风景名胜区建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

风景名胜区建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

避暑向四季旅游转变、由区域性景区向全国知名景区转变 ”。 力争通过三到五年的时间，将 XX打造成为国家 5A 级景区和全国知名的旅游目的地。 通过规划和策划，以 “ 重塑 XX、再造 XX，打造中国最美的山地度假旅游目的地 ” 的方案已初步形成。 一是依托 “一镇八区”，打造“一环三线”。 “一镇”即将云中湖 可行性研究报告 2 建设为风情独特的山地度假小镇；八区即重点打造提升八个特色各异的旅游景区，包括中港、云中湖、铜鼓包、石龙峡、金鸡谷、闯王陵、老鸦尖、太阳山景区。 “一环”是指景区山上公路与山下公路对接，围绕云中湖，形成旅游大环线。 三线即以船埠入口区为起点，联动银河谷景区，包含中港以及沿线景点，至云中湖景区，并以云中湖为核心，发散至铜鼓包景区、石龙峡景区形成东部旅游线路；以闯王陵为起点，经金鸡谷、老鸦尖景区，最终延伸至铜鼓包景区，形成中部旅游线路；以太阳山林场为中心，形成西部旅游 线路。 二是完善“一主三辅”，重点建设六大项目。 “一主三辅”入口服务体系，即在船埠建设主游客中心 —— XX 入口综合服务区；在金鸡谷、一天门、太阳山等次入口建设三个辅助游客中心。 重点推进船埠入口综合服务区、云中湖度假小镇、云中湖索道、船埠（中港、内港、东港）旅游新村、环 XX 旅游公路、八大景区提升 6 大重点项目建设。 XX 省 XX 旅游开发有限公司主要股东为 鄂西生态文化旅游圈投资有限公司 和 XX 县政府，既有旅游项目开发的经验，又有当地政府大力支持，为本项目建设成功奠定了坚实的基础。 报告编制的依据 1《国务院关于加 快发展旅游业 的 意见》的通知 （ 国发〔 20xx〕41 号 ） ； 2《旅游规划通则》 GB/T1897120xx， 20xx 年中华人民共和国质量监督检验检疫总局发布； 可行性研究报告 3 3《 XX 风景名胜区总体规划》（ 1998— 20xx 年）同济大学； 4《 XX 国家级自然保护区总体规划》（ 1997— 20xx 年）国家林业局调查规划设计院； 5《 XX 省旅游发展总体规划》 20xx 年； 6《 XX 县总体规划 (19962020 年 )》 XX 县规划土地管理局； 7《旅游区 (点 )质量等级的划分与评定》 (GBT 1777520xx)国家技术监督局； 8XX 省 旅游业发展“十二五”规划和 2020 年远景目标纲要； 9《城市工程管线综合规划规范》 (GB5028998)； 10《 XX 船埠入口综合服务区控制性详细规划暨重点地块修建性详细规划》； 11《 XX 重点旅游项目策划报告》； 12XX 省 XX 旅游开发有限公司委托北京起重运输机械设计研究院进行客运索道可行性研究的协议； 13 其他有关的法律、法规、规范和相关的调研资料； 由委托方提供的景区旅游的其它 相关 资料。 可行性研究结果概要 项目建设宗旨 本项目将紧扣 XX 休闲度假旅游发展战略，充分结合项目 建设区高低起伏、错落有致的地形、自然水体和山体等环境要素，兼顾旅游综合入口的功能需求，巧妙融合避暑胜地、英雄九宫、佛道胜地、生 可行性研究报告 4 态九宫、温泉之乡、楠竹之乡的地域特质，精心打造出中国一流的风景入口综合服务区；中国一流的生态换乘转移中心；中国一流的旅游服务综合体。 最终形成 XX 风景区“一主三辅”入口服务体系，即船埠主游客中心 —— XX 入口综合服务区；金鸡谷、一天门、太阳山三个次入口辅助游客中心。 项目建设地点 索道项目建设地点 位于 XX 县 XX 风景名胜区内 ；船埠入口综合服务区以及旅游服务中心的 建设地点 位于 XX 镇 船埠村，与原中港景区山门下移了 5 公里左右 ；新建南区酒店的地址位于山顶的云中湖边，紧邻云中湖路。 建设规模及内容 建设规模 新建 XX 船埠入口综合服务区规划 用地面积 182161 ㎡ （约 273亩） ，建筑 总 面积 22766 ㎡，建筑基底面积 19206 ㎡。 容积率 ，建筑密度 %，绿地率 40%。 新建 XX 旅游服务中心规划用地面积 50692 ㎡（约 76 亩），建筑总面积 320xx ㎡，建筑基底总面积 12400 ㎡。 容积率 ，建筑密度24%，绿地率 40%。 新建南区酒店建筑用地面积 3462 ㎡（ 约 亩），总建筑面积 ㎡。 以整体园区为依据进行计算，容积率 ，建筑密度 18%，绿化率 43%。 可行性研究报告 5 建设内容 本项目 主要建设 船埠入口服务区、旅游服务中心、索道以及南区酒店四大功能区域。 具体各项建设内容如下 ： 1. 船埠入口综合服务区 主要建设 旅游综合服务区、 民俗风情 商业服务街区、 游客换乘车场 三大功能服务区，建设内容如下表： 表 11 船埠入口综合服务区项目主要建设内容 序号 功能分区 层 /栋数 用地面积（ ㎡ ） 建筑总面积（ ㎡ ） 结构类型 服务能力 一 旅游综合服务区 1 游客服务中心 一栋 7844 6960 框架二层 高峰接待能力为 2万人 /天 2 员工活动中心 一栋 843 1360 框架二层 二 民俗风情街 13094 14446 一层鄂南民居 三 游客换乘车场 8000 C30 地坪 100 车位 合计 29781 22766 2. 旅游服务中心 旅游服务中心 新增建设用地 50692 平方米（折合 76 亩）。 主要建设商业街区 、绿色生态停车场 等旅游服务接待设施。 合计建筑物总面积 320xx 平方米，形成年最大接待 20 万游客旅游服务接 待能力。 可行性研究报告 6 表 12 旅游服务中心项目主要建设内容 序号 功能分区 层 /栋数 用地面积 （ ㎡ ） 建筑总面积（ ㎡ ） 结构类型 服务能力 1 商业街区 2 层 19343 20xx0 框架 2 绿色生态停车场 92106 合计 50692 320xx 3. 索道项目 客运架空索道及附属工程项目 主要 建设 技术指标 见下表： 表 13 索道项目主要建设经济技术指标 序号 指标名称 单位 数量 备注 1 索道型式 单线循环脱挂抱索器六人吊厢 2 线路总水平距离 米 2095 3 上下站高差 米 830 4 线路平均倾角 度 176。 5 支架数量 座 15 6 吊具型式 六人吊厢 7 吊具数量 套 49 8 运行速度 米 /秒 ～ 9 单向运输能力 人 /小时 1000 10 运载索直径 Mm φ 42(进口 ) 11 主驱动功率 KW 500 12 功能性建筑面积 ㎡ 20xx 满足索道运营的基本需求 其中：下站 1000 上站 1000 4. 南区酒店 项目公司拟在云中湖路旁新建四星级南区酒店，该酒店 建筑占地面积 3462 ㎡，酒店总建筑面积 12960 ㎡。 南区酒店建设 项目主要建 可行性研究报告 7 设技术指标见下表： 表 14 南区酒店 项目主要建设经济技术指标 序号 指标名称 单位 数量 备注 1 建筑用地面积 ㎡ 2 总建筑面积 ㎡ 门厅大堂 ㎡ 会议中心 ㎡ 客房部分 ㎡ 餐饮娱乐部分 ㎡ 休闲健身用房 ㎡ 后勤辅助用房 ㎡ 3 客房数 间 标准间 100 间 套房 5 套 套房包括 3 个 2 间套房， 1 个 3 间套房， 1 个 5 间套房，共占 14 间，后期可根据酒店经营需要调整套房种类与所占比例 4 容积率 以整体园区为依据进行计算 5 建筑密度 % 18 6 绿化率 % 43 7 地面停车位 辆 21 项目建设期限 本项目建设期限为 36 个月，建设经营期共计 10 年。 总投资及资金筹措方式 本项目总投资估算为 万元，其中企业先期投入自筹资金 万元，申请银行贷款 18000 万 元，总投资不 足部分通过项目 预 收入加以平衡。 可行性研究报告 8 经济评价 主要技术经济指标汇编见表 15。 表 15 主要技术经济指标与效益指标表 序号 名 称 数据 单位 一 基本数据 1 总建筑面积 平方米 其中：可出售面积 平方米 可出租面积 平方米 可自营面积 平方米 2 项目总投资 万元 3 年经营收入 万元 4 年经营成本 5 年土地增值税、经营税金及附加 万元 6 年利润总额 万元 7 年利税总额 万元 8 年税后利润 万元 二 评估指标 1 项目折现率 % 2 财务内部收益率 (税后 ) % 3 财务收益净现值 (税后 ) 万元 4 财务内部收益率 (税前 ) % 5 财务收益净现值 (税前 ) 万元 6 年均投资利润率 % 7 项目投 资利润率 % 8 项目销售利润率 % 9 建行贷款偿还期 年 折算成月 108 月 10 所有贷款偿还期 折算成月 108 月 11 项目投资回收期 三 盈亏平衡点 1 销售率 % 可行性研究报告 9 四 还款资金盈亏平衡分析 项目能顺利还款 1 建设经营期内存在资金缺口的年度数 年 结论简述 通过对拟建项目的规划布局、市场准入、资源利用、土地征用、生态环境、经济和社会影响等多方进行 分析和论证，可得出如下审核结论： 核准项目 细化指标 核准标准 本项目拟用值 评价 评价依据 建设用地方面 征地取得的合法性 土地使用权证或用地预审意见 土地预审意见书 合规合法 土地预审批文 土地利用指标的符合性 容积率 ；绿地率大于 30% 船埠入口服务区容积率 ，绿化率 40%； 旅游服务中心 容积率 ， 绿化率 40%； 南区酒店容积率 ，绿化率43% 优于标准 建设方案 土地利用政策 保护征地和节约集约用地 严格按征地红线征地 合规 征地红线图 土地总体利用规划 旅游发展 用地 九宫市景区旅游入口用地 符合 选址意见书 规划方面 区域产业发展规划 旅游产业为 XX 县支柱产业 区域风景区主要旅游发展产业 高度契合 XX 县旅游发展规划 XX风景区总体规划 规划中 XX 风景区“一主三辅 ”入口服务体系 修建性方案为风景区主入口 服务区域及云中湖路南区酒店 高度契合 建设方案 控规的符合性 建设规模不大于25000 平方米 本项目 船埠入口服务区 建设规模 22766 平方米 ；旅游服务中心建设面积 20xx0 ㎡，南区酒店建设面积 12960 ㎡ 完全符合控规 XX 船埠入口综合服务区控制性详细规划 产业政策方面 产业发展政策 国家高度扶持新材料等十大的战略性新兴产业 旅游业为第十大战略性新兴产业 符合产业政策要求 国务院关于加快发展旅游业意见 产业政策 鼓励或支持类 旅游鼓励类产业 符合国家产业政策的要求 发改委令第 40号 行业准入方面 资本金准入标准 资本金不低于 20% 项目资本金 % 优于标准 项目申报单位提供的资金证明。