某某居委旧村改造住宅小区(还建)工程建设项目申请报告优秀甲级资质报告100页城中村改造项目

某某居委旧村改造住宅小区(还建)工程建设项目申请报告优秀甲级资质报告100页城中村改造项目内容摘要：

建房屋从法律上讲都属于违法建筑，不能办理土地使用权和房屋所有权的权属登记手续。 特别是这些出售的商品房权属如果无法登记的话，将会引起购房户的不满，带来新的社会问题；二是对旧村改造建设的建筑质量监督缺位，技术上没有把关，改造后新建房屋的建筑难免存在质量问题，留下安全隐患。 二、拆迁政策不一致，容易造成混乱。 旧村改造没有一个统一的拆迁政策，存在“一村一策”，改造各村的拆迁补偿安置政策宽严度各异，后改造的村为了 顺利实施改造工程，可能会将拆迁补偿安置政策越放越宽，甚至对违法建筑视同合法建筑予以补偿安置，造成政策弹性一发不可收拾。 这不仅会对旧城（镇）改造政策带来冲击，影响旧城（镇）改造进程，而且会间接的刺激违法用地的大量发生，给土地和规划管理工作增加压力。 三、旧村改造范围内的土地未办理征用手续会带来两个问题。 (一 )是拆迁工作难以进行。 目前国家只对城市国有土地上的房屋拆迁有政策规定，而对农民集体所有土地上的房屋拆迁没有具体的政策规定。 如果土地保持集体所有性质不变，旧村改造的整个拆迁工作缺乏法律保障。 再则，如果在 拆迁过程中遇到个别“钉子户”，强制拆除缺乏法律依据。 村干部为了使改造工程得以顺利实施，就会对 “钉子户”提出的过分要求予以妥协，这又会引起先行拆除户的不满，造成政策不公正； 18 (二 )是旧村改造中多余出售的商品房使用集体土地，违反土地管理法等法律的规定。 四、旧村改造品位不高。 一些在城市规划区范围内的旧村，其改造方案事先未经规划部门审定，改造后仍保持单间独户式的“通天屋”而不是建公寓式的住宅，建筑密度高，绿化面积少，配套设施不齐全，改造层次和品位低，与城市建设的要求不相符。 下一轮城市建设时又要拆迁重建，造成 重大浪费。 五、实施主体不合适。 旧村改造是一项涉及面广、政策性强的重要工作，既不能单独由村集体负责组织实施，也不宜由政府包办。 从村集体本身的职责、人员素质、技术力量及其本位利益等各个角度看，由村集体承担这一任务显然不合适。 从政府的职能和角色看，也不宜由政府包办拆迁、开发建设、安置和房屋出售等一切事务。 六、选择开发单位不公开、不透明，缺乏监督。 村委会以“一对一”的方式选择旧村改造的开发单位或自行组织实施，既不符合国家政策法规的规定，又极易导致土地资产流失，使旧村改造所产生的本应归政府所有的增值收益却 悄悄地流入村集体或开发商手中，还可能造成村干部腐败，容易引发村民上访，增加社会不稳定因素。 综上所述，及时制定一个统一规范的旧村改造政策以指导规范全市旧村改造工作，使之健康、有序推进，已是我市加快城市化进程的迫切要求。 制定旧村改造政策需要研究的几个问题 制定旧村改造政策要注意处理市、区政府、村集体和村民、的关系，使之依法规范，促进旧村改造的健康发展，关键是需要研究解决以下五个问题。 （一）区分层面 对于旧村改造，目前尚无一个明确界定的概念。 结 19 合我市实际，我们认为，根据旧村所处的区位不同，旧村改 造应分为三个不同的层面。 第一类是位于城市（镇）建成区内已被城市（镇）所包围的旧村和政府统一建设的新区所涉及的旧村，我们称之为“城中村”；第二类是位于城市（镇）规划区内但目前尚未完全纳入城市（镇）建设范畴的、其村民群体意识还比较强、生活方式还比较接近农村的旧村，我们称之为“城郊村”；第三类是位于城市（镇）规划区外的旧村，我们称之为“郊外村”。 第一类即“城中村”的改造工作其实我们早已经在进行，如市区的旧城改造就常常涉及一些已被城市“包围”的旧村的拆迁重建；又如市区的中心区建设，虽然是新区建设，但也包括了五个旧村 的拆迁重建工作，这其中都包含了旧村改造的内容。 这一类旧村的改造实际上已统一纳入到城市（镇）建设的范畴。 第二类即“城郊村 ”虽然位于城市规划区内，但由于政府目前尚无财力、人力和精力进行建设，这些地方的建筑形式、居住环境、配套设施及人的意识观念等相对于城市（镇），还比较滞后，还更象农村而非城市。 但是，由于城市建设的辐射，土地却已显现出较大增值潜力，并且村集体积极性较高，村民改善居住条件的愿望也比较强烈，当地乡镇党委、政府也想推动改造，加快城市化步伐。 这一类村，正是当前旧村改造的热点，也应当是我们政策研究的重点。 第三类即“郊外村”，由于生产仍以农业为主，生活方式不同于城市，再加上地价普遍较低和不在城市（镇）建设范围以内等原因，还不具备大规模开展旧村改造的条件，对于这类旧村的改造，在目前情况下比较可行的是按照新农村建设的要求，先做好规划，再进行局部的整理改造，逐步改善村容村貌。 针对这三类旧村的改造，应当根据各自特点，制定不同政策，分类指导，分层实施，才能较好地推进我市的旧村改造工作。 下面根据这三类情况，分别进行研 20 究分析。 （二）实施主体 要搞好旧村改造，没有一个明确的实施主体是不行的，这也是政策所要研究的一个重 要问题。 “城中村”的改造，目前都已经统一纳入到旧城（镇）改造和新区建设中，市区是由旧城改建指挥部 、安居工程建设指挥部两个 个指挥部负责实施的，县（市 、区 ）政府驻地城镇、各县（市）也均有专门的机构在负责建设。 今后，这一类的旧村改造仍可由现有的机构继续负责组织实施。 “城郊村”的改造，市、县级政府目前尚无精力、人力进行建设，究竟由谁来组织实施值得研究。 我们认为，需要成立一个机构负责旧村改造前的调查摸底、权属核查等工作以作为政府部门地价测算的基础，这一工作必须由政府承担。 但鉴于市、县政府已承担大 量的城市（镇）建设任务，无暇分身，我们考虑 ，市区可以区为单位由区政府成立专门机构负责这一工作。 据调查，河东区就已有一个城市化建设指挥部，已经负责组织实施了九曲街道办事处 的部分旧村改造。 县（市）管辖区域比较分散，可能以乡镇政府为单位成立机构负责较为可行。 至于具体的拆迁和建设可直接选择开发单位负责。 因为如果由政府机构负责，一是政府职能错位，二会带来机构臃肿的问题。 “郊外村”的改造，由于其改造是局部、零星进行，力度和规模都比较小，且具有自发性的特点，政府只能起到规划指导监督的作用，而不是直接组织实施，所 以这一类旧村的改造由村委会自行组织实施比较切合实际。 （三）土地政策 旧村改造政策的核心就是土地政策。 因为目前政府不可能对旧村改造进行投资建设，要想进行改造，只能通过提高土地利用 21 率，用多余土地所显化出的价值给旧村改造提供资金保障，所以旧村改造成败的关键是用好土地政策。 “城中村”的改造，由于各地已统一纳入到城市（镇）建设的范畴，并由专门机构负责相关工作，土地政策已经比较规范，也已深入人心。 多年的实践证明，是依法可行的。 对于这一类的旧村改造，不必再另行制订土地政策，可继续沿用现行的政策，并对不完善 的部分逐步完善就可以了。 即土地统一征为国有，对改造后用于商品房开发的土地公开有偿出让，对改造后用于拆迁安置的土地无偿划拨。 “城郊村”的改造，其土地政策需要认真研究，具体包括四个问题：一是土地所有权问题。 我国的土地只有农民集体所有和国家所有两种 形式，改造时，其土地究竟是保持集体所有性质不变或是先征为国有后再进行改造。 按照土地法律法规规定，只有本村村民建房或本村的企业及公益事业用地才能使用村集体所有的土地，其他建设项目一律要申请使用国有土地。 旧村改造势必要将多余土地进行开发后出售，显然不具备使用集体 土地的条件，至少是多余部分的土地要使用国有土地。 如果仅是多余部分的土地使用国有土地，剩余的村民拆迁安置用地使用集体土地，又会造成用地混杂的局面。 其次，从城市化的发展趋势来看，城市规划区内的集体土地今后都要征为国有进行城市建设，村民将逐步向城市（镇）居民转变。 再次，对农民集体土地上的房屋拆迁，现在还没有法规、政策的规定，拆迁工作还缺乏法律保障。 所以比较合理又依法的做法就是将旧村改造范围内的土地统一征为国有后再改造。 二是土地的使用方式。 国有土地使用分为有偿与无偿两种方式。 在旧村改造中多余的开发用地，其性质是经 营性的，其土地使用权必须依法有 22 偿出让，有偿使用，这同旧城改造中商品房开发用地的原理一样，使用方式自然应当一样；对于村民拆迁安置部分的土地，考虑到村民被拆迁前本来就是无偿使用集体土地的特殊性，再参照城市房屋拆迁的安置用地的做法，可以无偿划拨使用。 三是土地由谁进行开发。 无非两种情况，由房开公司开发或由村集体自行组织开发。 从我市房地产市场发育的情况看，已出现了一批有相当实力和经验的房地产开发公司，应当让其中有资质、有信誉的公司来对旧村改造开发，这也符合社会主义市场经济的规律。 如果让村里自行开发，因为村集体不具备 这样的资质和实力，最后还是要找房开公司来合作，这样容易造成矛盾和腐败，增加社会不稳定因素。 四是如何确定地价和选择开发单位。 现在有些村要求自行选择开发单位，通过“一对一”协商谈判的 形式确定地价和开发单位，这有相当大的弊端，这在前面已详述过。 国土资源部专门颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的 11号令，其中明确规定：各类经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 选择开发单位、确定地价其实就是一个土地使用权出让的过程，无论从公开、公平、公正的角度还是从依法办事的角度，都必须通过招标、拍卖或挂牌的方式公 开进行。 这也切合国家一再强调的政府必须垄断土地一级市场的大政策，符合我国土地市场的管理模式。 “郊外村”的改造，这类村的改造只能是零星、局部的，应适用于农村宅基地管理的有关政策，实行“一户一处一宅”，提高土地利用率。 有条件的村还可实施鼓励农民置换土地进城的政策，鼓励有条件的农民放弃原来的住宅，留给山区迁移来的农民或退宅还耕还林，将有限的土地资源 23 更有效地用于小城镇建设，促进人口梯度转移，促进农村人口向城市（镇）集聚。 （四）拆迁政策 旧村改造直接牵涉到旧村住户的房屋拆迁，关系到各住户的切身利益， 拆迁政策的合理与否是关系到旧村改造能否顺利实施的一个关键。 按照我市目前的房地产市场发展形势，通过旧村改造，居住环境、房屋结构和套型等方面得到改善后，房地产价值一般都会有不小幅度上扬，广大村民能直接受益。 所以，如果拆迁政策合理，村民还是有积极性的。 对于房屋拆迁，现在只有国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》，适用于城市国有土地上的房屋拆迁。 而对于集体土地上的房屋拆迁，没有明确规定，这次我市新发布的《 某某 市城市房屋拆迁管理实施办法》第六十七条对此倒是作了规定：“需拆迁集体所有土地上的房屋及其附属物的，其土地征为国 有后按本办法执行。 ” “城中村” 的改造，我市新颁布的《 某某 市城市房屋拆迁管理实施办法》已经明确，不可能也不必再另行制订相关政策。 “城郊村”的改造，如果再单独另行制订一个旧村改造的拆迁政策，若比城市房屋拆迁政策优惠，则会扰乱冲击整个旧城市（镇）改造的统一拆迁政策，阻碍城市（镇）建设进程。 并且本身这些旧村就在城市（镇）规划区内，有些下一步就是城市（镇）建设的重点，故而也只能通过将集体土地征为国有后，适用城市国有土地上房屋的拆迁政策。 此外，还需要研究的是，对于符合条件建房而还属无房的村民，在旧村改 造中应一并考虑解决他们的住房问题，享受拆迁安置待遇，解决旧村改造后由于村集体无地而不能申请建房的村民的住房问题。 “郊外村”的改造，根据其农村的特点，因局部整理和改造需要的 24 拆迁安置只能按照农村宅基地管理的有关规定执行，其中被拆、迁户占用的土地面积超过标准的，超标准部分只给拆迁补偿，不给安置土地。 由于以往几年规划和土地管理不到位，以致在“城中村”和“城郊村”中存在量大面广的违法建筑，多的村其面积占总面积的三分之一左右。 因此，在旧村改造中对拆除违法违章建筑物还必须制订一个统一的政策，这个政策应 该充分考虑历史的原因，又必须有利于今后对规划和土地的管理。 （五）对村集体的政策 旧村改造政策还要解决的一个关键问题是理顺政府与村集体的关系。 其核心是利益分配问题，即通过旧村改造所盈余的土地收益如何分配使用。 “城中村”的改造，由于是政府负责建设，负责资金平衡，盈余的土地收益也是由政府再投入进行基础设施建设改善城市环境，大家已形成共识，不存在政府与村集体收益分配问题。 “城郊村”的改造，一些村集体认为这些土地本来属集体所有，通过改造盈余的收益当然要归村集体所有。 但再深一步看，这些通过改 造能产生盈余的村，正是土地增值潜力较大的村，而其土地增值潜力是政府投入进行基础设施建设，使其周边的综合环境大大改善所形成的，并不是村集体承担基础设施建设造成的，也不是土地自然增值的。 所以通过旧村改造的盈余收益也只能归政府所有，再由政府用于城市的基。