阳光商住楼可行性研究报告(编辑修改稿)

阳光商住楼可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

产市场发展特点：（1）、房地产开发投资增幅平稳，房价基本稳定：几年来，壶关县商品房价格一直没有大起大落，普通住宅多在1500元/m2 左右上下浮动。 每年上升比例不超过5%，一直保持平稳发展。 （2）、2008年商品房销售呈现上升态势，但下半年销售有所回落，从2009年上半年，商品房销售总体呈缓慢上升趋势。 （3）、外地人、乡下人富裕人员、企业白领、经商富裕人员等购房成为县房地产市场的主力军。 外来人口购买我县商品房极大地促进了我县商品房市场的发展，为城市经济快速增长做出了贡献。 （4）、中小户型商品房开始受到市场青睐，受到开发商、消费者追捧。 二、2009年房地产市场预测：我县经济的持续发展，为房地产业的持续发展提供了保证。 政府对土地调控度加强，拍卖、挂牌土地等竞投现象将继续出现，政府调控与市场调节互补效应逐步显现，土地供应将更加规范。 2009年商品房价格预计将保持相对平衡，我县房地产市场经过近几年发展，房地产市场逐步向专业市场化迈进，开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋于理智与成熟，房价平稳或稳中缓慢趋升应该是2009 年的总趋势。 一方面，在整体环境和配套设施上有较大优势、产品质量 上升，地段优越的优质楼盘，市场价格将有一定的上升空间；另一方面， 一些自身素质差、规划设计欠佳、建设手续不全、推盘周期较长的项目，价格则会下降。 外地人、乡下人富裕人员、企业白领、经商富裕人员、行政事业单位公职人员等人员的购房将进一步扩展，继续支撑我县房地产市场的繁荣。 第三章 用地的现状调查及动迁安置一、土地调查：项目占地为42074平方米（），属县域一级商住用地，地理位置优越，土地增值趋势明显。 二、拆迁调查：本项目土地使用权属集体转国有，经县国土资源局挂牌出让取得, 其土地为耕地并无其他建筑物，所以不存在拆迁难的问题。 三、市政基础配套设施调查：项目地块两面临街，其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可从已建小区就近接入。 四、地块交通、就学、医疗条件调查：本项目周边的路网基本完善，两面临街，政府各部门、学校、医院、单位家属楼左右毗邻。 出行，就学、就医十分方便。 第四章 基础数据“XX阳光商住楼”拟规划设计的主要经济技术指标如下：规划用地：42074平方米（）规划设计总建筑面积：107000平方米，砖混六层，临街一层底商其中商业用房：6530平方米住宅：82550平方米，车库：9500平方米，储藏室：8420平方米。 绿地率：30％％建筑限高18米第五章 规划设计方案选择一、项目市场定位：项目周边类比竞争楼盘市场调研为了进一步了解壶关县房地产开发项目的整体情况，为“XX阳光商住楼”、项目开发提供数据、信息支持，而对该区域楼盘进行市场调查。 壶关县城南区域门面单价总体来说不是太高，根据现有商业地产开发前景来说，该区域在附近几个楼盘的带动下，以及随着市政配套设施的进一步完善，只要项目门面房面积适中，其门面销售单价应有很大的提升潜力。 住宅随着县城区域的拓展，壶关县城南区域比其他一般商住楼项目的住宅销售单价总体偏低，其原因于其各自项目本身的规划设计以及区域内城市配套设施有关系，因此，对于本项目而言，只要我们在项目前期规划做细，设计尽可能的人性化，以及随着政府对土地控制力度加大，本项目住宅销售单价应该比较乐观，根据现该区域的楼盘凝聚的人气，销售走势也是可以乐观预计的。 项目定位 （1）、市场定位：本项目拟建设成为壶关县少有的精品商住楼盘。 （2）、区域定位：在本项目区域内，要把XX阳光商住楼建设成为高品质商住小区，在销售价位方面能让消费者更容易接受的精品小区。 （3）、主力客户群定位：中高收入居民（包括临时居民）、白领阶层、二次置业者、经商富裕人员以及外地来县人员。 （4）、功能定位：临街部分：底层临街面为商业，二层以上为住宅。 其总层数最高为六层。 （5）、建筑风格定位：本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设计。 二、项目规划发展建议：（一）、规划设计要点：小区整体感要强，应符合自然条件。 宗地地势平坦，可考虑为单围合布局，围合内为小区中心景观区、步行街。 项目两面临街，根据项目周边物业发展趋势，临街考虑门面或商铺，一楼门面可用于一般商业用途。 住宅部分其客厅和主卧室必须朝向小区内中心景观区，住宅层数最高为六层。 小区绿化主要以围合内主景观为主，其规划设计以简单、现代、休闲的风格为主。 （二）、建筑设计要点：底层门面开间宜控制在34米之间，进深宜控制在15米左右。 住宅部分面积宜以建筑面积90140平方米左右的两室两厅双阳台单卫或三室两厅双阳台双卫为主，住宅设计尽可能人性化。 为解决小区小车停车位，在小区内设置生态停车位或车库以满足小区停车。 小区采取统一的燃气、集中地热供暖、楼宇对讲系统设计。 （三）、建筑风格及外立面建议：本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设计。 住宅部分的外立面尽量采用简单、清爽、高雅的外墙漆色彩。 （四）、小区环境、景观设。