罗兰贝格-东莞房地产战略审计(编辑修改稿)

罗兰贝格-东莞房地产战略审计(编辑修改稿)内容摘要：

空间有限 • 将建立土地储备中心， 严格控制土地审批 • 规范土地交易行为，逐步实 现公开、公正、公平的土地交 易市场行为 • 必须通过土地拍卖方式才可获 得房地产开发土地使用权 商品住宅 开发增长 空间有限 • 严格房地产立项程序，由房地产项目先立项后申报土地再规划的程序改变为先规划后取得土地在立项开发 • 根据积压商品房数量和商品房销售情况，严格控制新项目立项和开工，对除市、镇中心区外，其它地方原则上不再审批新的房地产项目 • 如果开发商积压商品房面积超过企业近 3年累计竣工商品房面积的 20%，将停止审批该开发商新项目立项 土地批租 房地产立项 來自 中国最大的资料库下载 19 总体上说，推动东莞房地产市场发展的因素大于阻碍其发展的因素 20 东莞市住宅产业发展以住宅智能化、现代化为主要特征，并以进一步完善金融体系为保障 以高品质的规划、设计和施工，贯彻以人为本的住宅发展方针 扩大住宅按揭市场规模 引用新技术、新材料，以提高住宅产业化水平 通过以住宅抵押贷款证券化，改变房地产开发领域的投资、融资体系 推动住宅产业科技化，推广智能化小区 重环境和配套的大中型住宅小区 來自 中国最大的资料库下载 21 与当地政府良好的关系，以取得 优质、价廉的土地 开发商的品牌和信誉 开发适合市场需求的商品房 开发大规模的居住社区，营造良好的居住环境 与优秀的房地产专业服务提供者合作 对市场机会、进入时间和市场风险的把握 开发适合市场需求的商品房 提供优质的物业管理服务 房地产开发商在东莞房地产市场上取得成功的基本要素 成功的基本要素 目前重要性 重要性趋势 22 . 建筑安装市场分析 來自 中国最大的资料库下载 23 广东省建筑安装工程市场的投资额平均每年以 %的速度增长 1507 1511 1688 1960 2125 1996 1997 1998 1999 2000 +% . 广东省建筑工程投资额 [亿元 ] 资料 来 源： 广东省 统计年鉴， 罗兰 •贝格 分析 24 广东省建筑安装工程市场是竞争集中度非常低的市场，并且越来越分散 1996 1997 1998 1999 2000 9% 7% 8% 5% 4% 描 述 • 广东省建筑安装工程市场的集中度由 1996年的9%下降为 2000年的 4%，市场竞争格局分散 • 2000年，排名前三位的建筑业企业分别是：广东省长大公路工程有限公司、江苏省建筑安装工程股份有限公司深圳分公司、深圳市市政工程总公司；产值分别达到 、 • 2000年，排名前 10家的外省建筑企业有 2家：江苏省建筑安装工程股份公司和中建四局 • 前 10家建筑企业业务起伏大； 1999年排名前十家的企业中，只有六家能在 2000年保持前十位 资料 来 源： China Infobank， 罗兰 •贝格 分析 前十位产值最大的建筑业企业 施工产值占市场的 % 來自 中国最大的资料库下载 25 随着城市化进程和引进外资的不断加快，东莞市建筑安装工程市场容量不断上升 东莞市建筑安装工程市场保持稳定的增长态势，增长速度略高于广东省建筑安装工程市场的增长速度 引进外资是推动建筑安装工程市场的主要因素 日本、欧美企业不断加大投资， 其用于建筑安装工程的投资额也不断上升， 2000年 2020年的年均增长率将分别达到 20%和 26% 资质较高的外来企业已构成对本地企业的威胁 目前市场竞争以价格为主 ,市场运作尚不规范 东莞市建筑安装工程市场的特点 26 东莞市建筑安装工程市场表现出比广东省更快的增长 1996 1997 1998 1999 2000 资料 来 源： 东莞统计年鉴 ， 罗兰 •贝格 分析 2020E 52 56 64 68 76 +% . 东莞市建筑工程投资额 [亿元 ] 128 +% . 27 宏观环境、引进外资和房地产市场是驱动东莞市建筑安装工程市场的三大因素 东莞市建筑工程市场的驱动因素 房地产市场 引进外资 宏观环境 • 政府加快了工业园区的建设，近期将建立松山湖工业园区，规划面积 72平方公里 • 政府引导重点行业和企业增资扩产 • 外商投资产业结构优化，直接投资用 于建筑工程的费用比例增大 • 东莞市房地产市场自 1998年以来进入上升期，由此带动建筑安装工程市场的稳步上升 • 东莞将投资 200亿建设新东莞，提升城市的综合实力，建设“城市牌”，城市化进程加快 • 加入 WTO以后，更多的外资将进入中国，由于东莞有利的地理位置和优惠、便捷的投资环境，将吸引更多的外资 • 东莞市固定资产投资每年以 10%的速度上升 • 建设“民营牌”，推动民营资本的投资 • 房地产开发市场对于商品住宅配套设施和环境要求越来越高，房地产开发商相应用于建筑安装工程的投资增加 來自 中国最大的资料库下载 28 随着东莞市实际利用外资不断增加，外资企业用于建筑安装工程的投资额增长较快 东莞市实际利用外资额 [亿元 ] 外资企业用于建筑安装工程投资额 [亿元 ] 1997 1998 1999 2000 2020E 2020E +% . +% . 1997 1998 1999 2000 2020E 2020E +% . +% . 资料来源：东莞市对外贸易经济合作局 29 其中，日本、欧美企业用于建筑安装工程的投资额增长率高于外商企业用于建筑安装工程的投资额的平均增长率 投资于东莞的日本、欧美企业用于建筑安装工程的投资额 [亿元 ] • 战略上，日本、欧美企业都把中国作为巨大的发展市场 • 日本、欧美制造大企业从着重建立出口加工基地逐渐转向成为国内生产基地 • 已投资的日本、欧美企业会带动提供零部件和原材料的日本、欧美企业数量和投资额增加 • 东莞招商引资局通过网上招商、委托顾问公司到日本、欧美招商、开办博览会、提供“一个窗口收费”等服务，吸引日本、欧美客户 • 东莞市政府“十五”规划中，已明确把引资的重点逐步转移到欧美和日本等国家 描述 资料来源：东莞市对外贸易经济合作局，东莞市建委， 罗兰 •贝格 分析 1997 1998 1999 2000 2020E 2020E +% . +% . +% . +% . 日本 欧美 30 东莞市建筑安装工程市场竞争仍以。