高新区财富大厦项目可行性研究报告(编辑修改稿)

高新区财富大厦项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

是东部新城的重要功能区，承担着商业金融的核心功能，是以商业金融和生活居住为主导的，含有成规模的产业研发用地，并兼具完备配套服务设施和市政基础设施用地的生态型综合性区域。 高新区 优惠 政策 省政府建立了省长重点联系高新区制度，每一位省长重点联系一个高新区，经常到高新区办公。 省科技厅、财政厅联合制定了《山东省科技企业孵化器及在孵化企业享受专享资金扶持确认方法》，每年对营业税、增值税和企业所得税地方财政收入的新增部分，由财政部门安排专项资金予以扶持。 20xx 年，高新区还被授予国家服务外包基地和国家动漫产业基地。 新产业的膨胀和提升，促进关联企业的发展，特别是服务性行业，从而为区内的房地产市场创造需求济南高新区的发展方向和重点比较明确，有利于更有效的利用资源，在重点行业做大做精做深，优 惠政策多，以及几个特色园区的品牌效应，有利于招徕和留住专业人才。 20xx 年， 济南高新区 实现生产总值 200 亿元，同比增长 %，增速高于全市平均水平 个百分点，列全市第一位，其中：二产增加值 159 亿元，同比增长 %，增速高于全市平均水平 个百分点；三产增加值 41 亿元，同比增长 %，增速高于全市平均水平 个百分点，列全市第一位。 20xx 年， 高新区 完成固定资产投资 亿元，同比增长 %，增速比全市平均水平高 ，其中：工业投入 ，同比增长 %；第三产业投资 亿元 ,同比增长 %。 新认定高新技术企业 26 家，累计达到 110 家；新批准建立省级以上企业技 19 术中心、工程技术研究中心 8家，累计达到 65 家；新引进软件业企业 60家；新引进服务外包企业 5家，累计达到 45 家，实现服务外包收入 8000 万美元。 高新区会展经济 会展业是经济发展的一个产物，是（新）技术和产品交流和交易的一个平台。 在国务院 “ 十一五 ” 报告中，已强调了对 “ 无污染、高效 率 ” 行业的大力扶持。 会展业的投入 /产出比例（根据上海会展业的历史数据）大约是 20%，又是 不折不扣的 “ 无 烟工业 ” ，面临极大的发展机会。 济南市已具备会展业蓬勃发展的各项要素，其发达的交通和省会城市的特点对承接各类国家级、省级会展有极大的帮助。 济南国际会展中心座落于 济南高新技术产业开发区 中 心地带，占地 300亩，总建筑面积 15 万平方米，系全国第三江北第一大展馆，主楼豪华气派，辅楼为四星级商务酒店及高档写字楼，展厅可设 4000 个国际标准展位。 会展中心拥有不同类型风格 及规模的会议厅、多功能厅、宴会厅、报告厅、贵宾厅、新闻发布中心等 30 间，其中国际报告厅 1100 平方米，可容纳 800 人。 济南国际会展中心的落成，大大提升了济南都会城市的形象，给济南的快速发展注入了新的生机和活力，一定程度上成为济南外向型发展的 “经济助推器”。 随着会展经济的发展，得以凝聚最大的社会资源，令周边物业、商业价值突出，购物、文教、餐饮、娱乐、金融、交通、医疗设施都将随着会展中心的成熟而迅速完善，为高档商务楼的消费提供了巨大的需求平台。 研究结论 高新区是济南重点规划建设的区域，其在科研、产业 、政策、人才等方面拥有无与伦比的优势，经济基础雄厚，人口素质高，是济南东部新城的核心区域。 近年随着高新区投资建设力度的加大，区域配套逐渐走向成熟，人气越来越旺，居住氛围和商业氛围日渐浓厚，成为济南重要的居住、办公的样板区域。 项目坐拥高新区金融商贸区的核心位置，与高新区政务中心和济南国际会展中心为邻，无疑被赋予了先天的发展优势，在商务、居住、商业等方面均拥有较大的成长空间。 20 第 4 章 房地产 市场研究 宏观政策研究 20xx年宏观调控政策回顾  20xx 年 4 月，国家颁布房地产新政 “国十条 ” 政策名称 颁布主体 政策内容 政策分类 《国务 院关于 坚决遏 制部分 城市房 价过快 上涨的 通知 》 国务院 ■ 对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女，下同 )，贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。 ■ 要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。 住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据 风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。 ■ 对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 信贷政策 ■ 房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量 ■ 抑制居住用地出让价格非理性上涨 ■ 保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。 土地政策 ■ 财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。 税收政策 ■ 对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项 目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。 行业政策  10月份，多个城市出台住房限购令调控房地产市场 进入 10 月份以来，全国十几个重点城市包括：上海、南京、杭州、福州、厦门、宁波、三亚、温州、海口、大连、广州、天津等政府纷纷响应中央政府的号召细化调控规则，出台住房限购政策。  央行决定上调存贷款利率 21 ，中国人民银行决定，自 20xx 年 10 月 20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。 金融机构一年期存款基准利率上调 个百分点，由现行的 %提高 到 %；一年期贷款基准利率上调 个百分点，由现行的%提高到 %；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。  住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》 住建部通知，从 20xx 年 10月 20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调 个百分点，由现行的 %调整为 %。 从 20xx 年 10月 20 日起，上调个人住房公积金贷款利率。 近期 二次 调控政策解读  针对需求方面的调控 关建词：房价过高、过快上涨的城市，限定购房套数 根据最近国家 有关部委出台的政策措施 ， 房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。 严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。 政策影响：从行政层面上来制约房地产价格上涨过快的局面，加强对房地产市场的监控，对于强盛的需求市场，从法律的角度来干预，限定家庭住房套数，来打压需求市场，减轻庞大的需求市场的数量。 但是往往限制第二次购房，会打击到首次置业的人群，或者首次改善居住的人群。 关键词： 暂停发放购买第三套及以上住房贷款 国务院 10 月 17日发出的通知指出，商品住房价格 过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。 对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 这一举措一出，各路舆论和网民纷纷指出，这是为房地产真正降温的一剂猛药。 政策影响：从金融政策的角度，来限制第三套住房的购买，打击异地购房等也是从需求市场来限定购房的，提高第三套房的门槛，让需求市场过快增长的势头，得以缓解。 关键词： 公积金贷款首付由两成一律调整为三成 济南市政府： 10 月 1 日《济南住房公积金管理中心关于进一步加强住房 22 公积金贷款管理的通知》与购房市民关系最为直接的条款：一、借款人因购买自住普通住房而申请住房公积金贷款的，购房首付款比例由 20%恢复为 30%；二、借款人因购买自住普通住房申请住房公积金贷款时，本人及配偶尚有商业贷款余额的，应将其原商业贷款余额与本次申请的住房公积金贷款额度合并计算其贷款偿债能力，即将按规定计算的公积金最高可贷额度减其他尚未还清的住房贷款余额作为本次公积金贷款额；三、对在省内其他城市缴存住房公积金而未享受公积金贷款政策的职工，在济南购房申请住房公积金贷款时，其首付款比例不低于 50%。 政策 影响：恢复首套住房 30％的首付款比例，二套住房公积金购房的首付款比例提高到 50％，也是济南市政府对于国际金融政策的深化，提高了购房门槛。  针对供给市场的调控 关键词：加强土地增值税的征收监管 加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。 加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。 政策影响：加强土地增值税的监督与清查，将会对规范房地产开发企业，抑制房地产开发企业过高定价等有效监督，加快房地产税费的改革。 对房地产价格过快上涨起到抑制作用。 关键词：加大住房建设计划用地和保障性住房用地计划的完成情况 各地要加大对各地 20xx 年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。 房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。 认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。 鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。 政策影响：中央加大对保证性住房的供应，能够有效抑制房地产价格上涨过快的局面，加大中低收入人群的保障，加强工地计划的完成监督检查，有利于加大 房地产市场有效供应，缓解供需矛盾。 关键词：严厉打击土地闲置、改变用途、 捂盘惜售等违法违规行为 23 对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。 对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。 政策影响：加强了房地产开发企业的监督管理，加强市场监管，有效缓解市场人为制造的供应紧张局面。  其他政策 关键词：首套住房契税下调 9月 29日 ， 财政部、国家税务总局、住房和城乡建 设部 29日联合发布通知调整房地产相关税收政策。 自 20xx 年 10 月 1 日起，个人购买首套普通住房契税将下调，对出售自有住房并在 1 年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 根据三部门发布的《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，房地产交易环节契税政策方面，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。 对个人购买 90 平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按 1％税率征收契税。 个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述 优惠政策。 此次调整还涉及个人所得税的优惠政策。 政策影响：国家鼓励首套住房的购买，降低契税等措施，针对性的对于首次置业的人群给予降低门槛，加大首次置业人群的保障。 关建词：加强房地产财税政策调整 《财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔 1999〕 210 号）第一条有关契税的规定、《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔 20xx〕 137 号）第一条、《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔 1999〕 278 号 ）第三条同时废止。 政策影响：从税费方面来加强房地产交易流通的规范。 关键词： 《关于提示房地产企业规避调控政策有关风险的通知》 10 月 20 日 ， 银监会向各银行业金融机构发布《关于提示房地产企业规避调控政策有关风险的通知》 ， 警示四类房地产开发贷款风险，其中包括拖延开发 24 期限、变相捂盘惜售、通过关联企业获取贷款等。 通知列举了套取贷款的四种形式：通过分期开发，规避《闲置土地处置办法》有关 “ 超过合同约定的动工日期 2 年未开发，应无偿收回土地使用权 ” 的规定。 由于缺乏对土地开发项目竣工时限的规定，房地产企业可以在开 工后，采用分期开发的方式，一再延迟后续开发时间；通过分期或推迟领取预售证，规避领取预售证后 10 日应开始销售 ” 的规定；通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目，规避 “ 商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款 ” 的规定；通过抬高申报价格，规避 “ 要严格按照申报价格明码标价对外销售 ” 的规定，有的以抬高后的申报价格为依据，变相 “ 捂盘惜售 ” ，有的给实际销售时随意调整价格留下空间。 政策 影响 ： 发布上述通知的目的，一是控制风险，二是配合调控。 在目前调控继续趋紧的大环境下，控制开发商资金成为楼市调控的重要方向 ，银监会列举四类套取贷款的形式，意在警告开发商，如果仍然违法套取信贷，将出台更严厉的政策，使得本来堪忧的开发商融资前景更加雪上加霜。 关建词： 10 月 12 日央行提高六家银行的存款准备金率 中国人民银行： 10 月 12 日央行提高六家银行的存款准备金率央行将对中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、招商银行、民生银行 6 家银行实行差别存款准备金率，上述 6 家银行的存款准备金率将上调 50 个基。