黄金海岸花园建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

黄金海岸花园建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

18 （ 1）本工程住宅区每户设双眼灶（额定热负荷 ）及燃气热水器（额定热负荷 ）各一台，挂装型煤气表一只。 多层住宅（ 6层左右）用户煤气表集中设在一楼公共区域，小高层（ 11 层左右）住宅用户煤气表设在户内生活阳台或厨房内，无论多层还是小高层燃气立管均沿外墙铺设，并与建筑立面协调好，尽量避免影响建筑立面。 （ 2）各用户 表前装球阀，表后装电动球阀，厨房内设煤气报警器，当煤气泄漏时，泄漏报警器自动报警并联动套在表前球阀的执行器关闭，同事启动室内排风器开启。 （ 3）地上室外燃气管道采用标准镀锌钢管，室内燃气管道可采用燃气专用铝塑复合管，并需遵守当地习惯做法。 本项目建成后，物业管理由 烟台 XX 置业有限公司 统一向社会公开招标，由有资质并符合条件的物业管理公司来组织管理，负责对住宅楼的绿化、卫生、房屋维修和治安等进行综合管理，为业主营造一个整洁、文明、安全、方便的环境。 随着居住水平的提高，居住的安全性已被提到一个非常重 要的位置。 在规划中已经充分考虑到居住的安全性、空间的私密性，各个住宅组群均形成较强的领域感；同时，通过在车行入口设置管理机构，加强进入宅间车辆的管理，仅仅允许紧急情况下的车辆驶入。 组群之间的联系都可以通过步行绿化系统来解决，保证小区环境人流的单一性。 同时，提高小区的科技含量，对小区进行智能化信息管理，以加强小区管理的效率和安全性。 （ 1）信息管理：利用地理信息平台来管理住宅区文档资料、住户信息、设备和管线等方面的信息。 （ 2）环境管理：检测和显示住宅区内噪音和空气污染指标， 项目申请报告 19 对小区内照明设施和绿地的喷淋设施进 行控制。 （ 3）可视对讲系统：住户可在屋内通过可视对讲系统辨别访客的身份，控制来访者的进入。 （ 4）自动抄表系统：对水费、电费通过中心计算机网络自动抄表、自动结算，免除上门抄表给住户带来的干扰和缴费时间的浪费。 （ 5）车辆出入和停车管理系统：对住宅区车辆出入进行监控以及对停车收费进行管理。 （ 6）巡更管理系统：对住宅区内保安人员巡逻状态实施监控管理。 本项目计划建设期为 1年，从 20xx 年 8月开始至 20xx年 7月底建成。 经测算，本项目开发建设投资估算为。 本项目资金筹措方案为：项目承办单位自有资金 元，占总投资的 %；银行贷款 3600万元，占总投资的 %；商品住房预售款项筹集 万元，占总投资的 %。 本项目总销售收入 万元。 经测算，本项目建设完成后，可实现利润总额 ，税后利润。 投资利润率为 %，投资利税率为 %。 全部投资财务内部收益率税前为 %，税后为 %；投资回收期税前 ，税后。 项目申请报告 20。 申请报告结论 项目建成后，可为 XX市新增一处绿色生态社区，对 XX市房地产市场的发展具有重要作用。 项目的建设将为 XX 市社会各界人士及外来人员提供优质商品住房，满足广大市民及外来人员的住房需求。 对于促进 XX市经济发展，加快 XX市城市化进程，改善 XX 市市容市貌，提高人民居住水平等都将发挥重要的推动作用，具有明显的社会效益，同时也具有良好的市场前景和较好的经济效益。 综上所述，本项目的建设是必要的、可行的。 项目申请报告 21 主要经济技术指标 类别 编号号 项目 单位 数量 国家标准 建 设 指 标 1 总用地面积 公顷 2 总建筑面积 万 M2 其中 住宅建筑面积 万 M2 商业建筑面积 M2 4800 3 住宅户数 户 708 4 总规划人口 人 2478 5 绿地率 % 40% 不小于 30% 6 容积率 经 济 指 标 7 开发建设投资 万元 8 资金筹措 万元 其中 自有资金 万元 40% 预售款 万元 % 银行贷款 万元 3600 % 9 投资利润率 % 10 投资利税率 % 11 投资回收期 年 税后 12 财务内部收益率 % 税后 13 财务净现值 万元 税后 项目申请报告 22 第二章 发展规划与产业政策分析 发展规划分析 本项目建设符合国家经济和社会发展十一五发展规划中重点发展普通商品住房的要求。 国民经济和社会发展第十一五发展规划纲要中第四篇 加快发展服务业第十七章 丰富消费性服务业 第二节 发展房地产业 调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。 按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。 本项目建设符合山东省国民经济和社会发展十一五规划中着力增加普通商品住房的要求。 山东省国民经济和社会发展第十一五发展规划纲要中第七章 繁荣发展服务业 — 壮大发展新兴服务业的 第三条 房地产业：加大住房供应结构调整力度，着力增加主要面对中低收入家庭的普通商品住房、经济适用房和廉 租住房供应。 加强房地产市场运行监测，整顿和规范房地产市场。 完善住房产权制度，激活住房二级市场。 理顺租售房比价关系，形成“梯级消费”的良性循环。 本项目建设符合 XX市国民经济和社会发展十一五发展规划纲要中加快发展房地产业要求。 XX 市国民经济和社会发展十一五发展规划纲要 中 第四章调整优化产业结构，提升综合竞争优势第二条着力提升第三产业发展水平 中指出 ：加快发展房地产业 、社区服务业和中介服务业。 房地产业，继续深化住房制度改革，加强市场调控，规范房地产市场交易行为，扩大房地产有效需求， 把解决中低收入群众住房问题作 为重点，发展经济适用住房、廉租房和普通商品住宅，建 项目申请报告 23 立合理的住房供给体系，促进房地产业持续健康稳定发展。 社区服务业，鼓励创办各种便民利民的社区服务企业，形成广覆盖、多层次、社会化的服务体系，加快发展养老托幼、社区医疗、家庭教育、环境卫生、物业管理等服务业，培育社区服务新的增长点。 近年来，随着 XX 市城市化水平的持续提高，城镇每年增加的非农业人口也持续增加。 城市化水平持续提高将带来 XX 市城镇住房需求增加。 本项目建设将为 XX市当地居民提供优质普通商品住宅。 项目建设符合国家及山东省国民经济和社会发展十一五发展规划 ，符合 XX市经济社会发展规划。 产业政策分析 本项目建设符合国家产业政策。 本项目为住宅小区建设项目，方案注重小区生态景观建设，属于少污染行业，符合《产业结构调 整指导目录（ 20xx年本） 》第一类鼓励类第十九项城市基础设施及房产中第十一小项： 城镇园林绿化及生态小区建设。 绿色生态住宅，不仅要满足居住者安全性、耐久性、舒适性的需 求 ，而且更注 重 营造健康、卫生、 和谐、文明的居住环境与人文环境。 这是人类居住文明发展的必然趋势，是可持续发展设计理念的集中体现，是住宅建设由量变到质变的飞跃。 绿 色 生态住宅小区建设， 对于 提高我国住宅建设中的节能、节水、节地、治污的总体水 平 ，带动相关产业发展，拉动国民经济持续增长，实现社会、经济、环境效益的高度统一，均具有重要的现实意义和深远的历史意义。 绿色生态住宅小区 建设的基本目标是：在住宅建设过程中，应充分利用现有技术和材料，在保证住宅安全性、耐久性、舒适性、环境性、健康与卫生性的前提条件下，尽量使用绿色能源（如 项目申请报告 24 太阳能、风能、地热能等）与绿色建材（如可重复使用材料、可循环使用材料、 再生材料等）高效利用各种资源， 合理绿化，不排或少排各类污染物如温室气体、废水、垃圾等，并对小区内的所有建筑 物（包括设备）进行全寿命周期管理，使住宅建设过程中对能源、资源、环境的消耗与产出力求达到内在的平衡。 本项目在住宅建设中充分贯彻执行“节能、节水、节地、治污”的八字方针，加强绿色生态小区建设。 本项目建设在总体规划设计中，通过合理采用环保型、节能型建筑及装饰材料，并采取一系列的节能措施，减少能源消耗，降低污染物的产生和排放，更好的保护了环境，为居民营造良好的生活环境。 本项目建设符合生态小区建设的要求。 项目申请报告 25 第三章 资源开发及综合利用分析 资源利用方案 所需资源的品种： 建筑材 料是建筑业的物质基础。 本项目建设时期所需材料种类主要有：钢材、木材、水泥、砖等；项目运营期间所需自然资源主要为水。 所需材料的数量 本项目建筑面积 76000平方米，约需钢材 3040吨、水泥 15960吨、木材 3800m砖 152 万块；运营期人均用水量 150 升 /日。 材料来源 钢材可从当地市场上采购，木材、砖、水泥从当地加工厂批量采购，水来自当地市政管网。 资源节约方案 建筑材料节约措施 （ 1）建筑设计技术方面 ① 设计时采用工厂生产的标准规格的预制成品或部品，以 减少现场加工材料所造成的浪费。 ② 设计时遵循模数协调原则，以减少施工废料量。 ③ 设计方案中尽量采用可再生原料生产的建筑材料或可循环再利用的建筑材料，减少不可再生材料的使用率。 ④ 设计方案中提高高强钢材使用率，以降低钢材消耗量。 ⑤ 设计方案中提高高强混凝土使用率，以降低混凝土消耗量，从而降低水泥、砂石的消耗量。 ⑥ 采用有利于提高材料循环利用效率的新型结构体系，本 项目采用钢框架结构体系。 项目申请报告 26 ⑦ 设计方案应使建筑物的建筑功能具备灵活性、适应性和易于维护性，以便使建筑物在结束其原设计用途之后稍加改造即可用作其他用途，或者使建筑物便于维护而尽可能延长使用寿命。 （ 2）建筑施工技术方面 应尽可能减少建筑材料浪费及建筑垃圾的产生： ① 采用科学严谨的材料预算方案，尽量降低竣工后建筑材料剩余率。 ② 采用科学先进的施工组织和施工管理技术，使建筑垃圾产生量占建筑材料总用量的比例尽可能降低。 ③ 加强工程物资与仓库管理，避免优材劣用、长材短用、大材小用等不合理现象。 ④ 尽量就地取材，减少建筑材料在运输过程中造成的损坏及浪费。 水资源节约措施 ① 采用 PVC 管道，不采用铸铁管道，以减少管道阻力。 ② 采用质量合格的管道及阀门，防止泄漏。 ③ 采用节水型水龙头。 ④采用节水型便器系统。 项目申请报告 27 第四章 申请项目节能方案分析 用能标准和节能规范 民用建 筑节能设计标准（采暖居住建筑部分） JCJ2695 外墙外保温工程技术规程 JGJ14420xx 民用建筑太阳能热水系统应用技术规范 GB5036420xx 民用建筑热工设计规范 GB5017693 建筑照明设计标准 GB5003420xx 建筑采光设计标准 GB/T5003320xx 城镇燃气设计规范 GB5002893 采暖居住建筑节能检验标准 JGJ13220xx 地板辐射供暖技术规程 JGJ14220xx 民用建筑电气设计规范 JGJ/T1692 1公共建 筑节能设计标准 1国家及山东省政府职能部门有关节能文件要求 能耗状况和能耗指标分析 能耗状况 （ 1） 用水 住宅用水指标为 250L/人。