广芭物业管理公司目标管理标准操作规范(编辑修改稿)

广芭物业管理公司目标管理标准操作规范(编辑修改稿)内容摘要：

物 b) 管理处抽调业务骨干负责日常管理工作方案、难点、重点管理方案的拟定、编制； 物管远教网 c) 办公室、人事部抽调业务骨干负责拟接项目的人员配置，设备、设施配置，以及编制投标方案资料的收集、提供； 物管远教网 d) 品质部抽调业务骨干负责管理目标、管理计划、质量保证 措施、服务承诺的编制； e) 经营部抽调业务骨干负责及时全面地收集拟接项目的信息。 物管远 物业管理投标书的结构与内容 物管远教网 拟接物业的基本概况。 物管远教网 公司接管后准备采取的管理方式。 物管远教网 针对管理的难点、重点所采取的针对性措施。 物管远教网 为开展物业管理所配置的人力、物力资源。 物管远教网 开展物业管理一段时间后所力争达到的管理目标。 物管远教网 为有效地提高物业管理水准所必要的服务承诺。 物管远教网 费用投入和成本测算。 物管远教网 经济效益分析 o 物管远教网 社会效益预测。 物管远教网 需要招标单位协助解决的问题 o 物管远教网 本公司的优势和长处 o 物管远教网 物业接管后的工作进度安排 o 物管远教网 投标书的编制要求 物管远教网 “拟接管物业的基本概况”要求详细列出拟接管物业的地理位置、环境、占地面积、建筑面积、栋数、层楼、楼宇结构特点、基本设施、设备、住户基本构成、验收移交情况等。 物管远教网 “准备采取的管理方式”要求针对拟接管物业的自身特点编制出总体管理方案和分项管理方案。 物管远教网 对拟接物业的管理难点、 重点应有针对性地列出具体的管理措施。 P 人力、物力资源要求详细列出： 物管远教网 a) 拟接管物业的组织架构； 物管远教网 b） 拟接物业的人事定编和岗位设置、岗位描述； 物管远教网 c) 主要业务骨干的配置人选和人员素质介绍； 物管远教网 d) 为开展工作前期投入的设备、设施。 物管远教网 管理目标要求具体列出明确的总体目标和详细分项目标和目标要求有可 操作性可考核性。 物管远教网 服务承诺要求针对小区业主的要求和物业管理服务的特点列出有鲜明特色的服务措施来。 物管远教网 费用投入和成本测算要求针对拟接小区的现状和管理要求、难度逐项测算出前期投入和管理成本。 物管远教网 经济效益分析要求按照物业管理“以区养区、保本微利”的特点详尽地计算出拟接物业后的经济效益。 物管远教网 投标书的编制程序 物管远教网 总经理依据 经营部收集到的拟接物业的信息和现场实地考察的结果给出编制投标书的原则和要求。 物管远教网 编制小组开始详细依照本规程 4． 3 条的要求逐条完成单项编制工作。 总经理在单项工作编制完毕后开始组织汇编。 物管远教网 汇编后打印、装订成册报总经理审批 (大的项目尚需报董事会批准 )。 Pme 记录 物管远教网 相关支持文件 物管远教网 《人事定编管理标准作业规程》 物管远教网 附录 物管远教网 《物业管理成本测算法》 (略 ) 物管远教网 t 物管远教网 5 物业接管标准作业规程 物管远教网 物管远教网 目的 物管远教网 规范物业接管工作，确保接管工作完善、 物管远教网 适用范围 物管远教网 适用于物业管理工作对外接管物业工作。 物管远教网 职责 物管远教网 公司总经理负责物业接管工作的组织、安排。 物管远教网 公司接管小组具体负责依据本规程实施物业的接管工作。 物管远教 程序要点 物管远教网 物业接管工作流程 物管远教网 按照现行物业管理法规的规定，在房地产开发建设完毕后业主委员会尚未成立前，发展商可以自己选择物业管理公司来接管已建成通过竣工验收的物业。 已成立业主委员会的小区／大厦工业区，由业主管理委员会依照法规选择委托物业管理 公司接管物业。 物管远教网 委托接管物业，发展商／业主管理委员应当同选择的愿意接管的物业管理公司签订《物业管理委托合同书》。 物管远教网 当物业管理公司同发展商／业主委员会达成一致时，公司总经理应当同托管方签订好正式的《物业管理委托合同》。 物管远教网 《物业管理委托合同》签订后，总经理应立即下令筹备接管项目物业管理处。 物业管理处的筹备工作包括以下内容： 物管远教网 依照《组织架构和岗位设施标准作业规程》确定物业管理处的组织架构和岗位设置。 物管远教网 依照《人事定编标准作业规程》结合接管物业的实际情况确定管理处的员工定编。 物管远教网 依照《转正／晋升／调薪／降级标准作业规程》，任命管理处经理／副经理、管理处各部门主管／副主管。 物管远教网 依照《员工招聘管理标准作业规程》，向社会公开招聘一部份员工初步达到定编。 物管远教网 依照《培训管理标准作业规程》全方位、高密度地进行员工培训。 提前派各专业业务骨干进入接管物业跟踪工程的收尾竣工和设备安装调试工作，为接管验收和日后管理作好准备。 物管远教网 依照所接管物业的特点和实际情况编制《物业管理方案》： 物 a) 确定物业管理服务费的收费标准和收费方案； 物管远教网 b) 确定物业管理前期固定资产投入明细和流动资金额度； 物管远教 c) 确定物业管理水 、电、气、电话、有线电视的收费方案 (代收代缴方案 )； d) 确定保安、消防的具体管理方案和成本指标； 物管远教网 e) 确定清洁管理方案和成本指标； 物管远教网 f) 确定园林绿化管理方案和成本指标； 物管远教网 g) 确定机电维修保养管理方案和成本指标； 物管远教网 h) 确定公共事务管理方案和成本指标； 物管远教网 i) 确定内部控制管理方案和成本指标； 物管远教网 j) 同公司签订目标管理责任书。 物管远教网 在物业开发建设竣工验收完毕具备人住和接管条件时，公司总经理应适时组建物业接管验收小组对接管物业进行详细的验收 (详见《物业接管验收标准作业规程》 )。 物管远教网 对于接管验收出现问题的，公司总经理应当积极协助接管验收小组同发展商／业主委员会协商迅速解决。 物管远教网 在接管物业未发现重大质量或其他方面的问题时，公司总经理应当同意发展商／业主委 员会对物业开始进行移交。 物管远教网 钥匙移交 物管远教网 物业管理公司项目管理处将发展商提供的楼宇全套钥匙逐一检查登记在《钥匙移交一览表》中，然后由移交双方签字确认。 物管远教网 项目管理处将接管小组的验收清单和实物逐一登记接收后，公司总经理同发展商／业主委员会签收《物业移交清单》。 物管远教网 项目物业管理处同发展商移交管理用房。 物管远教网 项 目物业管理处开始进入物业办公。 物管远教网 项目物业管理处按政府规定同发展商／业主委员会移交物业管理处自营的商业用房。 物管远教网 上述移交完毕后，总经理应当提请发展商按物业管理法规将公共设施维修基金 (开发建设总投资的 2％ )一次性转入小区专用账户。 物管远教网 发展商在移交物业的同时，应当向物业管理公司及业主提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。 物管远教网 管理处进驻物业后，应立即同供电局、自来水公司、燃气公司、供暖公司、邮局进行联系协调，以确保小区的正常供电、供水、供气、供暖、通邮；同管辖派出所、街道办联系，解决小区的治安等问题；同银行联系，解决小区各种 费用的银行代收代缴问题。 物管远教网 公司总经理在上述工作进行完毕后，同发展商签订 物业移交书》，同时指令管理处作好业主的入伙准备工作，向业主发出《入伙通知书》。 物管 记录 物管远教网 《钥匙移交一览表》 物管远教网 《物业移交清单》 物管远教网 相关支持文件 物管远教网 《物业接管验收标准作业规程》 物管远教网 公司行政、人事相关标准作业规程 物管远教网 物管远教网 t 物管远教网 6，物业接管验收标准作业规程 物管远教网 远教网 目的 物管远教网 规范新接物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。 物管远教 适用范围 物管远教网 适用于物业管理公司对新接物业的接管验收工作。 物管远教网 职责 物管远教网 公司总经理负责组建物业接管验收小组并同发展商具体办理物业的接管手续。 物管远教网 接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。 物管远教网 接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验收工作。 程序要点 物管远教网 接管验收的准备工作 物管远教网 新建物业竣工验收后、业主人住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。 物管远教网 成立物业接管小组： 物管远教网 a) 在接到总经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组； 物管远教网 b) 接管验收小组应当由公司以下部门人员组成： 物管远教网 －－公司行政部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作； 物管远教网 －－管理处公共事务部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作； 物管远教网 －－管理处机电维修部抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。 物管远教网 接管验收前的准备： 物管远教网 接 管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作： 物管远教网 a) 与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等； 物b) 派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划； 物 c) 提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数； 物管远教网 d) 准备好接管验收记录表格： 物管远教网 －－《房屋本体接管验收表 ； 物管远教网 －－ 《公共配套设施接管验收表》； 物管远教网 －－《机电设备接管验收表》； 物管远教网 －－《接管验收问题整改表》 o 物管远教网 接管验收的工作程序 物管远教网 管远教网 否 物管远教网 要求正确、真实补齐资料 管远教网 是 物管远教网 否 物管远教网 要求发展商限时整改 物管远教网 是 资料的接管验收。 发展商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料。 物业产权资料： 物管远教网 a) 项目开发批准报告； 物管远教网 b) 规划许可证； 物管远教网 c) 投资许可证； 物管远教网 d） 土地使用合同； 物管远教网 e) 建筑开工许可证； 物管远教网 f) 用地红线图。 物管远教网 综合竣工验收资料： 物管远教网 a)竣工图 (包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图 )； 物管远教网 b) 建设工程竣工验收证书； 物管远教网 c) 建设 消防验收合格证； 物管远教网 d) 公共配套设施综合验收合格书； 物管远教网 e) 供水合同； 物管远教网 f) 供电协议书、许可证； 物管远教网 g) 供气协议书、许可证； 物管远教网 h) 有线电视合格证； 物管远教网 i) 通信设施合格证； 物管远教网 j) 电梯准用证。 物管远教网 施工设计资料： 物管远教网 a) 地质报告书； 物管远教网 b) 全套设计图纸； 物管远教网 c) 图纸会审记录； 物管远教网 d) 设计变更通知单； 物管远教网 e) 工程预决算报告书； 物管远教网 f。