 平方公里，分为欧美工业园区、民营经济区、航空产业基地，主要以高新技术、服装、电子、金属制造、包装产业为主。 农业园区有苏州市淀山湖现代农业示范基地，以花卉、苗木、果园为龙头产业，晟泰万亩优质稻米基地，以设施农业、环保型农业为主。 (3) 区域规划分析 淀山湖滨水国际社区，以淀山湖作为环境背景，依托大型社区本身强大的内部配套设施，尽可能自主完成诸如居住、就业、就学、出行、商业、娱乐等六大类城市功能，“生活卫星城”的基本雏形已然形成。 依托 自然生态资源为生活背景，以别墅为主要的生活载体，以星级娱乐设施、交通服务、国际学校等为城市生活基本功能元素为辅助的湖居时代已经来领。 淀山湖滨水国际社区，以淀山湖作为环境背景，依托大型社区本身强大的内部配套设施，尽可能自主完成诸如居住、就业、就学、出行、商业、娱乐等六大类城市功能，“生活卫星城”的基本雏形已然形成。 依托自然生态资源为生活背景，以别墅为主要的生活载体，以星级娱乐设施、交通服务、国际学校等为城市生活基本功能元素为辅助的湖居时代已经来领。 目前的淀山湖国际滨水社区类型比较看，无论是独门独栋的高端居住 社区，还是相对亲民的经济型别墅，其购买成本相较同资源条件的上海本土别墅区域，具有相当的落差。 价格上的优势无疑对于上海人或者在上海工作的国际人士以及其他高品位生活人群具备非常大的吸引力。 淀山湖的周边配套正在崛起，加之所在区域的开发商在产品力度上的投入相对较高，使得产品具备一定的吸引力。 现在市场中有一批有钱有闲的小老板，淀山湖板块的高端楼盘对此类人而言是很合适的。 薛建雄强调，相对于集中的城市来说，有山有水的资源其实还是很多的，所以产品竞争力和区域开发水平是解决其销售能力主要原因，而淀山湖板块开发得比较早，配套 相对成型，在现在的市场中是具备一定的竞争优势的。 (4) 区域发展计划分析 去年 12 月底，上海市规土局网站上公布了关于《轨道交通 11 号线（墨玉路站至市界）选线专项规划》的公示，这标志着大虹桥商贸中心各项交通配套的建设将得到更进一步的完善。 结合上海 A16 高速将与苏沪高速的全面接通施工建设在 2020 年年初的完成，以及上海轨道交通 20 号线对于徐泾、赵巷、青浦新城、朱家角西部方向的辐射，一套以虹桥商贸中心为核心，向西上海方向辐射的完整的交通配套已见雏形。 位于西上海的淀山湖便成为该交通辐射最先覆盖到的区域。 作为上 海浦西建设的重中之重，“大虹桥”的规划无疑是备受瞩目的，其关系到上海西部的发展，也与整个长三角都市圈的发展息息相关。 面积达 平方公里的虹桥商贸中心无疑是“大虹桥”中的亮点。 根据专家的描述，虹桥商贸中心建设将成为现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心的核心功能区之一。 其产业格局大体是以总部经济为核心，以高端商务商贸和现代物流为重点，以会展、商业等为特色，其他配套服务业协调发展。 在 平方公里范围内，规划总建设规模约 1100 万平方米，其中对外交通规划设施约 300万平方米，商务办公等公共设施约 490万平 方米。 另外为了给未来留下足够的发展空间，有关部门考虑为虹桥商务区配备了 60 平方公里的商务功能拓展区，其建设时间安排在商务区之后。 据了解，虽然商务功能拓展区与商务区的功能上是一致的，但在业态上也有一些调整，即在现代服务业的大框架下，有会议业态、酒店业态、商业业态、文化娱乐业态，包括会展业态。 除此之外， A16 沪苏高速公路计划在 2020 年年内通车，届时将与江苏已建苏沪高速衔接。 A16 通车后，沪苏两地除 A12 沪嘉、 A11 沪宁、 A9 沪青平等高速公路外，又新增另一条出省“大动脉”。 沪苏通车后，上海虹桥机场与苏州的车行 距离仅 1 小时。 A16 连通淀山湖镇— 上海朱家角道路，不难想象这一空间上的昆山与上海对接，在客观上实现了沿沪产业带贯通大上海。 大虹桥商贸中心和沪苏高速的规划建设开通，对于房地产来说无疑也是一个利好消息，上海与长三角的一体化，大大缩短了上海与长三角地区一些二线城市的距离，使上海的房地产业更稳步地向上海周边的城市逐步扩张，势必将推动上海人异地置业的新趋势。 二、房地产宏观市场分析 （一）上海市场分析 上海市场宏观经济分析 （ 1）上海概况 上海，简称沪（申），是中国第一大城市，四个中央直辖市之一。 是 中国大陆的经济、金融、贸易和航运中心。 上海创造和打破了中国世界纪录协会多项世界之最、中国之最。 上海位于我国大陆海岸线中部的长江口，拥有中国最大的工业基地、最大的外贸港口。 有超过 2020万人居住和生活在上海地区，其中大部分属汉族江浙民系，通行吴语上海话。 上海也是一座新兴的旅游目的地，具有深厚的近代城市文化底蕴和众多的历史古迹，今日的上海已经发展成为一个国际化大都市。 并致力于建设成为国际金融中心和航运中心。 地理位置 上海位于北纬 31 度 14 分，东经 121 度 29 分，地处太平洋西岸，亚洲大陆东沿，长江三角洲前缘， 东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省，北界长江入海口，长江与东海在此连接。 上海正当我国南北弧形海岸线中部，交通便利，腹地广阔，地理位置优越，是一个良好的江海港口。 (2）上海市宏观经济指标分析 上海市历年国民生产总值 年份 GDP（亿元） 人口变化（万人） 人均 GDP（万元） 2020 10366 1796 2020 12188 1836 2020 13698 1873 2020 14900 1910 2020 17320 1965 上海 GDP2020年延续着高位增长，平均年增长 12%，高于全国平均水平， 07 年增幅达到 17%，创出今年来的新高。 2020 年，上海召开了举世瞩目的世博会，由于世博会的带动 2020 年上海的 GDP 达到 万亿元，成为目前国内含金量最高的 GDP。 2020 年城镇居民可支配收入 城 市 2020 年城镇居民可支配收入（元） 北京 69483 上海 76801 天津 55244 浙江 49949 广州 44093 2020 年，上海的可支配收入今年保持着年 12%的增幅，处于国内领先水平。 2020 年，上海市人均可支配收入为 万元，位居国内各大城市首位，上海市居民消费力在国内属于非常强的。 2020 年 2020 年上海市固定资产投资 2020 年上海市固定资产投资大幅突破 5500 亿元大关，创历史新高， 2020 至 2020 年间是上海固定资产投资快速增长期，年增幅都在 10%以上， 2020 年至 2020年，受市场低迷影响，增幅有所放缓。 相比同等国内大城市，上海的固定资产投资金额要大。 受市场影响，随 着上海可规划用地越来越少，短缺性和稀缺性在固定投资中凸显效应，这也就使得上海的投资增长率有所放缓，而投资额却保持增长的的一个重要原因。 随着市场调节和政策影响，未来这种现象将持续。 上海市房地产市场综合分析 （ 1）上海房地产市场分析 上海历年房地产开发投资分析 近年来，房地产开发投资一直是上海热点投资领域，吸引了国内外房地产大额的争相涌入。 相比九十年代初，开发投资的面积已经有大幅的回落，但土地及房屋的销售价格大幅上涨，总投资金额并没有减少，保持在 800900 亿元的幅度内震荡。 上海市历年居住面 积分析图 上海的住宅建设已经经过了快速发展期，进入了成熟期，近年来的开工、施工、竣工面积均呈现下降趋势。 人均居住面积逐步提升，居住条件有所改善，但是仍显不足。 随着上海逐步进入市场的成熟期，市场供应和政府经济适用房供应量的不断加大，在未来一段时间里上海将出现大量的供给来保障日益扩大化的市场。 截止 2020 年底上海人均住宅面积达到 平米，超过香港和日本， 上海市 2020 年上海商品房住宅供需情况 进入 2020 年，受促进消费政策和宏观经济的有力刺激，商品房消费热情快速上升，从 2020年低 迷的市场快速转变。 进入 2020 年后半年，国家宏观调控等一些列政策陆续推出，取而代之的是严厉的限制投机性购房和多套住房消费的出台，使得红火的房地产市场立刻又陷入了冷静期。 2020 年 4 月，出现近 2年来首次供大于求的供求关系。 进入 5 月，供求比为 3： 1，市场出现大量滞销房屋，进入 6 月，受销售量下滑影响，开发商大大削减了供应量，致使供应量和销售量开始低位震荡。 由于此次遏制房屋投机市场的力度较大，对商品房销售的抑制讲依旧延续一段时间。 （ 2）上海市别墅市场分析 目前，沪上在建别墅近 100 多个，绝大部分分 布在交通方便、环境较好的近郊区。 按地理分布，可以将上海别墅划分为六大板块：闵行板块、青浦板块、浦东板块、虹桥板块、松江板块、南汇板块。 这几个区域的在售别墅项目总数占上海别墅供应量的 80%以上。 板块 产品 位置 交通 概 况 闵行 独栋为主，高档产品集中 闵行区位于市区西南部，总面积 平方公里 外环线、地铁一号线、莘松公路、 318 国道、 320 国道 开发于九十年代中后期。 面积主要分布在 300500 ㎡之间，单价集中在 2850065000 元/㎡不等，最低 28000 元 /㎡ 左右，最高 150000 元 /㎡左右。 单套总价集中在 15003000万之间。 青浦 产品多样，叠加、联排、双拼、独栋 青浦区位于市区西南部，太湖流域下游，面积 平方公里 交通：沪青平高速、郊环高速、沪青平公路 该板块别墅开发较早，一些别墅项目早在九十年代就已落成，而后在沪青平地区不断出现高总价别墅项目。 现今青浦板块各方面都相当成熟。 浦东 独栋为主 位于市区的黄浦江东面，面积 522 平方公里。 内环、中环、外环线、龙东大道等 随着经济的发展浦东房产逐步形成热卖的市 场，产品的档次及价格明显的提高，高档别墅均价基本上都在 25000 元 /平方米以上。 虹桥 独栋为主，高档产品集中 市区中心城区西侧 内环快速路，中环快速路、延安路高架路 该板块位于位于上海市区地带的别墅板块，老盘居多，新盘偏少，别墅板块主要分布在仙霞路、虹桥以及娄山关区块。 高总价别墅，个案集中于西郊宾馆、古北新区周边并以此为中心向外扩散。 定位极高，品质都十分出众。 虹桥板块别墅市场已经相对成熟，尤其以虹桥古北地区形成高档住宅区域。 松江 叠加、联排、双拼、独栋 松江区位于上海的西南面，面积 平方公里。 郊环高速、沪杭高速、沈海高速，地铁 9 号线 松江是上海别墅物业主要聚集地，产品品质化差异非常大。 高端产品位于佘山板块，以独栋别墅供应为主，单价以 5000070000 元 /平方米的产品为主，部分单价高至 70000100000元 /平方米。 中端产品位于古镇泗泾因通洞泾、九亭区域。 南汇 独栋、双拼、联排、叠加 浦东新区南部板块（原南汇区） A A A15 高速路；沪南公路、周祝公路 由于南汇并入浦东，以及深水港地位的确立和康桥地区别 墅的盛兴，南汇板块别墅开发逐渐成为热点地区。 南汇经济发展相对较晚，但势头非常迅猛。 目前主流产品以总价 1000万左右的居多，总价超过 2020 万的豪宅不多。 嘉定 独栋、联排为主 上海是西北区域（嘉定城区） A1 A A30 高速公路，沪宜公路 是上海较早成熟起来的一个别墅区域。 早期产品中经济型别墅居多，近期产品品质有所提高。 逐步形成上海市近郊中高档别墅区域。 2020 年全年上海别墅共成交了 7625 套，共计 万方；从成交均价来看， 2020 年上海别墅均价从 2484934237元 /平方米不等；从成交具体楼盘来看， 2020 年虽然饱受政策冲击，然而中高端别墅表现抢眼，热点板块成交活跃。 2020 年上海别墅全年共成交 7625 套，共计 万方，平均月成交量达 635 套。 其中 12。