雅静宾馆改造装修项目可行性研究报告(编辑修改稿)

雅静宾馆改造装修项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

抓好城区文化休闲广场、商业步行街、美食娱乐街、旅游宾馆饭店等服务场所和服务设施建设，增加公交线路和公交车辆，改善城区交通环境，继续实施绿化、亮化、 美化工程，加快 “ 城区旅游 ” 建设步伐。 （二） 着力打造精品景区和精品线路。 以旅游发展规划为指导，立足现有资源优势，结合市场需求，建立重点旅游项目储备库。 要积极向上级争取旅游项目和建设资金，通过支持神泉景区二期工程、南湖湿地公园、古城遗迹恢复、沿黄河生态农业旅游观光带等项目建设，****县 雅静宾馆改造装修项目可行性研究报告 — 19— 带动我县旅游业健康快速发展。 大力实施精品战略，在 5 年内着力打造一个国家级旅游景区、一个沿黄观光设施农业景观带和三条旅游精品线路。 一个国家级旅游景区，即神泉生态旅游景区；一个沿黄观光设施农业景观带，即沿黄路扩建景观大道和果树、蔬菜大棚、葡 萄种植园种植示范带；三条旅游精品线路，即以神泉景区、君子津旅游区、南湖湿地公园为代表的自然风光游线路，以海生不浪文化遗址、恢复重建的广宁寺、河口古镇、东胜卫古城、 ****博物馆为代表的历史文化游线路，以 ****工业园区、大唐托电、云中酒业为代表的现代工业游线路。 （三） 加快发展多样化旅游产品。 紧紧抓住国家扶持旅游业和首府开展服务业综合改革试点工作的有利时机，加快发展观光游、生态游、文化游、民俗游、工业游、红色游、城区游、节庆游、冬季游、度假游、休闲垂钓游、商务会展游等专项产品，形成多元化、系列化适应不同层次 游客需要的旅游产品体系。 积极开发融旅游产品、特色美食与绝活展示、艺术表演于一体的服务项目，进一步丰富旅游市场。 加强与周边地区的区域旅游合作，推出一批跨区域的旅游产品，增强旅游产品的吸引力，实现资源共享、优势互补、共同发展。 （四） 拓展 “ 农家乐 ” 旅游发展空间。 “ 农家乐 ” 是以农村休闲为主要内容的旅游形式，丰富和完善 “ 农家乐 ” 旅游产品结构，拓展“ 农家乐 ” 旅游发展空间，有利于促进农村产业结构调整，消化农村富余劳动力，提高农民生活质量。 要通过三种途径发展 “ 农家乐 ” 旅游：一是以生态环境为依托，保持 “ 农家乐 ” 的 “ 土 ” 、 “ 特 ” 、****县 雅静宾馆改造装修项目可行性研究报告 — 20— “ 纯 ” 魅力，重点开发风味土菜、风土民俗、农事活动，作出特色，打出品牌；二是转变观念，想方设法，开发农家休闲度假游和养老型“ 农家乐 ” ，重点发展观光、垂钓、避暑等农家游项目；三是按照 “ 政府引导、社会参与、市场运作、统一管理 ” 的工作方针，完善 “ 农家乐 ” 发展规划和各 “ 农家乐 ” 村、点的基础设施建设，积极整合资源，加强规范管理，打造 “ 农家乐 ” 示范村和 “ 农家乐 ” 特色产品。 （五） 努力实现旅游与文化相融合。 深入挖掘黄河文化、历史文化、云中文化等各种文化内涵，努力实现旅游与文化的相互融合，提升旅游业的文化品位。 要合理开 发和利用自然文化遗产、文物古迹、博物馆、文化馆等文化旅游资源，开展形式多样的节庆旅游活动，展示 ****文化魅力，增加旅游审美价值。 加强文化保护，普及科学知识，建立健全开发、利用与保护的良性机制。 发挥报刊、电视、网络等媒体优势，调动文化专业队伍、民间艺人、社会中介机构等方面的积极性，坚持 “ 政府主导、市场运作 ” 的原则，创作和生产符合市场需求的文化旅游产品。 集中力量塑造我县旅游业整体形象，提升文化软实力。 （六） 提升旅游行业管理和服务水平。 以顾客满意度为基准，以人性化服务为方向，以品牌化为导向，以标准化为手段，鼓 励旅游企业加强管理，创新服务方式，切实提升行业管理和服务水平。 健全旅游标准体系，抓紧制定并实施旅游卫生、安全、环保等标准，重点保障餐饮、住宿、公厕的卫生质量。 以信息化为主要途径，积极开展旅游在线服务、网络营销、网络预定和网上支付，提高旅游服务效率。 ****县 雅静宾馆改造装修项目可行性研究报告 — 21— 四、 ****县 第三产业发展现状 （一）服务业发展迅速 20xx 年 ****县 编制了《 ****主城区商业发展规划》。 凯旋门大酒店、盛泰大型农贸市场和全市 5 个农业旗县中最大的单体商业中心莹昱商贸城全部投入运营，全县规模最大的商业综合体大盛魁德盛园商场全面建成，全县新增 商业面积 10 万平方米，市场体系逐步完善，拉动增长、辐射周边、服务全县的能力明显增强。 大力实施放心粮油工程，新增放心粮油店 15 家。 嘉和煤炭物流综合园区一期完成投资 4亿元，道路、防尘网等基础设施不断完善；整顿拆除 S103 线两侧违法违规煤场 332 家，清理平整违规占地 7933 亩，煤炭物流业发展基本步入正轨。 （二）旅游业日益兴起 成立了黄河湿地管委会，编制了《黄河湿地文化旅游区发展规划》，大力开展了沿黄沿线环境整治工作，拆除沿线房屋 3100 平方米、小砖厂 6 家，改造鱼塘作业示范用房 30 套。 积极推进旅游重点项目建设，神 泉生态旅游景区沿黄景观大堤已经建成；广宁寺六大建筑主体基本完工；瑞沃葡萄酒庄园完成 1000 亩土地平整和管网铺设；农家乐休闲旅游快速发展。 成功举办了“第三届黄河文化旅游节”，全年累计接待游客 万人，旅游收入达 7163 万元，全县对外影响力和知名度显著提升。 20xx 年， ****县 被评为“自治区休闲农牧业与乡村牧区旅游示范县”。 ****县 雅静宾馆改造装修项目可行性研究报告 — 22— 第二节 市场分析 一、项目前景分析 ****县 地理位置优越，是自治区首府呼和浩特市的一个近郊县，距呼和浩特市为 65 公里，距草原钢城包头市 130 公里，距准格尔 旗40 公里。 在 ****县 工业园区的发展带动下， ****县 的经济快速发展、综合实力不断增强，与呼包鄂及其他城市的各项经济活动不断展开推进，有力的推动了城市间的各项产业发展，特别是办公、旅游、探亲、投资考察的人员越来越多。 各种不同人群选择的住宿方式差别很大，高档酒店价格太贵，低档旅社不安全、卫生又不合格。 于是经济型快捷商务酒店成立人们的首要选择。 ****县 高档酒店不多，四星级、三星级酒店各一家，多数为快捷酒店，其它主要是车站附近的旅社。 目前人们的收入水平不断提高，出差旅行又可报销，因此人们选择旅店的时候偏向于安全卫生、入住环境良好、 价格适中、交通便利的快捷酒店。 快捷酒店具有洗浴、网络、商务会议等功能，能够满足大部分人住房要求。 ****县 雅静宾馆的建设，不但客房配套设施齐全，中高档房间、不同床数的配置能满足不同人群的需求。 配有的娱乐休闲功能、商品购物功能、餐饮功能、超大面积停车场都对游客具有特别的吸引力。 ****县 雅静宾馆位于 ****县 新区，场址紧邻 ****大街，交通便利，周边有 ****县 公安局、 ****县 人力资源和社会保障局等政府部门，有职业高中，有万兴广场等大型商场，是人们往来人事理想的入住地，因此，项目经营前景广阔。 ****县 雅静宾馆改造装修项目可行性研究报告 — 23— 二、市场供 需分析 （一）市场供应分析 ****县 目前约有宾馆 20 家，包括中心城镇区约 15 家，其中凯旋门假日酒店是一家四星级酒店； ****县 工业园区 5 家，其中呼和浩特郁丰假日酒店是一家三星级酒店。 共约有房间 2400 间，主要有单间、标间和大床房等。 各宾馆分布在 ****沿主干道、车站、 ****县 工业园区等地方。 具体情况如表 21。 表 21 ****县 现有宾馆基本情况表 序号 宾馆名称 类型 位置 一 ****县 中心城镇区 1 ****县 凯旋门假日酒店 四星级酒店 ****大街 2 ****县 政府宾馆 快捷酒 店 新坪中路 3 ****龙发宾馆 快捷酒店 新建中路 4 古云中大酒店 快捷酒店 东胜大街 5 ****县 电力宾馆 快捷酒店 云中集贸市场 6 ****县 黄河宾馆 快捷酒店 利民路 7 ****县 鑫馨商务宾馆 快捷酒店 新建西路 8 ****县 大维商务宾馆 快捷酒店 新建西路 9 ****县 平安快捷酒店 快捷酒店 光明路 10 ****县 友缘宾馆 快捷酒店 华林超市对面 11 ****县 凤成宾馆 快捷酒店 光明路 12 ****县 万信商务宾馆 快捷酒店 工业园区农业银行附近 13 其 他 旅店 车站附近 二 ****县 工业园区 ****县 雅静宾馆改造装修项目可行性研究报告 — 24— 序号 宾馆名称 类型 位置 1 呼和浩特郁丰假日酒店 三星级酒店 工业园区大唐发电厂附近 2 ****县 鸿益商务宾馆 快捷酒店 ****县 电厂中门 3 ****县 海成源商务宾馆 快捷酒店 ****县 电厂中门 4 同发宾馆 快捷酒店 ****县 电厂中门 5 ****县 新皓宾馆 快捷酒店 工业园区乡政府 （二）市场需求分析 在大街上对流动的人群采用随机抽查、问卷回答的方式进行调查。 需求问卷内容有受访者性别、来自哪里、职业、年龄、到达的目的、到的次数、通常外出住什么酒店、选择酒店 的原因、关于酒店提供宽带功能、入住酒店的目的、出差住宿的问题、入住的酒店位置、酒店应该具备的功能、酒店应该具备的配套设施。 本次问卷调查合计调查了共 20xx 份，有效问卷共 1677 份，有效比为 %。 经过问卷调查结果，得出： 住宿结构 选择住宿四星级酒店的人数占总调查人数的 14%、三星级酒店占31%、快捷酒店占 46%，星级以下占 9%。 因此，人们住宿需求最多的是快捷酒店，其次是三星级酒店，之后是四星级酒店，最后是星级以下的招待所。 ****县 雅静宾馆改造装修项目可行性研究报告 — 25— 9%14%31%46%四星级酒店三星级酒店快捷酒店星级以下 图 21 住宿结构 选择住宿因素 人们选择入住酒店是综合的 考虑的，本次调查对 1677 人的第一选项进行了统计。 结果表明，有 816 人认为住宿环境好坏是首要选择入住的条件；其次考虑的是价格因素，有 546 人；第三是交通状况，有 270 人； 45 人对要求住宿必须有餐饮部门。 0100200300400500600700800900住宿环境 价格 交通 餐饮因素人数（人） 图 22 影响住宿的因素 ****县 雅静宾馆改造装修项目可行性研究报告 — 26— 酒店应具备的功能 人们对酒店的功能需求包括通信网络功能、娱乐设施水平、商务会议功能和特色购物场所。 经过问卷调查，第一功能需求为通信网络的有 782 人，占有效问卷 1677 人的 %；第二功能需求为娱乐设施，有 473 人，占 %；第三功能需求为商务会议，有 326 人，占 %；其他的功能需求为 96 人，占 %。 0100200300400500600700800900通讯网络 娱乐设施 商务会议 购物场所功能需求第一选择人数（人） 图 23 功能需求 三、项目 SWOT 分析 （一）优势 ****县 雅静宾馆位于 ****县 新区，场址紧邻 ****大街，交通便利，周边有 ****县 公安局、 ****县 人力资源和社会保障局等政府部门，有职业高中，有万兴广场等大型商场，是人们往来人事理想的入住地，项目地理位置优势明显。 经过市场调研，快捷酒店发展趋势相对稳定。 ****县 雅静宾****县 雅静宾馆改造装修项目可行性研究报告 — 27— 馆具有入住环境良好、价格适中、交通便利、安全卫生，洗浴、网络、商务会议、娱乐购物、餐饮等功能一应俱全，能够满足大部分人 住房要求，是人们最理想选择的入住场所。 （二）劣势 ****县 雅静宾馆作为新宾馆，品牌知名度不高，试营业期间人们认可度不高。 此外，本项目为改造装修原 ****县 人事劳动和社会保障局大楼，大楼原功能为办公用房，各房间面积、布局设置都按照办公设计的，改造建设宾馆后，酒店住宿布局受到一定的限制，舒适度相对于其他专门建设宾馆的项目竞争能力相对较弱。 （三）机会 ****县 加强旅游业及相关产业的发展规划，快捷酒店已成为旅游型城市的主要接待入住场所。 同时，星级酒店价格昂贵、小旅店安全性、舒适度差，为本项目带来一定的机会。 （四）威胁 ****县 双河镇、工业园区内已出现众多同类竞争者，竞争压力不断加大。 其他快捷酒店在竞争压力不断增大下，价格不断下压，为本宾馆经营形成了重大威胁。 四、营销战略 广告推广和宾馆酒店先期营业同步执行，公司企划部将进行全程广告策划及监督，即推出整体形象，又突出宾馆酒店的独特部分，相互补充，互为联动。 第一步：新闻稿件形式炒作，通过新宾馆开业及活动为项目经营优势造势。 第二步：举行各类公关活动，推广项目，****县 雅静宾馆改造装修项目可行性研究报告 — 28— 以各类承办活动营销作配合，全面展开宾馆酒店经营工作。 第三步：广泛运用各类有效媒体与机构的多种形式共同推 广，促进宾馆酒店获得成功。 ****县 雅静宾馆在推出市场的宣传推广铺垫及炒作重点推广阶段分为四个阶段。 第一阶段为认知阶段，推广主题。