阜宁县益林镇村镇房屋开发有限责任公司海陵花园建设项目申请报告(编辑修改稿)

阜宁县益林镇村镇房屋开发有限责任公司海陵花园建设项目申请报告(编辑修改稿)内容摘要：

x 年全国房地产开发投资及销售情况 指标 绝对量 同比增长（ %） 房地产开发投资（亿元） 61740 其中：住宅 44308 办公楼 2544 商业营业用房 7370 房屋施工面积（万平方米） 507959 其中：住宅 388439 办公楼 15950 商业营业用房 56278 房屋新开工面积（万平方米） 190083 其中：住宅 146035 办公楼 5361 商业营业用房 20671 土地购置面积（万平方米） 40973 土地成交价款（亿元） 8049 房屋竣工面积（万平方米） 89244 其中： 住宅 71692 办公楼 2179 商业营业用房 9045 商品房销售面积（万平方米） 109946 其中：住宅 97030 办公楼 20xx 商业营业用房 7878 商品房销售额（亿元） 59119 其中：住宅 48619 办公楼 2502 商业营业用房 6702 商品房待售面积（万平方米） 27194 其中：住宅 16904 办公楼 1230 商业营业用房 5895 房地产开发企业本年资金来源（亿元） 83246 其中：国内贷款 12564 利用外资 814 自筹资金 34093 阜宁县益林镇村镇房屋开发有限 责任 公司海陵花园建设项目申请报告 【 盐城佳文投资咨询有限公司 】 19 其他资金 35775 其中：定金及预收款 21610 个人按揭贷款 8360 阜宁县益林镇村镇房屋开发有限 责任 公司海陵花园建设项目申请报告 【 盐城佳文投资咨询有限公司 】 20 （四） 全国房地产开发景气指数 国家统计局发布 20xx年全国房地 产开发和销售情况。 其中，在全国房地产开发景气指数部分， 20xx 年 12 月份，全国房地产开发景气指数 (简称“国房景气指数” )为 ，比 11月份回落。 阜宁县益林镇村镇房屋开发有限 责任 公司海陵花园建设项目申请报告 【 盐城佳文投资咨询有限公司 】 21 全国房地产开发景气指数是遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素和随机因素的影响，采用增长率循环方法编制而成。 国房景气指数选择 20xx年为基年，将其增长水平定为 100。 通常情况下，国房景气指数 100 点 是最合适的水平， 95 至 105 点之间为适度水平， 95 以下为较低水平， 105以上为偏高水平。 二、江苏省房地产市场现状 20xx 年以来，中央及地方政府针对房地产市场的各类调控政策继续加码，在此宏观背景下， 江苏 房地产市场运行基本保持平稳态势，呈现出开发投资平稳增长、建设规模稳步扩大、资金来源稳定充裕、市场销售低位徘徊、企业积极谋求创新等特点。 （一）开发投资持续快增，建设规模继续扩大 20xx 年前三季度，全省房地产开发投资保持了持续快速增长势头，对全省固定资产投资起到了很好的支撑作用。 前三季度，全省房地产开发投 资完成 ，比 20xx 年同期增长 %，比上半年回落 个百分点，同比提高 个百分点，比同期固定资产投资增速高 个百分点，占全部投资的比重为 %，同比提高 个百分点。 前三季度全省房地产开发投资增速变动情况见下图： 阜宁县益林镇村镇房屋开发有限 责任 公司海陵花园建设项目申请报告 【 盐城佳文投资咨询有限公司 】 22 分主要商品房类型看，住宅完成投资 亿元，增长%，占开发投资总量的 74%，仍是开发投资的主体；办公楼完成投资 亿元，增长 %；商业营业用房完成投资511亿元，增长 %；其他商品房完成投资 ，增长 %。 分地区看，苏南、苏中、苏北分别完成投资 亿元、 ，同比分别增长 %、 %、 %，其中住宅分别增长 %、 %、 %，苏南地区在三大地区中持续保持领先水平。 此外，前三季度，全省商品房施工面积为 亿平米，同比增长 %，其中新开工面积为 万平米，同比增长%；住宅施工面积为 亿平米，同比增长 %，其中新开工面积为 8685万平米，同比增长 %。 （二）商品房销售由增转降，销售额保持一定增长 20xx年前三季度，全省商品房销售各月度之间虽有起伏，阜宁县益林镇村镇房屋开发有限 责任 公司海陵花园建设项目申请报告 【 盐城佳文投资咨询有限公司 】 23 但总体呈高开低走、由增转降之势。 前三季度累计，全省商品房销售面积为 万平米，同比下降 %，其中住宅销售面积为 万平方米，同比下降 %。 （各月累计销售量和增速变动情况见下图表）。 从当月销售来看， 9月份当月全省商品房销售面积为 万平米，同 比下降 %，环比增长 %，其中住宅为 万平米，同比下降 %，环比增长 %。 由于当前房价仍处一定上涨水平，所以 20xx 年三季度全省房地产开发企业商品房销售额仍保持一定增长，但增幅明显有所回落。 前三季度，全省商品房销售额为 亿元，同比增长 %，其中住宅销售额为 亿元，同比增长%，增速比上月累计分别回落 个和 个百分点，均低于上半年和一季度水平。 （三）商品房价格总体趋稳，涨幅回落明显 受市场供求关系变化和房价调控政策等多重因素影响，阜宁县益林镇村镇房屋开发有限 责任 公司海陵花园建设项目申请报告 【 盐城佳文投资咨询有限公司 】 24 20xx 年前三季度，全省房价和涨幅月度之间虽有小幅波动，但总体呈逐步趋稳之势，宏观调控成效逐步显现。 从成交均价看房价总体趋稳。 省住建厅网上交易备案系统数据显示，前三季度，全省 13 个省辖市市区商品房成交均价为 7743 元 /平方米，其中住宅为 7236 元 /平方米，低于年初（ 7962 元 /平米，其中住宅 7647 元 /平米）和一季 度（ 7802元 /平米，住宅为 7442 元 /平米）的水平，前三季度和上半年商品房成交均价每平方不超过 60 元，住宅在 40 元以内小幅波动。 从增长幅度看回落趋势明显。 前三季度，全省 13 个省辖市市区商品房和住宅同比分别增长 %、 %，涨幅均低于年初（ 12月，分别增长 %、 %）、一季度（分别增长%、 %）、上半年（分别增长 %、 %）和 18月（分别增长 %、 %）的水平，也低于去年同期水平（分别为 %、 %）。 20xx 年以来全省商品房成交均价涨幅变动情况详见下图： 阜宁县益林镇村镇房屋开发有限 责任 公司海陵花园建设项目申请报告 【 盐城佳文投资咨询有限公司 】 25 三、 阜宁房地产市场现状 （一）阜宁县土地市场及发展趋向 阜宁县委、县政府高起点修编规划。 按照沿海中等城市定位和 “一主两翼 ”的战略构想， 按照“ 100 平方公里 主城区， 50万人口 ”的要求，充分预留各类发展用地，合理分布工业、文化、商贸、居住等功能区，高起点修编新一轮（到 2020 年）城市发展总体规 划，引导人口向城市集中，居住向社区集中，工业向园区集中，促进城市可持续发展，努力把阜宁县城建设成“布局和谐统一，建筑特色鲜明，环境清新宜人，市民文明儒雅”的生态型精品城市。 政府提出高效益的经营城市。 坚持政府依法垄断土地一级市场，加大城市土地经营力度。 县政府在 20xx 年城建土地招商中，加快了旧城改造步伐，并取得较为丰富的经验。 为了高效益的经营城市，政府在 20xx 年进一步开放建筑市场、设计市场、拆迁市场，开发利用城市公用事业资源，吸引更多的民阜宁县益林镇村镇房屋开发有限 责任 公司海陵花园建设项目申请报告 【 盐城佳文投资咨询有限公司 】 26 资和外资参与城市建设，同时积极向上争取建设资金，形成多元化的城市建设 投资体系。 阜宁县近年经营性用地出让情况如下： 年份 土地宗数 土地成交面积（亩） 成交总价（万元） 平均出让价（万元 /亩） 20xx 7 20xx 17 20xx 6 36470 20xx 10 82481 20xx 12 20xx 15 合计 67 由上表可以看出，近年阜宁县土地市场供需情况较好，行情趋于稳定。 从上市土地宗数看， 20xx 年上市土地总数 15 宗，保持稳定增长态势。 从土地成交面积看，近六年平均成交面积达 810 亩， 20xx 年为最高 ,达到。 从土地平均出让价看，有上升趋势。 另从土地供应量与出让价格之间的联动关系看， 20xx 年起土地供应量迅速增长，显示了阜宁县存在一定的土地需求。 （二） 阜宁县城市发展规划 按照《阜宁县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，阜宁县 计划到 “十二五 ”末，县城 主城区达到 100 平方公里、 50 万人口，开发区城东新城和澳洋新城建成区达到各 10平方公里、 10万人口。 城市化率达 58%， 阜宁县城定位为江苏沿海中等城市，盐城市域的次中心城市、苏北现代化新兴工业商贸城市。 按照 建成 “江苏省沿海开发新型产业增长极、盐阜阜宁县益林镇村镇房屋开发有限 责任 公司海陵花园建设项目申请报告 【 盐城佳文投资咨询有限公司 】 27 都市圈副中心 ”的 定位 ，推进以县城为 主城 ，开发区新城、澳洋新城为两翼的新型中等城市建设，全力打造水绿之城、人文之城、宜居之城、创业之城。 突出城南新区建设。 按照“现代服务业的集聚地、和谐共生的人居地、综合行政的服务地”的要求，建设现代都市化新区，认真组织实施城建重大工程 ，倾力打造高效便捷的服务区、繁荣发达的商贸区、功能齐全的居住区、环境优美的休闲区，建成现代之城、活力之城、魅力之城。 完善提升老城区。 按照“只拆不建、多拆少建、还绿于民、兼顾效益”的思路，加快老城区改造步伐，重点改造老城区危旧房和市政公用设施，整治交通拥堵、污染严重、布局零乱的地段，不断改善居住环境。 加快“两翼”发展。 开发区新城、澳洋新城走产业强园、城市兴园、生态立园之路，积极打造开发区新城 CBD 中央商务区；加快推进澳洋工业园与郭墅镇“区镇合一”体制建设，建设以配套工业园区产业发展为重点的澳洋新城。 到 20xx 年，开发区新城、澳洋新城建 成区各 10 平方公里、 10万人口。 加快金沙湖建设。 坚持 纳湖入城 ，将金沙湖作为 城南新区 的重要板块， 与 县城 协调发展。 到 20xx 年全面完成 平方公里内核心区建设。 完善城市配套设施。 提升城市市政设施，抓好县城“四环”阜宁县益林镇村镇房屋开发有限 责任 公司海陵花园建设项目申请报告 【 盐城佳文投资咨询有限公司 】 28 建设，建设北京路跨射阳河大桥和迎宾大道。 提高城市配套功能，着重抓好新盛街改造、射河北路外滩水景的打造、阜城大街地下商业街与人防相配套的地下空间开发。 发掘城市文化景观，建成兴国寺、庙湾古城等一批标志建筑，规划建设城北片区和城西片区公园，全面打造人文阜宁、宜居阜宁。 随着政府宏观调控能力的增强，国家对经济欠发达地区推行了一系列的措施，对阜宁县的经济发展提供了良好的机遇，在阜宁县委、县政府的正确领导下，阜宁县的社会经济呈现出蓬勃发展的势头，这对阜宁房地产业的快速发展提供了良好的商机。 根据政府规划，阜宁县城已经初步勾画 沿海中等城市定位和 “一主两翼 ”的战略构想 ，按这一规划要求，近几年内，阜宁县城将 需 新增 近 600 万平方米，镇区将新增近 100 万平方米的各类建筑。 未来几年在阜宁投资房地产还是有一定的发展空间的。 （三） 阜宁房地产市场现状 20xx 年，在一系列促进房地产市场平稳健康 发展的政策调控下，阜宁县房地产市场总体上保持平稳增长的态势。 （ 1）商品房供应增加，销售稳中有升 20xx 年全县商品房上市 万平方米，同比增长%；商品住房上市 ，同比增长 %。 销售商品房 万平方米，同比增长 %；销售商品住房阜宁县益林镇村镇房屋开发有限 责任 公司海陵花园建设项目申请报告 【 盐城佳文投资咨询有限公司 】 29 ，同比增长 %。 商品房供销比为 1： ；商品住房供销比为 1： ，销售率为 %。 县城城南区域销售登记面积占全县整个销售登记面积的 %，上市量占%，区域性购房较为集中。 （ 2）房价整体走势平稳，同比处于上升态势 112 月份全县商品房成交均价为 元 /平方米，同比增长 %；商品住房成交均价为 /平方米，同比增长 %，我县房价整体水平延续了 20xx 年年底价格稳中有升的态势，但 110 月份与去年同期相比增幅较大（同比增长 %），增幅较大的原因一。