扬州莱茵西湖置业有限公司资产评估报告书(编辑修改稿)

扬州莱茵西湖置业有限公司资产评估报告书(编辑修改稿)内容摘要：

（二）经济原则 预期收益原则：预期收益原则是以技术原则 的形式概括出资产及其资产 价值的最基本的决定因素。 供求原则：供求原则是假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着 需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。 尽管商品价格随供求变化并不成固 定比例变化，但变化的方向都带有规律性。 贡献原则：贡献原则是预期收益原则的一种具体化原则。 它也要求资产 价值的高低要由该资产的贡献来决定。 替代原则。 替代原则是指根据市场规律，在同一市场上，具有相同使用 价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。 估价日期原则：估价日期原则是指假定市场条件固定在某一时点，这 一 时点就是评估基准日，或称估价日期，评估值就是评估基准日的资产价值。 七、评估依据 （一）行为依据 资产评估委托协议书； （二）法规依据 《国有资产评估管理办法》国务院 1991年 11月第 91号令； 《国有资产评估管理办法施行细则》原国家国有资产管理局 1992年 7月印 发； 《关于印发〈资产评估报告基本内容与格式的暂行规定〉的通知》财政 部财评字 [1999] 91号； 《资产评估操作规范意见〈试行〉》国家国有资产管理局国资办发 [1996]23 扬州莱茵西湖置业有限公司资产评估报告书正文 __________________________________________________________________________________________ 北京中锋资产评估有限责任公司 电话：（ 010） 66090385 传真：（ 010） 66090368 地址：北京市西城区阜成门北大街 6 号国际投资大厦 C 座 11 层（ 100034） 8 号； 《中国注册会计师协会关于印发〈注册资产评估师关注评估对象法律权 属指导意见〉的通知》会协 [20xx]18号； 《城镇土地估价规程》（ GB/T 1850820xx）； 《中华人民共和国土地管理法》； 《中华人民共和国土地管理法实施细则》； 扬州市政府及有关部门颁布的法律、法规、规章文件； 《资产评估准则－基本准则》； 1《资产评估职业道德准则－基本准则》； 1《企业价值评估指导意见（试行）》； 1其他与资产评估有关的法律法规。 （三）重大合同协议、产权证明文件 营业执照、税务登记证； 借款合同、抵押合同； 土地使用权证； 土地使用权出让合同、土地使用权出让金专用收据； 建设用地规划 许可证、建设工程规划许可证或规划设计方案审定通知书； 设备的购置发票及相关产权证明文件。 （四）取价标准 评估人员采用的取价标准均为评估基准日正在执行的价格标准，具体包括： 扬州市城市规划、土地、房地产等方面的地方性文件； 《慧聪商情》―全国汽车市场、全国家电市场、办公自动化市场； 评估人员实地踏勘、市场调查、收集的相关资料； 其他与评估有关的资料：《资产评估申报表》、会计报表等。 扬州莱茵西湖置业有限公司资产评估报告书正文 __________________________________________________________________________________________ 北京中锋资产评估有限责任公司 电话：（ 010） 66090385 传真：（ 010） 66090368 地址：北京市西城区阜成门北大街 6 号国际投资大厦 C 座 11 层（ 100034） 9 （五）其他依据 资产占有方评估申报明细表； 实物资产现场勘查表； 公司其他经营资料； 辽宁天键会计师事务所审计报告及盈利预测报告。 八、评估价值类型及定义 参照国有资产管理与评 估的有关法规，遵循客观、独立、公正和科学的原则 及其他一般公认的评估原则，我们对评估范围内的资产进行了必要的核查及鉴 定，查阅了有关文件及技术资料，实施了我们认为必要的其他程序，在此基础上， 根据评估目的以及资产状况，确定资产评估的价值类型为：市场价值。 市场价值的内涵：资产的市场价值指资产在评估基准日时的交换价值。 资产 的交换是在一个适当的市场上公开的交易，在自愿的购买者和出售者之间进行 的，而且买卖双方都是精明、谨慎、没人强迫的。 九、评估方法 （一）方法的选择和确定 根据国家评估有关法规和本次资产评估 目的确定的价值类型及委估资产类 型，遵循独立、客观、科学、公正的工作原则及持续经营、替代性、公开市场等 评估原则，本次资产评估采用的基本方法为成本加和法。 在具体资产中分别采用 剩余法、基准地价系数修正法、成本法等评估方法。 （二）流动资产 流动资产包括货币资金、预付账款、其他应收款、存货。 货币资金 对于现金进行库存盘点，根据盘点结果和现金出入库记录，推断确认基准日 账面值的准确性，以核实后的数额为评估值；对银行存款进行函证了解，以核实 扬州莱茵西湖置业有限公司资产评估报告书正文 __________________________________________________________________________________________ 北京中锋资产评估有限责任公司 电话：（ 010） 66090385 传真：（ 010） 66090368 地址：北京市西城区阜成门北大街 6 号国际投资大厦 C 座 11 层（ 100034） 10 后的数额确定评估值。 预付账款及其他应收款 评估人员对预付账款和其他应收款等大额往来款项进行了函证。 对于其他应收款，通过核实原始凭证，具体了解往来款项的发生时间 、款项 回收情况、欠款人资金、信用状况的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定 评估值；对具有法院破产判决书或自然人死亡证明的坏账，以及有关财政部门和 税务部门批准予以核销的坏账，评估人员在核查有关文件后，以零值确认评估值。 坏账准备评估为零。 对于预付账款，在审查核实的基础上，以所能收回的相应货物能够形成的资 产或权利的价值确定评估值。 对于能够收回相应货物的，按核实后的账面值作为 评估值；对于有确凿证明表明收不回相应货物，也不能形成相应资产或权利的预 付账款评估为零。 存货 由于资产占有方为房地产开发 企业，存货中产成品和在产品为房地产开发项 目，根据评估对象规划设计指标（要点）、评估基准日实际开发程度、资料收集 情况等相关条件，对各类存货在核实数量、品质的基础上，分析剩余法（假设开 发法）、市场比较法、基准地价系数修正法等评估方法的适用性，恰当选择一种 或多种评估方法。 对同一评估对象采用多种评估方法时，对形成的各种初步结论 进行分析，在综合考虑不同评估方法和初步结论合理性及所使用数据的质量和数 量的基础上，形成合理评估结论做为存货评估值。 （三）固定资产－电子设备 电子设备主要为办公室的空调、电脑等办公 设备和会议桌、沙发等办公家具， 该类电子设备的更新换代较快，价格呈下降的趋势，但由于扬州莱茵西湖的电子 设备购买时间较短，故成新率普遍较高。 本次评估采用重置成本法进行评估。 设备的重置价值是根据评估目的实现后 的资产占有者，在评估基准日自行购置、建造或形成该项资产，投入使用并达到 正常生产状态所需发生的全部费用。 具体公式如下： 扬州莱茵西湖置业有限公司资产评估报告书正文 __________________________________________________________________________________________ 北京中锋资产评估有限责任公司 电话：（ 010） 66090385 传真：（ 010） 66090368 地址：北京市西城区阜成门北大街 6 号国际投资大厦 C 座 11 层（ 100034） 11 评估值 =重置全价成新率 重置全价的确定 重置全价 =设备购置价 +运杂费（需安装调试的设备考虑安装调试费） 设备成新率的确定 采用年限法并考虑电子设备更新速度快的特点综合确定。 （四）递延所得税资产 其它资产全部为递延所得税资产，评估时主要采用核实法进行评估，经查阅 相关合同 及原始财务凭证进行核实，以清查调整后账面价值作为评估值。 （五）负债 评估范围为扬州西湖整体资产评估涉及的所有负债，为流动负债和长期负 债。 包括应付账款、其他应付款、应付福利费、应交税金、长期借款、递延所得 税负债等。 评估时主要采用核实法进行评估，经查阅相关合同及原始财务凭证进 行核实，以企业未来可能承担的实际负债作为评估值。 十、评估过程 我公司接受评估委托后，随即选派资产评估先遣人员，配合企业进行资产评 估前期准备工作，制订资产评估工作计划。 前期准备完成后组织评估工作组进驻 现场开展资产评估工作。 于 20xx年 7月 10日出具正式资产评估报告。 我们根据资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了价值分析 及估算，并对委托方及资产占有方提供的财务会计资料进行了查验，整个评估工 作分为四个阶段： （一）评估前期准备工作阶段。