某公司房屋销售流程与房屋贷款内部指导手册(编辑修改稿)

某公司房屋销售流程与房屋贷款内部指导手册(编辑修改稿)内容摘要：

中 关 村 东 路 知春路 知春路 翠宫饭店 工行 北三环联想桥 14 公积金贷款 一、 住 房公积金贷款 ： 全称是个人住房担保委托贷款。 它是指住房资金管理中心，运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。 住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是它的 利率低 ，另一方面主要是为中低收入的 公积金缴存职工 提供这种贷款。 凡是缴存公积金的职 工均有享受此种贷款的权利 ,均可按公积金贷款的有关规定，申请公积金贷款。 公积金贷款的优劣 ：办理公积金贷款操作时间较长，所以房东收钱的时间较晚，但客户的还款利率相对较低，所以基本上客户喜欢办理公积金贷款，房东不喜欢。 建议店长将客户想办公积金贷款的苗头扼杀在萌芽之中，否则操作起来很麻烦，而且历时时间很长。 双方到场次数 ：公积金贷款和商贷卖方需出席的次数是一样的，都是 2 次，分别是签署公积金审批资料和过户；买方出席共 3 次，分别为签署公积金审批资料、过户和银行面签。 备注 ： 公积金贷款的面签是在过户之后，商贷 是在银行审批时 市管公积金买卖双方必须到公积金管理中心，若有一方在公积金审批时不可到场，则必须在指定的公证处找指定的公证员做指定格式的公证。 国管公积金在公积金审批时是不需到场的，只要在我公司面前填写资料即可。 二、 区分国管与市管： 据经验国管缴存银行均为建行，缴存账号为 00000 开头；但具体是国管还是市管，客户的缴存单位应该清楚知道。 查询属市管或国管，可拨打“ 96155”（市管才可以查） ，一般公积金缴存账户开头为“ 502”的为国管。 申请 AA 级，可在与担保公司签约后， 大概需 3 个工作日 （比较难申请）。 外地公积金转入北京有接收单位，缴存 1 个月后即可办理公积金贷款。 市管公积金只能选择自由还款方式。 用公积金贷款最多只能贷 2 次 ，但必须在还清第一笔后才可以贷第二笔。 三、 市管公积金贷款条件，贷款限额，还款方式 地址： 北京丰台区方庄芳城园三区 18 号楼 条件及范围： 贷款额度、年限、房龄 : 15 额度：面积≤ 90 平米，贷款层数为八成；面积＞ 90 平米，贷款层数为七成；最高贷款额40 万； AA 46 万； AAA52 贷款额的计算公式：（月缴存额 /缴存比例 400） /月均还款额 注：单位为万元， `400`指每月最低生活费 交纳时间要求：累积缴存一年（开户满一年），当月处于缴存状态。 期限：最高 30 年 没有房龄、贷款人年龄、区域限制。 （贷款人年龄 +贷款年限≥ 70 岁） 还需了解单位和个人的公积金帐号、本单位公积金缴存的中心，个人公积金月缴存额和缴存比例； 流程 ： 与担保公司签约；签担保协议，提供材料，担保公司录入电脑（事先与其沟通，签约地点可商量） 送管理中心初审（买卖双方必须到场， 已婚配偶可不要到 场， 卖方签首付款确认书） 3 、评估公司评估房屋 （ 一周左右 出评估报告及放贷承诺函，康正评估） 过户（契税票和领证通知单（走担保方式） /产权证交由担保公司， 首付款给卖方，朝阳区可在初审后就过户，节省时间） 出正式的评估报告（担保公司拿契税票 2~3 个工作日 出） 复审（担保公司去） 一 周 面签（到管理中心，和银行签借款合同，买方夫妻双方到场， 需要提供全部材料 ） 2~3 个工作日 抵押登记（买方到场） 2 个工作日放款， 5 个工作日到帐 出他项，放款（放款银行为交行天坛支行 ,如走担保则是华厦银行） 收费 ：代理费 40 万以下 3000 评估费 300— 1500（评估值乘千分之 3） 抵押登记费 200（海淀） 600（朝阳） 办理时间： 海淀区五周 一天完成 16 朝阳 2 个半月 四、国管公积金 贷款额度、年限、房龄 : 额度：面积≤ 90 平米，贷款层数为八成；面积＞ 90 平米，贷款层数为七成；最高 贷款额 40万； 贷款额的计算公式：（月缴存额 /缴存比例 400） /月均还款额 注：单位为万元， `400`指每月最低生活费 交纳时间要求：累积缴存一年（开户满一年），连续缴存 6 个月，当月处于缴存状态。 期限：最高 30 年 没有房龄、贷款人年龄、区域限制。 （贷款人年龄 +贷款年限≥ 70 岁） 还需了解单位和个人的公积金帐号、本单位公积金缴存的中心，个人公积金月缴存额和缴存比例； 流程： 与担保公司签约，提供材料，（买卖双方到场，卖方出首付款确认书） 找评估公司评估房屋 （ 3 个工作日出评估报告） 评估报告出来后，将资料送国管中心审批 4 、批贷后，国管中心出放贷明细相当于承诺函，给房东复印件） 我司负责办理产权交税过户手续（契税票和领证通知单 /产权证交由担保公司，首付款给卖方） 面签（银行签借款合同，买方夫妻双方到场并提供原有材料及新产权证，交保费） 银行备齐材料后，办理抵押登记（买方及银行人员到场） 出他项权证后， 2 个工作日放款至卖方帐户。 收费 ：代理费 40 万以下 3000 三 周 内 由担保公司负责办理 17 评估费千分之三（ 3001500） 抵押登记费 200（海淀） 600（朝阳） 保险费（太平洋） 办理时间： 海淀区五周 朝阳区 3~4 个月 注 ：国管公积金只可以做见他项权证放款，不可以做见契税票放款；查询属市管或国管，可拨打“ 96155”，一般公积金缴存账户开头为“ 502”的为国管 第五篇 担保公司与合作银行政策 第一章 名词解释 一、什么是担保 全称：阶段性担保，指麦田公司或其他担保公司从自买方与贷款银行签订购房抵押贷款合同生效日起至买方所购房产办理抵押登记且《房屋他项权证》送交贷款银行收执之日止的期间内，为买方提供的阶段性担 保。 如银行在给卖方放款后，未能实现对买方房产的抵押权，则麦田公司或其他担保公司承担银行所放贷款的全部偿还责任，并再向买方追偿。 二、为什么需要担保 目前大部分房屋贷款，都是以买房人以其所有房屋抵押给银行，从而获取银行贷款的。 意味着，银行要获得抵押房屋的抵押权利，成为抵押权人，取得《它项权利证》，才能发放贷款。 由于北京市各区房产交易部门的体制和工作效率原因，以朝阳区为例，从产权过户到领取产权证，要一个月；从领取产权证到抵押给银行完毕、领取到《它项权利证》，要一个半月。 就意味着按照正常程序，卖方在售房（指产 权过户）后，要两个半月才能领取到银。