馨雅大酒店项目可行性报告——项目评估课程(编辑修改稿)

馨雅大酒店项目可行性报告——项目评估课程(编辑修改稿)内容摘要：

二星级及以下酒店。 调查还显示，西安目前五星级酒店客房总数为 1700余套，四星级酒店客房总数为 2600余套，三星级酒店客房总数为 3500 余套，准三星级酒店客房总数为 3800 余套，二星级酒店客房总数为 11000余套，以上所有酒店、宾馆合计客房总数为 22600余套。 (2)西安酒店的星级分布 据西安房地产信息网统计数据显示，目前西安五星级、四星级、三星级、准三星级和二星级及以下酒店分配比例分别为 3%、 4%、 10%、 14%和 69%，其中二星级及以下的酒店所占比例占到绝 大多数，而准三星级以上的酒店数合计只有 31%，表明目前西安酒店业还是以中低档次酒店为主。 图 2— 3— 1 (3)西安酒店的分布与经营状况 从各级酒店的分布和经营状况看，目前主要存在以下几种情况： ① 、酒店的布局在各个城区之间不平衡，这表现在城内、城南和城东三城区的酒店数占到西安市所有酒店数的 75%；而城西、城北和西高新三城区酒店数合计占全市酒店数的 25%，可见酒店在各个城区之间的分布十分不平衡。 ② 、酒店的入住率受旅游季节变动的影响非常明显，淡季和旺季使得同一个酒店或表现为冷若寒冬，或表现为如沐春风。 ③ 、酒店 所处的位置对酒店的入住率影响巨大，位置好的酒店无论旺季淡季都能有相对稳定的入住率，而位置稍差的酒店其入住率一直上不去。 ④ 、准三星级以上的酒店其经营状况整体上要好于低档次的酒店，但在准三星级以上的酒店之中仍然存在位置好坏所带来的差异。 统计数据表明，西安酒店业整体经营状况处于正常的利润水平。 调查中有部分酒店表示近年来酒店的客房入住率开始下降，经营利润也逐渐下降，甚至低于西安酒店业的平均利润水平，而市场竞争态势却越来越激烈，整个酒店市场让他们开始产生忧虑；但另一方面，一些酒店却一直保持较高的入住率 (有些酒店如高 新区新纪元宾馆其入住率常年保持在 90%左右 )，并保持较高的利润，这表明尽管西安酒店业的竞争越来越激烈，但仍有不少酒店在这种激烈的竞争态势中从容获利，这无一不在说明酒店业是个具有很高管理技能的行业，它经营的好坏不但与酒店提供的硬件服务有关，而且它提供的软件服务更为重要，在酒店的管理上谁更为客户着想，谁提供的软服务更细、更周到、更符合客户心意，谁就可能获得更大的市场。 相反，那些固步自封，不思创新的酒店，自然免不了被市场所淘汰的命运。 调查数据显示，酒店平均客房入住率达到 70%，其中客房入住率为 75%和 65%的酒 店数分别占 %和 %，两者合计占到 58%；客房入住率最高达到 90%的酒店占 %，入住率最低为 45%的酒店占 %。 表明，西安酒店整体入住率平均水平基本维持在 70%左右，不同酒店之间则由于地理位置和经营方式的差异而使得其入住率出现参差不齐的情况。 (4)西安酒店客源特征分析 西安酒店接待的客户主要是以散客为主，占入住客人的 35%；其次是旅行游客，占入住客人的 26%，表明西安目前酒店的经营对象主要是针对散客和境内外的旅行游客。 以参加会议、商务洽谈、培训为目的入住的客户占 16%，机关单位 (以 陕西省其它地区为主 )占 13%，其它消费形式占 10%。 如图 2— 3— 2 西安酒店旅客入住形式分布图 图 2— 3— 2 值得注意的是，近年来，以参加会议、商务洽谈、公司培训等为目的的消费有增长之势，这就提醒酒店经营者，如何为这些准客户提供更好的商务条件从而在众多的酒店中抢占有限的客户将是酒店利润增长与否的一个重要策略。 从对酒店的客户年龄的调查看，客户的年龄重要以中、青年人为主，同时也不乏年纪更轻和年纪更长的人。 消费者职业上没有非常明确的区分，从企业老板、个体老板、政府官员、公司经理、职业白领到学生均有一定的比例。 而客户的消费特征则主要是旅行消费、公款消费、商务消费和住宿餐饮等，其中又主要以旅游消费和商务消费为主。 入住西安各档次星级酒店的客户有明显的身份特征：入住二星级酒店的客户，主要是一些外地企业常驻西安的临时办事处，或联络地点，或是以中小企业作市场营销人员的临时歇脚之处，故入住其中的省内、省外客户比例相差不大。 入住三星级酒店的客户中，有一部分是商务人士，出公差下榻三星级酒店。 另一部分是一般的省外人员来 西安 旅游 观光的团体或散客入住。 对于市内的一些中型企业的重要新闻发布会等也会在这些酒店召开。 入住四、五星级酒店的客户，多数是来中国、西安旅游观光的外宾，有散客、有团体，一部分是省外团体或先富起来的来西安旅游观光者，他们都下榻四星级以上的酒店，特别是一些政界要员团体出行或重要会议的召开。 对于区域酒店的入住选择，从入住客户资料分析，一般来讲，作为旅游观光者其选择入住酒店都希望 交通方便、四通八达，去哪里都方便； 购物方便，随时选择一些特色物品，留作旅游纪念。 按照这样的标准，城内酒店就是其首选。 对于商务人士的 下榻选择，一般是都是选择商业发达、交通便利、附近有银行、邮政等区域酒店，距离经济环境较好的西高新较近的城西南酒店一般商务人士较多，随着西高新区经济的飞速发展，城西南的酒店也将得到更大的促进。 城北区也是西安近年来开发的西安第二大经济技术开发区，其经济发展也比较迅猛。 从本区酒店的入住客户资料分析，本区酒店建设时间较短，配套比较先进，而且比较新，二环路的开通，这些均为本区酒店业的发展起到了推波助澜的作用。 随着本区经济技术开发区的不断建设和成熟，来这里投资、开发的省外企业将不断增多，这将直接拉动本区酒店业的发展。 本市 房地产市场 发展趋势 未来酒店的趋势是单体饭店的生存空间和利润空间越来越小，在价格战不起作用的时候，理性竞争、专业化管理的要求变得越来越高。 因此，实现集团与集团之间的联合，走合作、参股、托管的连锁化经营的道路成为酒店业当务之急。 今后不仅大公司会继续收购小公司，而且小公司之间也会不断联合变成有相对规模的公司，以便与大的对手相抗衡。 到 20l0年的公司可能是那些中等规模的公司，而小公司因为以地区经营为主，熟悉所在地市场，容易生存下去；大的集团则会持续发展。 对中等规模的酒店公司来说，所有大型企业所面临 的问题它也同样面临，比如高昂的经营成本等问题，但惟一不具备的是市场规模，相对来说，其投入与产出不成比例，市场前景暗淡。 科技的发展将令饭店业主们重新强调以服务为中心的业务。 酒店越是由高科技支持，就越有可能为客人提供更加细致的个性服务，更容易发现客人的好恶，以避免一刀切的服务模式。 酒店业在不断细化市场，提供特色服务的过程中，新思维、新概念会随之而来。 新饭店名牌会不断涌现，老字号也有可能易手。 在不断联合的过程中，也偶尔会出现某种形式的解体。 即有些大集团购入某些牌子后，可能又转手出让，比如一些小饭店公司可能加以 收购，从而逐渐壮大，形成全球网络。 板块 市场分析 据西安房地产信息网统计数据显示，目前西安五星级、四星级、三星级、准三星级和二星级及以下酒店分配比例分别为 3%、 4%、 10%、 14%和 69%，其中二星级及以下的酒店所占比例占到绝大多数，而准三星级以上的酒店数合计只有 31%，表明目前西安酒店业还是以中低档次酒店为主。 该地段西邻小寨， 寨作为西安南郊的 Sub CBD ,形成区域的商业中心地 ,具有强大的吸引功能 ,是因为它在地理位置上所具有的区位优势。 东临大雁塔，大雁塔是举世闻名的唐朝古建筑，有深远的 文化和历史影响，是闻名中外的旅游景点，吸引着成千上万的游客。 北临陕西省历史博物馆吸引大批游客，加快经济的发展。 并且曲江新区范围内的城中村改造，全面介入文化旅游项目的建设，这将对曲江新区的发展起到积极的推动作用 小寨作为旅游区域和城市副中心区域，也是酒店分布比较多的区域 未来西安酒店供给主要面向三大区域：西高新，曲江区，经济技术开发区，高新区以商务型为主，曲江以休闲度假为主，经开区主要为综合性酒店。 西安城内和城南是酒店净重区域，截止 20xx年城内酒店展 %比 20xx年下降了 %，城南酒店占 %比 20xx年增加了 %，是西安酒店发展最快的区域，就发展趋势而言城南城北酒店比重增加，城内比重大幅度下降，其领导地位逐渐被城南取代。 在西安，二星级酒店的客户主要是一些外地企业常驻西安临时办事处，或联络地点，或以中小型企业市场营销人员临时歇脚之处，故入驻其中的省内外客户比例差别不大。 三星级酒店客户，一部分为商务人员出差下榻三星级酒店，另一部分为省外人员来西安观光旅游的团体或散客入住，对于市内一些中型企业重要的新闻发布会也会在这些酒店召开。 四五星级酒店客户，多数是来中国，西安旅游观光的外宾 ，有散客有团体，一部分是省外团体或先富起来的来西安旅游观光者，他们都下榻在四星级以上酒店，特别是一些政界要员团体出行或者召开重要会议。 目前，小寨附近有近有 200多 家酒店，我们最大的竞争对手是慈恩客栈和壹阁国际商务酒店，我们针对这两家酒店做了一定的调查： 慈恩客栈：以唐文化为主题的智能化、人性化、信息化及多功能环保为一体的豪华商务酒店。 酒店设有舒适温馨的客房、套间、多功能会议室并且配有现代化球类室、棋盘室及特色茶艺，追求现代风格与古典风格的准确切入点，创造出亲切宜人，文化底蕴深厚的酒店氛围。 壹阁国际商务 酒店：一家集客房、茶艺为一体的时尚商务型酒店。 酒店建筑面积 5500平方米，设计风格锁定简约、明快、但又不失含蓄与典雅，同时商务功能齐备。 酒店内设计风格各异，凸显现代时尚的豪华客房 126间，给来宾全然一新的视觉和温馨浪漫感觉。 项目 拟 定位方案 项目 SWOT 分析 优势分析： 硬件设备完善、豪华。 我们的会议室、客房相对来说设施时比较好的。 我们及餐饮娱乐、工作于一体，在工作之余可以尽情享受，释放压力 本酒店在规模及服务上比其他酒店优秀，并且该地段上的酒店规模小，竞争不是很大。 劣势分析： 酒店知名度度不高，客人来店消费后就感觉服务不满意，这样无形中损。