黄冈市城区棚户区改造一期工程可行性研究报告(编辑修改稿)

黄冈市城区棚户区改造一期工程可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

1000 万户，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提 高。 湖北省保障性住房建设现状 湖北省已连续多年把城镇居民住房保障列入“十件实事”一五”期间，湖北省启动棚户区改造 万户，完成公共租赁住房 万套，全省保障性住房达 万户，经济适用房解决了 万户低收入家庭的住房困难问题。 20xx 年湖北省将通过发放租赁补 贴、棚户区改造等多种方式，拟解决城镇低收入和中低收入家庭 万户住房困难问题；计划统筹完成 8 万户农村危房改造任务，实现住房保障；实现对低收入家庭的应保尽保。 同时，积极开展“夹 8 心层”、“新生代”的住房保障工作，不断扩大住房保障的覆 盖面，让城镇居民实现住有所居。 此外，为了推动保障性住房的建设，湖北省还将积极探索政府投入与市场参与、社会投入相结合的投入机制，减轻政府资金筹措压力，并加强住房 公积金归集、监管，积极发挥其对住房保障的支持作用。 “十二五”期间，湖北省将新建和筹集保障性住房及各类棚户区改造住房 100 万套，基本解决中等偏下收入家庭住房困难，使住房保障覆盖面达到城镇人口的 15%以上。 为落实国家文件精神， 20xx 年 7 月，住建部、发改委、国土资源部等六部委联合召开全国棚户区改造工作电视电话会议，明确要求各地在 10 月底前编制完成 20xx2017 年棚户区改造规划。 湖北省指出，计划在四年内改造棚户区 80 万户以上，预计投资超过 2100 亿元。 黄冈市保障性住 房现状 黄冈市 20xx 年保障性住房计划供应用地 公顷，其中廉租房 建设计划用地 公顷，建设任务 7000 平方米，建成住宅 146 套； 经济适用房配建 公顷。 20xx 年保障性住房计划供应用地 公顷。 其中廉租房建设计划用地 公顷，实际用地 公顷，建设任务 23420 平方米，建成住宅 552 套；经济适用房配建计划用地 公顷，实际供应 公顷，棚户区改造计划供应用地 公顷。 根据省政府下达 20xx 年度住房保障的目标任务，结合黄冈实际 ，今年黄冈市将开工建设保障性住房、棚户区改造住房共 12119 套，基本建成保障性住房、棚户区改造住房共 12550 套，分配入住 7530 套，新增发放租赁住房租赁补贴 1900 户。 截止 20xx 年底，黄冈市新开工保障性住房 17104 套，已竣工 12820 套。 其中开工：廉租住房 9 1487 套、经济适用住房 1342 套、公共租赁住房 5004 套、城市棚户区改造 5500 户、国有工矿棚户区改造 216 户、国有垦区危房改造3555 户。 完成新增租赁补贴 3238 户，当年发放租赁补贴 16919 户，发放补贴资金 万元。 尽管在不断地面，但从全市数据看，人均建筑面积低于 16 平方米的中低收入家庭还有很多，急需得到政府保障。 从上述资料来看，黄冈市人均住房面积低于平均水平、收入低于平均水平的 双低 家庭占的比重较大，虽然近几年住房保障的绩非常显著，但由于历史欠账较多，黄冈地区保障性住房建设的任务仍非常艰巨。 黄冈市棚户区现状 黄冈市棚户区多，居民生存条件总体较差。 呈现以下特点：一是 房屋破损严重。 棚户区半数以上的房屋房龄超过四十年，因年久失修，房屋极其破旧，墙体大多开裂，室内阴暗潮湿，夏季难抵 雨水，冬季不御风寒，棚户区房屋大多是简易房，小平房，人均居住面积小。 严重损坏房和危险房占据比重较大。 二是人居环境恶劣。 棚户区内缺乏基本的基础设施， 60％棚户区没有排水设施， 98％棚户区没有供暖、 燃气、消防设施。 很多用户共用一处公厕，大部分居民靠燃煤取暖， 做饭。 街巷路多为土路，晴天尘土飞扬，雨天道路泥泞，没有路灯， 夜晚一片漆黑。 三是贫困群体群居，棚户区内居民多半为“双困家庭” 生存难，就业难。 黄冈市居民保障性住房需求迫切，保障性住房建设和棚户区改造压力大。 从上述黄冈市城区中低收入居民家庭户数、面积及人口 数据来看，目前城区中低收入居民呈现规模较大、居住相对集中、居住状况及收入状况复杂等特征，城市低收入家庭的居住现状不容乐观，有大量低收入家庭居住在空间狭小、基础设施不配套、危 10 旧房屋居多的棚户区内；城市夹心层家庭、新就业人员、大量城市新增常住人口住房需求急待解决。 这是摆在政府面前的一大课题，需要在社会再分配中研究制定保证社会公平、合理的政策，满足低收入群体基本住房需求。 黄冈市棚户区改造规划 黄冈市“十二五”规划 《黄冈市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出：建 立 和完善住房保障制度，全面完成城区和国有工矿棚户区改造任务， 全面解决中低收入家庭的住房困难问题。 从 20xx 年 8 月起，黄冈将投资 50 亿元，启动 26 个社区、 18 个城中村的升级改造。 黄冈的目标是，至 2019 年完成城区所有棚户区和城中村改造，从根本上改善 5 万低收入群众住房条件。 为此，必将加快城市棚户区改造项目建设，同时也拉动建材等相关产业和配套服务业的发展。 这也会加快黄冈市城区建设步伐，同时进一步完善项目周边地区基础设施，对黄冈市整体城乡发展规划的建设将起到积极作用。 项目运作模式 项目建设单位概况 黄冈市城市建设投资有限公司是黄冈市人民政府设立的城市建设投融资平台，主要职能是土地收购储备经营、城市建设融资、城市公共资源特许经营等。 公司加挂“黄冈市城市建设投资管理中心”和“黄冈市国有土地储备中心”两块牌子，政府领导、事业性质、经营范围：土地的收购储备和开发经营，城市基础设施的投资开发、建设营的冠名，公交线路以及出租车的经营权，停车收费经营权的特许经营；对市域企业 (产业 )投资；对农村基础设施建设投资；对旅游投资；对中 11 小企业投资；投资咨询服务。 公司注册资本：人民币叁亿壹 仟万元。 图 11 公司组织形式示意图 经营情况 通过近几年的发展，项目建设单元资产负债率较低，经营状况良 好。 截止 20xx 年 12 月底公司资产总额 亿元 ,资产负债率%。 近四年经营情况详见表 21。 运作模式 黄冈市城市建设投资有限公司作为借款人，统一运作棚户区改造资金，着力解决棚户区改造资金瓶颈问题，对棚户区改造项目统一打包向国开行融资。 国开行统一授信。 贷款由黄冈市城市建设投资有限公司统贷统还。 本项目建设单位及用款人为黄冈市城市建设投资 有限 公司，组织实施棚户区改造项目。 建设的必要性 项目建设是改善民生，促进和谐社会建设的迫切需要 我国住房制度改革确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠 道，但低收入家庭由于支付能力的不足，难以通过市场自行解决住房 问题。 在住房资源配置中，既要充分发挥市场机制的作用，也要积极 发挥政府保障的作用，一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房 保障制度有机构成、各负其责的制度。 因此，住房问题需要政府介入， 通过建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住权，解决住房上的社会问题和公平 问题。 党的十六届四中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。 社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的 12 “托底”机制，住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分建立完善的住房保障体系，改善低收入家庭的居住条件是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要方面。 住房问题事关群众切身利益，发展公共租赁住房、改造棚户区等都是保障性安居工程的重要组成部分，是重要的民生工程。 黄冈市城区棚户区改造一期工程是贯彻落实国家、省、市有关住房保障 政策，按城市总体规划要求，以科学发展观为指导抢抓机遇，实施城乡统筹发展战略的直接体现。 本项目能够解决一部分黄冈市棚改安置户的需求，解决广大中低收入群体改善居住困难问题，能够调 动广大市民的积极性、促进社会和谐，增强社会凝聚力。 项目建设是适应经济发展对住房保障工作的必要举措 湖北省政府提出加快武汉城市圈“ 两型 ”社会综合配套改革试验区建设，要加快基础设施、产业布局、城乡建设、区域市场、生态环保 五个一体化 进程；发挥武汉龙头作用，明确各城市发展定位，增强耦合度，发挥集成效应，提升核心竞争 力，努力使武汉城市圈在 两型 社会建设方面走在全国前列。 黄冈市将面临巨大的临时住房需求。 随着黄冈市“十二五”规划′工作的实施，必然导致企业引进人员、外来务工人员和农民工等的大幅上升。 而棚户区、城中村、危旧房改造后，大量市场租赁房屋消失，将进一步加剧对公共租赁房屋的需求。 “十二五”时期，黄冈全面实施“一区两带”战略，大力推进新型工业化、新型城镇化、农业现代化，全力打造大别山革命老区经济社会发展试验区、武汉城市圈新兴产业基地、全省绿色农产品生产加工基地、全国红色文化旅游基地。 因此一大批城市新增常住人口、 新 13 就业人员和引进技术人才大量涌入黄冈，形成了新的住房需求，加大了城市住房供给压力。 本项目的建设，基本满足了未来黄冈经济发展对住房保障提出的需求，为来黄冈发展的企业经营者和外来人员提供良好的居住条件。 能够吸引企业家和人才来这里创业发展，对于促进产业结构调整，经济发展的方式转变提供了有力支撑。 项目建设是建立生态人居环境的需要 根据《黄冈市城市总体规划》（ 20xx2020 年），黄冈市通过实施“一区两带“战略，拓展空间，集聚产业，全力打造武汉城市圈重要的现代制造业基地、全省绿色农产品生 产加工基地、中部地区生态宜居城市和文化教育名城、全国革命老区建设示范区。 本项目的建设，作为城市建设的一部分，通过统一规划，统一设计，统一建设，完善配套设施，大大减少了棚户区、城中村和危旧房，能够提高城市生态环境质量，为城市增绿添彩的做出贡献。 靓丽的城市风貌和良好的安居保障，是黄冈市成为具有生态环境良性循环的现代化山水园林生态城市。 本项目不仅有利于解决城乡中低收入家庭住房困难，而且有利于加快城镇化建设。 项目建设是切实解决棚户区、危旧房及住房困难居民居住条件的迫切要求 黄冈市棚户区多，居 民生存条件总体较差。 呈现以下特点：一是房屋破损严重。 棚户区半数以上的房屋房龄超过四十年，因年久失修，房屋极其破旧，墙体大多开裂，室内阴暗潮湿，夏季难抵雨水，冬季不御风寒，棚户区房屋大多是简易房、小平房，人均居住面积小。 严重损坏房和危险房占据比重较大。 二是人居环境恶劣。 棚户区内缺乏 14 基本的基础设施， 60%的棚户区没有排水设施， 98%的棚户区没有供暖、燃气、消防设施。 很多户共用一处公厕，大部分居民靠燃煤取暖、做饭。 街巷路多为土路，晴天尘土飞扬，雨天道路泥泞，没有路灯，夜晚一片漆黑。 三是贫困群体群居，棚户区内居民多 半为“双困家庭“生存难，就业难。 近年来黄冈市经济快速发展，城镇居民住房购买力也相应收入涨幅，许多中低收入家庭居民靠自身能力解决住房问题，城市夹心层家庭、棚户区居民的住房困难仍然存在、住房状况急需得到改善。 同时旧城改造、城中村改造、危旧房改造的任务依然艰巨。 棚户区改造有利于建设和谐社会 住房问题事关群众切身利益，改造棚户区是保障性安居工程的重要组成部分，是重要的民生工程。 本项目的建设能较好地解决广大中低收入群体改善居住困难问题，能够调动广大市民的积极性，促进社会和谐，增强社会凝聚力，有利于 缩小城市不同群体、不同区域之间 的生活差距，促进了人与人和人与自然之间的和谐。 （ 1）棚户区改造可缩小住房差距。 通过棚户区改造，棚户区居民人均住房建筑面积达到 25 平方米，比全省平均水平 32 平方米的差距明显缩小，棚户区与城市中心区的人均住房面积差距也相应缩小。 同时也缩小了生活差距，棚户区居民从基础设施较差的棚户区，搬进了设施齐全的新区，缩小了城市不同群体之间的住房差距与生活差距，消除了很多社会矛盾。 （ 2）棚户区改造可缩小城市不同区域差距。 破烂不堪的棚户区变成了鳞次栉比的高楼大厦，市政设施配套齐全，城 市面貌明显改观。 结合棚户区改造，市委市政府还积极筹措资金用于城市基础设施和公 15 共服务配套设施建设，新增了道路、供水管线、排水管线、燃气管线， 新建幼儿园、医疗中心、超市等各种配套设施，进一步完善了城市功能。 （ 3）棚户区改造可改善城市生态环境和居民的生活环境，促进人与自然的和谐。 改造前，这些棚户区市政配套设施落后，上下水管老化年久失修，跑冒滴漏现象处处可见。 通过棚户区改造，将极大地改善城市生态环境和居民的生活环境。 伴随着城市经济、社会的发展，大量城市新增常住人口的 住房难 问题日益突出，住房问题已成为制约 黄冈城市建设、经济发展和人民群众安居乐业的突出瓶颈，给住房保障带来巨大压力。 建设新的保障性住房体系来解决居民的住房问题成为各方面的迫切要求。 综上所述，本项目建设是改善民生的需要，对于解决住房保障群体的住房需要，对于推动城市现代化进程，支持区域经济发展，构建和谐社会，是十分必要的。 16 3 需求分析 需求分析 住房面积需求分析 国际经验表明，人均 GDP 跨过 800 美元之后，居民住房面积持续增长、居住质量快速提 高；在人均住房建筑面积。