镇江房地产开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)

镇江房地产开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

均价 8860 元 /平米 20xx0305 起价 8500 元 /平米 均价 8650 元 /平米 最高价 8800 元 /平米 20xx0511 均价 8860 元 /平米 ⑤主力房型 两房 8891 平米 三房 110135 平米 ⑥环境规划 环境规划无特色，以带状绿化为主。 ⑦交房时间 一期于 20xx 年 10 月底交房；二期于 20xx 年 1 月中旬开盘， 20xx 年年底交房。 ⑧销售情况 一期去化率达 85％以上，仅余几套面积较大的房型。 （ 2） 景天花园 ①地理位置 镇江市健康西路、林隐路交汇处 ②物业规模 总建筑面积 22 万方 ③物业类型 叠加别墅 联体别墅 四层洋房 普通住宅 六层电梯洋房 商铺 ④销售价格 20xx 年 7000 元 /㎡ 20xx 年 8000 元 /㎡ 20xx 年 8100 元 /㎡ 20xx 年高层 /普通住宅 6000 元 /㎡ _均价 ⑤主力房型 4 室 2 厅 2 卫、 3 室 2 厅 2 卫、 3 室 2 厅 1 卫、 2 室 2 厅 1卫 ⑥环境规划 一期规划较一般，二期推出组团绿化、下沉式广场等规划。 ⑦交房时间 20xx 年 10 月 ⑧销售情况 一期去化率达 80％以上，仅余几套面积较大的房型。 （ 3） 南山景园 ①地理位置 南徐新城九华山路 ②物业规模 总建筑面积 10 多万方 ③物业类型 电梯多层、小高层、高层 ④销售价格 20xx1213 均价 8000 元 /平米 20xx0309 均价 7800元 /平米 20xx0511 均价 8100元 /平米 ⑤主力房型 二居室 98 平米 三居室 137156 平米 四居室 160203 米 ⑥环境规划 森林覆盖率高，空气中负氧离子含量充足 ⑦交房时间 20xx1201 ⑧销售情况 一期去化率达 75％以上，仅余几套面积较大的房型。 （ 4） 万科蓝山 ①地理位置 九华山路南山风景区西入口公园内 ②物业规模 总建筑面积 万方 ③物业类型 叠加别墅 联体别墅 花园洋房 ④销售价格 20xx 年 120xx 元 /平米 20xx 年 3 月 15000 元 /平米 ⑤主力房型 3 室 2 厅 3 卫、 3 室 2 厅 2 卫等 ⑥环境规划 外地私营业主、药（保健品）商等。 ⑦交房时间 ⑧销售情况 一期已经售完，现在正在销售二期 （ 5） 冠城国际 ①地理位置 江苏省镇江市檀山路 8 号 ②物业规模 总建筑面积 14 万方 ③物业类型 小高层、高层 ④销售价格 国际冠城 46小高层 160 ㎡、 139 ㎡在售，均价 9200 元 /平米； 4898 ㎡、 139 ㎡、 142 ㎡高层在售， 9200 元 /平米起售， 一次性付款 98 折，按揭 99 折 ⑤主力房型 本案主力房型二房；主力面积区间为 70－ 100 元 /平方米。 ⑥环境规划 凭借地段、环境、规划、品质、实力、服务等 6 大综合因素，居住、投资价值全面展现 ⑦交房时间 ⑧销售情况 一期去化率达 80％以上，仅余几套面积较大的房型。 （ 6） 朴园和院 ①地理位置 镇江市林隐路 8 号 ②物业规模 总建筑面积 170 万方 ③物业类型 别墅 联排 ④销售价格 20xx0223 均价 15000 元 /平米 20xx0325 起价 15000元 /平米 均价 15000元 /平米 20xx0905 起价 15000元 /平米 均价 15000元 /平米 ⑤主力房型 一期以 80－ 100 平方米的小户型为主，二期主力房型以 100－ 130 大户型为主。 ⑥环境规划 享受市中心完备的生活配套，更拥有城市中央稀缺的自然资源，绿化率达 35%。 ⑦交房时间 ⑧销售情况 一期去化率达 90％以上 拟建项目竞争战略定位 根据当地市场的具体情况，该地段内住宅以小高层为主，将使整个项目陷入周围近 200 万平方米的多层、中、高档次住宅的包围之中。 为此，建议本项目可以多、高层结合为突破口，将部分住宅提高层次。 因规划容积率和建筑物间距的规定提高层数后，将会使建筑密度降低，如此可以为环境规划带来想象空间。 提高层数后，本项目的小高层建筑将成为首要识别标志物。 加之建筑风格和立面的变化，本项目将成为镇江市景观上的亮点。 考虑到风险因素，工程总建筑面积在 5 万平方米左右，不宜过大。 新建住宅的建筑风格和外立面应有令人耳目一新的感觉。 建议建筑风格采 用现代风格为宜，线条挺直、简洁。 建筑的顶部应适当增加简洁的曲线，力争有所变化。 色彩应中性，偏深，尽量与周边的其他建筑有所区别。 小区效果图如下： 本项目为 碧水南山 小区，拟建 8 栋小高层。 项目位于庄泉路以南南徐大道以北。 四周环以道路，市内交通十分便利。 与镇江城铁站仅五分钟车程，便于出行。 与连通苏锡常的省际主干道仅 20分钟车程，省际交通亦十分便利。 该工程物业公司聘用无锡市长庆物业管理有限公司，该公司以高标准、高质量的服务，深得广大业主的一致好评，也得到了上级领导和社会各方面的广泛赞誉。 本小区价格初步定于 10000元 /平米，楼盘开盘初期可采用“低开该走”的价格模式以聚集人气。 主打小户型，计划绿化率达到 40%，拟于 20xx年 7 月初开工，明年 12 月底交房。 具体如下： １、项目的规划布局 项目的规划布局遵循现代民居居住格局；该项目是以住宅形式为主体，使商场与住宅零距离拉进，丽景华庭小区更加细腻的设计，卓越的建筑品质，最大限度的满足对住宅有更好需求的客户。 ２、项目的建筑设计 建筑立面强调突出镇江民居文化的底蕴与意境；建筑材质选用环保建材，着力表现自然色泽和纹理的美观， 使风格与造型趋于和谐统一，淡雅明快的色调勾勒出民居文化特点，使之成为既符合地域文化内涵又具有时代特色的理想家园，从而创造出新的民居的建筑风格；另外，大量采用环保型新技术、新工艺、新产品、新设备最大限度上降低建筑对环境的污染和破坏。 ３、项目的户型设计 多层、小高层、高层销售状况都很好，人们受传统居住习惯的影响，对于多层人们依旧喜爱，而高层和小高层的物业分摊面积较多，居住成本较高，所以需求总量不及对多层的需求量。 但随着人们生活方式及思维的改变，因为小高层视野广阔，物业形象好，配套设施相对现代化，所以需求量呈 明显上升趋势。 充分考虑现代人的居家理念，采用框剪结构的设计，层数为 11 层，每个楼层六户人家，复式层高 ，其他３米。 充分考虑居室的通风、采光、干湿与动静分区；面积百余平米，以平层、错层、跃层、复式等户型进行合理搭配，充分满足中等收入家庭的居家要求。 在户内，客厅和卧室，甚至跃层的上层都要照顾到生态环境的共享，活跃室内空间。 ４、项目的环境设计 小区环境主要由喷泉、叠水、建筑小品和绿化镶嵌组成，充分体现人与自然的和谐交融，突出浓厚的民居特色。 设计会所，使住户身在会所中感受人与人交往的乐趣。 ５、项目的配套 另建一层地下室，用于小区公共配套设施和停放车辆，小区无机动车行驶；篮球场、游泳池等其他健身设施配套；会所；安全、消防系统等； ６、物业服务 除常规服务外，可导入人性化物管家政的服务项目，在避免干扰业主生活私密性和舒适度的前提下，设置保姆钟点工服务，老人、幼儿托管服务，家用器具维修服务等 区域选择 本项目位于 庄泉路以南南徐大道以北。 四周环以道路，市内交通十分便利。 与镇江城铁站仅五分钟车程，便于出行。 与连通苏锡常的省际主干道仅 20分钟车 程，省际交通亦十分便利。 本项目离文教区较近，有一定的客户来源。 年龄层次 由于镇江市收入水平较低，能买房的消费者大多有一定的积蓄，所以镇江市潜在购房年龄集中在 30－ 55 岁的中老年人。 收入能力及支付能力 镇江市平均物业总价在 10－ 20 万元之间，所以潜在购房者家庭年收入在 6 万以上，月付承受能力 5000 元左右。 主力客户定位 润州区中高收入人群，包括私营业主、企事业单位职工及退休人群。 这部分核心消费群具有以下共性： 注重家庭生活，为亲人考虑较多。 经济承受力较强，对房屋的品质更加关注。 看重居所的身份象征，项目的社会形象、物业管理。 购房趋向容易受同一阶层人群口碑传播影响。 崇尚自然、健康、养生。 该项目的主力客群购买能力强，经济收入高且稳定，对于居住品质和环境有很高的追求。 城市新兴富有的阶层。 随着镇江经济的快速发展，富有阶层人士也越来越多，这些人有着较强消费能力和挑剔的环境及产品要求，也是高档商品主流消费群体。 一般公务员和企事业单位职工。 这部分人有的希望能为孩子提供良好居住环境；有的是 未成家的年轻人，新婚购房意愿较强，这部分人群是目前大洼镇主要消费群体。 退休职工中高级技术人员、高层管理人员，随着城市的发展，现有的居住条件需要得到改善。 二次置业者也是主要的消费群体之一。 通过现有房屋租赁或出售换取新房。 英式皇家遭遇中式江南 尊贵可以是雍容的； 优雅可以是浪漫的； 严谨可以是坦然的； 风度可以是从容的； 建筑的简洁疏朗，环境的悠闲自然，东西方生活方式完美融合，没有高低之分，只有相得益彰；无法天下俱欢，只为尊者独享。 仁者乐山，智者乐水 内有湖水潺潺流淌，南有南山为您守护家园的安详。 湖光山色之间，昼沐阳光灿烂， 夜洒月光荡漾。 寒来暑往之际，四季美艳葱郁，映照亭台桥廊。 上善若水。 水利万物而不争，故能为百谷王。 昔日大禹治水，今朝山水共享。 以山养心，以水聚财。 好房子只为生活而设计 专业就是比您更了解您的需求，蓦然面对她时，才知道自己真正的需要。 月 80120平米不同类型户型的设计，精心所到，之为您的特别需要。 户型格局方正紧凑，为您争取得房率煞费苦心。 双阳台设计，让家的空间功能强大，自由伸展；每户都有落地景观窗，明亮通 透。 浩远的楼距，实现与阳光毫无遮拦，景观通达，把阳光和景观引到客厅里、餐桌上。 可以把生活的诗情画意挂在窗边，与亲朋共享。 花园城市中的花园社区 镇江以 3000 年时光见证江南吴国古都，万里长江浸润出豪门帝王、文人骚客的丰厚文脉。 一个花园般的城市，三座邻近的圣山，传送着千年经典爱情故事。 碧水南山，建在花园城市的湖心花园，还将演绎多少人间喜剧。 价值决定升值空间 地临南山风景区，距城铁站仅 3分钟车程，距大市口仅 8分钟车程。 高铁时代的飞跃，实现 59分钟轻取上海， 20 分钟抵达南京。 花园碧波、精妙户型、山水环绕、欧式经典„„ 价值，就是窗外那一抹流连忘返的美景； 升值，是因为只想独占，不想转让。 为完整人生而选择 以天然氧吧，馈赠亲爱的家人，也犒赏辛劳的自己。 对得起家人，对得起自己，才能不枉此生。 无论休闲度假，还是颐养天年，无论享受人生，还是共筑爱巢，碧水南山—— 可以容纳一生的梦想和幸福。 案名建议：碧水南山 —— 重新发现湖光山色 根据本案产品定位，结合目标客群研究，目前镇江对二房及三房的需求旺盛，二房总价上的优势，加上目前新盘二房的比列较低，目前二房在镇江市场上属于较稀缺的产品，因此本项目相比镇江市其他项目应该更注重二房的比列，而四房因总价及楼层关系市场反应相比三房和二房略显冷淡。 因此我们在对产品类型进行深入分析后建议如下： 二房二厅户占总户数的 65%，建筑面积为 80～ 100平方米 三房二厅户占总户数的 35%，建筑面积为 100～ 120平方米 E户型， 2室 2厅 1卫， H2户型， 2室 2厅 1卫， D户型， 3室 2厅 2卫， G1户型， 3室 2厅 2卫， 规划设计方案指标及分析 项目 SWOT 分析 交通便利 项目位于庄泉路以南南徐大道以北。 四周环以道路，市内交通十分便利。 与镇江城铁站仅五分钟车程，便于出行。 与连通苏锡常的省际主干道仅 20分钟车程，省际交通亦十分便利。 生活便利 项目毗邻万达、常发广场，与大市口相距也仅 10分钟车程，周围设有南山一号等多所高级会所，较好的地理位置充分满足客户购物、健身、休闲、娱乐需求。