水沐天城物业接管方案(doc

水沐天城物业接管方案(doc内容摘要：

无明显污迹和积灰（漏水造成的水渍除外） 绿化 管理范围包括区域内的所有装饰树、果树、灌木、树篱、绿化地、爬藤、地面覆盖物、攀缘物、草皮和其它植物的养护。 序号 项目 实施方案 督导计划 服务标准 1 树 树维护良好 1. 发现死亡、缺少、被破坏在一周内更换 2. 必要时修剪 3. 虫害控制：有虫害侵袭时一周一次、预防性保养隔月一次 1. 树不缺少、死亡、被破坏 2. 无干枯和坏死分枝 3. 无干枯叶 4. 无腐烂和掉下的果实 5. 树枝不触及到建筑物表面 6. 树枝不生长过长，对人行道造成障碍 7. 树基不发芽 8.. 树匀称，不修剪变形 树基维护良好 1. 在树苗直径 1M 范围内除草 2. 树基无杂草、土不下降、压实 3. 剪下的分枝和落叶立即清除 树无虫害 1. 叶子无虫害 2. 树干 /枝不干枯、腐烂 2 灌木、树篱、地面覆盖物和绿化带 所有植 物保护良好 1. 植物不死亡和缺少，在发现一周内，更换相同种类和高度的植物 2. 植物不干枯、发黄 3. 植物修剪平整 4. 植物不过分生长造成人行道障碍 1. 隔周除草和松土 2. 虫害控制：有虫害侵袭的每周一次；预防性保养隔周一次 植物基座保护良好 1. 植物基座草不过分生长 2. 植物基座土不下陷 3. 植物基座土不压实 4. 植物基座无废弃物 植物无虫害 1. 叶子无虫咬的孔洞 2. 茎干和叶子无烟灰、不霉 3 草皮 草皮保养良好 1. 草修剪到 20MM 高 2. 修剪平整 3. 清除修剪下的草 4. 草皮无坑洼不平整和下陷 5. 草皮无裸露地、人造小径 6. 草皮上无建筑 废弃物 优质草地 30％重新铺草皮 中管网房地产频道 作为国内 最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第二节 各项管理指标及措施 根据本公司的管理目标及质量方针，为管理服务好 水沐天城 项目 ， 依 照 《普通住宅小区物业管理一级服务标准》 制订如下管理指标及措施，同时接受开发商的检查和监督： 序号 指标名称 投标指标 管理指标实施措施 1 房屋完好率 98% 落实责任人，实行巡视制度，建档记录，确保房屋完好，无违章搭建及损坏公共设施 2 零修、急修及时率 98% 接到维修通知 15 分钟内到达现场，及时完成并建立回访制度，小修 24 小时内，中修 3 天内，大修 7 天内 3 维修工程质量合格率 100% 分项检查，一步到位，并进行回访制度，以确保维修工程合格，满足客户需求。 4 管理费收缴率 95% 按照规定收取，不擅自提高收费，使管理费取之于民，用之于民。 5 绿化完好率 95% 落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，并由绿化主管监督执行，以确保小区公共绿化地无破坏、无践踏，无黄土裸露现象，发现问题立即修复。 及时修剪，使草坪高度维持在 58 厘米；每年补栽 2 次；每年施肥 2 次；每年定期除虫害。 6 清洁、保洁率 95% 落实责任 人进行保洁工作，实行巡查制度，建档记录，并由管理处主管监督执行，以确保小区内垃圾日产日清，空气清新，设施完好 7 道路完好率及使用率 95% 落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，管理处工程监理监督执行，以确保道路完好、畅通 8 化粪池、雨水井、污水井完好率 95% 落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，管理处工程监理监督执行，以确保沟、渠、井完好，并定期疏通、清理 9 排水管、明暗沟完好率 95% 落实责任人进行养护，实行每月巡查制度，建档记录，管理处工程监理监督执行，以确保水管畅通 无阻、无塌陷 10 路灯完好率 95% 落实责任人进行养护，实行每日巡查制度，建档记录，管理处机电工程师监督执行，以确保路灯无损、正常使用并进行 中管网房地产频道 作为国内 最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 定期清洁、养护 11 停车场、单车棚完好率 95% 落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，管理处保安队长监督执行，以确保设施完好，方便使用 12 公共休闲设施完好率 95% 落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，管理处保安队长监督执行，以确保设施完好，美观清洁 13 小区内治安案件发生率 % 保安员经培训考核后上岗，并每周训练三次，每次两小 时，以保障保安队伍的素质和状态；落实保安岗位职责，明确责任，实行 24 小时巡视制度，以确保小区的安全 14 消防设施设备完好率 100% 落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，管理处主任监督执行，并定期维护和检修以确保消防设施完好无损、正常使用 15 火灾发生率 0 管理处全员义务消防员制，并定期进行培训和演习，加强宣传，设置专人负责日常巡视，发现隐患，及时处理并通知管理处，以确保小区消防安全 16 违章处理率 90% 建立巡视制度，跟踪管理，及时发现、及时处理，并加强宣传工作，取得住户的理解，杜绝违章事情发生，并进行回访档案记录 17 住户有效投诉处理率 100% 按照政策规定，做好各项工作，同时加强与住户的沟通，定期举行业主恳谈会，了解业主的愿望和要求，满足业主的需要，发生投诉及时处理，同时建立档案跟踪处理结果。 18 管理人员持证上岗率 80% 员工分别进行入职培训、在职培训、定期培训等常规培训，并予以考核，不合格者予以淘汰；对于特种作业、行业性要求的员工要通过有关部门培训、考核，公司将就有关技术、技能进行定 期培训，并予以考核，确保培训合格率达 100%，以保障员工的素质 19 维修服务回访率 60% 对于进行维修的项目实行回访制度，建档记录，以确保维修服务满足客户的需要。 20 住户对物业管理满意率 85% 在日常工作中及时收集客户的需求信息，尽可能地满足客户的需要，加强双方的沟通，以确保业主对物业管理工作的满意。 每年至少进行一次《业主意见及满意度》征询。 中管网房地产频道 作为国内 最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第三节 管理沟通 我们非常重视对小区的监察及支援工作，将 邀请 公司的专家顾问团，定期到现场巡视、检查、督导，并召集管理例会，及时指出管理中的不足，提出合 理方案和改进意见。 定期向开发公司汇报工作，提供日常管理运作的报告，与开发商沟通工作进度和改进事宜；收集有关房地产开发的信息和建设性意见提交开发商，以供参考。 与开发商建立亲密、友好的合作关系。 第三章 资源配置 第一节 人员配备及岗位设置 为保证 水沐天城 项目 高品质的物业 服务 水平及 服务 人员素质，为 业主 营造安全、和谐、优美、舒适、方便的社区居住环境，我公司拟定在 该项目 设立“ 水沐天城 项目部 ”。 人员配备及岗位设置如下： 一、 人员配备： 序号 部门 职务 人数 说明 岗位职责 备注 1 项目部 经理 1 全面负责小区的日常 管理工作，具体实施物业管理方案 2 客 户 服 务 中 心 主管 1 全面负责客户服务部的工作，负责办公室的内部管理，人事、档案、物料的管理 助理 4 受理业主的咨询、投诉，统筹安排预、特约服务，办理各类证卡，业主档案的收集整理 中管网房地产频道 作为国内 最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 3 工 程 部 主管 1 负责各岗位巡视、督导、对外联系、组织员工培训； 工程、机电设备设施的检查和保养 计划及监督实施 班长 1 协助主管做好各岗位巡视、督导工作 维修工 11 水电日常维修、检修、保养工作 4 秩序维护部 主管 1 各岗位巡视、督导、对外联系、组织员工培训、保安队建设等工作 班长 3 负责小区的秩序维护以及各岗位巡视、督导工作 门岗 18 出入口：主 次消 3 负责各大门岗位的控制，进出人员、车辆的管理 ；其中消防出入口兼多层流动岗 三班倒 巡逻岗 6 含班长 负责小区内的安全、消防巡视，纠正违规等工作 三班倒 监控中心 3 负责利用技术手段监控防区、道路、接听 业主电话、消防安全工作 三班倒 固定岗 6 负责其岗位周边的控制，进出人员、车辆的管理 轮休 4 负责各岗位休息时顶岗 5 环境部 主管 保洁 /绿化工作督查、督导及日常管理 绿化工 5 定期修枝、剪枝、除草，病虫害的防治 保洁员 23 楼道、庭院、扶栏等公共部位的清洁保洁 6 合计 85 中管网房地产频道 作为国内 最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 二、 组织架构： 第二节 员工培训 在项目接管前，本公司将对员工进行 系统 培训，形式包括：入职培训、上岗前培训、在职培训。 内容包括：项目情况介绍、开发公司介绍、企业文化、管理制度、职业 道德及质量意识、日常工作程序、安全操作规程、物业法律法规、相关岗位技能、礼仪礼节及风俗习惯、小区突发事件应急处理程序（火警、匪警、电梯困人、停电、停水、停气等）、员工手册及公司的各项规章制度 等。 培训的目的在于加强或改进员工的行为或表现，提高管理人员的素质、技能及管理水平，使其能为广大业主提供尽善尽美的服务。 和顺物业前期介入小组 水沐天城项目部 和信房产公司顾问团 行政、人事（培训）支援 财务支援 秩序维护支援 工程支援 环境支援 客户服务中心 工 程 部 秩序维护部 环境部 成都和顺物业服务公司 中管网房地产频道 作为国内 最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大。