银湖财富公馆项目可行性研究报告(编辑修改稿)

银湖财富公馆项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

住。 这客观上使投资性置业成为深圳置业结构 中的一个合理而重要的力量。 综合上述因素，在政府宏观政策的影响 下， 20xx 年的深圳房价仍将保持一定的、稳健的增长。 对政府管理部 门来说，对楼市的调控，不会使深圳房地产市场走入失控和无序。 区域发展及前景预测 深圳市房地产市场经过多年的发展，已经形成 了非常庞大的规模，各种层次和业态 的商业物业满足了深圳市场诸多方面的需求。 随着深圳市经济的快速发展， “两轴、两带、十四个特色商业街区 ” 的房地产 17 商业格局正在逐步形成。 宏观市场与本项目发展借鉴 20xx 年深圳相关部门紧跟响应，土地、税收、信贷 等环节一并发力，给深圳的房地产市场造成了一定的震荡。 即便如此，纵观一年来深圳楼市的发展，住宅价格持续上涨，二手 楼成交量渐超新房，高品质写字楼租售价格快速攀升，大型商业项目 供应增加，工业物业需求持续扩大，深圳房地产市场依然呈现总体上 升的态势。 （ 1）开发投资持续上涨 20xx 年，深圳市房地 产开发投资额持续上涨，完成开发投资 亿元，较去年同期增加 %，其中住宅开发投资达 亿元，同比增长 %。 在占总额 %的投资用于商品房建设的同时，全市商品房竣工面积达到 万平方米，同比增加 %。 另一方面，用于土地购置及土地开发的投资分 别同比减少了 %和 %，并且 万平方米的商品房新开工面积较去年同期亦减少了 %，意味着一年后商品房竣工面积将出现缩减从 而一定程度地影响商品房市场供应。 （ 2）土地交易价格屡创新高 政策频 出的同时， 20xx 年深圳土地交易市场表现依旧活跃，成交价格亦逐步上升。 位于南山区的 T1010046 地块地面地价达 8629 元 /平方米，位于罗湖区的 H4070036 地块地面地价高达 13526 元 /平方 18 米，均创出所在片区土地交易价格的新高，拉 升房地产开发成本的同时也反映出开发企业对深圳房地产市场的信心。 （ 3）新房供应减少 20xx 年上半年，我市完成房地产开发投资 亿元，同比下降 %，其中住宅完成投资 亿元，同比下降 %；商品房施工面积为 万平方米，同比下降 %,其中住宅施工面积 万平方米，同比下降 %；商品房新开工面积为 万平方米，同比下降 %，其中住宅新开工面积 万平方米，同比下降 %。 与 1～ 5 月相比， 1～ 6 月全市房地产投资与开发建设各项指标的下降幅度已明显减小，尤其是 6 月份，套型建筑面积 90平方米以内住宅的投资规模和在建规模，均较 上月成倍增长，并使今后普通商品住宅供应有望逐步增长。 （ 4）投资型客户逐渐减少 20xx 年 5 月中旬后密集出台的一系列房地产调控政策对 住宅市场产生较大影响，消费者的观望情绪致使商品 住宅销 售量在 7 月跌至全年最低，仅为 万平方米，大量投资客撤出市场；而后，随着对政策的逐渐消化，有自住需求的客户在经历 了几个月的观望后于 11月开始大批进入市场，该月销售面积迅速增加 约 30 万平方米达到 万平方米。 （ 5）非普通住宅领涨 20xx 年深圳房价大幅上涨，全市商品住宅均价达 元 /平 19 方米，较 20xx 年同期上涨 %之多。 其中，罗湖区价格增幅达到%，居各区之首；而新房供应量最大的宝安区则 在宝安中心区快速建设发展的带动下以 %的价格增幅着实地拉动了全市均价的快速上 升。 此外， 20xx 年对住宅供应结构的调整限制了未来非普通住宅的供应，致使非普通住宅物业的稀缺性显现 ，从而导致非普通住宅价格的飞速上涨。 截止 20xx 年 10 月，占全市住宅销售总套数 %的非普通住宅价格为 元 /平方米，同比增幅高达 %；占全市住宅销售总套数 %的普通商品住宅价格为 元 /平方米，同比上涨 %。 （ 6）二手楼成交首超新房 特区内住宅开发用地的连续五年零供应和新房 供应量的逐渐减少加速了深圳二手市场的发展，其分流新房需求 的功能也日益强大。 20xx 年，在新房供应减少的情况下，二手住宅交易 面积较 20xx 年同期增长 %达到 万平方米，首次超过一手住宅销售面积，两者交易量的比例达到 :1。 预计随着二手市场的进一步规范和发展，未来其在房地产市场的比重还将继续提高。 区域市场分析 区域市场界定 银湖财富公馆项目位于深圳市罗湖区。 20 罗湖区位于深圳经济特区中部，是深圳经济特 区开发最早的城区，闻名全国的 “深圳速度 ”在这里诞生。 罗湖区的前身是宝安县的深圳镇和附城公社。 1979 年 3 月宝安县改为深圳市，罗湖区于同年 10 月正式组建， 辖罗湖、附城两公社和深圳镇； 1982 年 1 月，设立罗湖行政区，辖整个深圳经济特区； 1983年 9 月，深圳市把经济特区划分为 4 个管理区，罗湖管理区辖附城公社，人民路和和平路两个街道办事处； 1990 年，经国务院批准，罗湖区成立第一届人民政府，辖沙头角镇和东门、 南湖、桂园、翠竹、笋岗、黄贝、梅沙、盐田等 8 个街道办事处； 1997 年，沙头角镇和梅沙、盐田两个街道办事处从罗湖区划出，成立盐田 区，至此罗湖区管辖的范围是东门、南湖、黄贝、桂园、笋岗、翠竹 、东湖、莲塘、东晓、清水河等 10 个街道办事处。 罗湖区东连盐田区，西至红岭 路与 福田 区相连，南临深圳河与香港毗邻，北靠龙岗区和宝安区。 至 20xx 年底止，辖区面积达 平方公里，全区总人口 万人。 罗湖区地理位置特殊，与香港新界一河之隔，一桥相通，辖区内的罗湖口岸和 文锦渡口岸是国内外宾客和车辆出入境的主要通道。 广九铁路横贯辖 区腹部，深圳地铁一期工程从罗湖火车站开始向西延伸；著名的深圳 水库坐落在辖区的梧桐山下，将东江水源源不断地流向香港和深圳市 区。 而银湖片区是指金湖路以北，红岗路以西，龙 岗区、宝安区、罗湖区交界处以南、以东围合的区域。 按深圳市 城市规划，该片区原规 21 划为深圳旅 游休闲用地，但在深圳快速发展的过程中，目 前已经成为深圳居住较为集中的片区，人口规模不断扩大。 供给与需求分析 （ 1）罗湖区住宅市场综述 20xx 年罗湖主要片区供应日渐稀少，新面市的项目 纷纷凭借细节创新来寻找市场契机。 20xx 年全区新增项目共 9 个，以小户型项目居多为 7 个，全区住宅批售面积为 万平方米，与去年同期相比，整体降幅达 53% ，土地资源的严重匮乏将楼市推向一个 “ 新 ”的开发环境。 从罗湖市委所提倡的能源重复利用中 可以预见，未来楼市的重心不仅需要依托二级市场与三级市场的相互 支撑 ，城市化进程中的旧城改造将更趋重要。 自 20xx 年以来，新政继续以较大力度协调楼市的发展，而近年旺盛的刚性需求却为罗湖有 限的市场供应造就了非主流片区的繁荣景象。 1）住宅供求关系分析 22 199820xx 年罗湖区住宅供求变化图（单位：万平方米） 20xx 年开始，罗湖楼市进入消化存量的时期，据 1996 年 20xx年十年间罗湖区商品住宅共批准预售面积 平方米，销售面积 万平方米，新增供求比为 :1，表明存量房已基本消化完毕，市场容量进入饱和时期。 与去年同期相比， 20xx 年整体供 应量降幅超过 50%，有限的市场供应已无法满足持续高涨的购房 需求，同时受区域间产品竞争影响，市场主要表现为购买力大 量外溢。 随着明年后续项目及城中村旧改项目的相继入市，罗湖将迈 出实现住房功能转型的重要步伐，新的产品结构将更加适应市场多元 化发展需要。 2）罗湖区住宅月度供求关系变化 20xx 年罗湖区月度供求变化图（单位：万平方米） 20xx 年罗湖市场出现了明显的 “ 季节性 ”断供现象，但销售量则保持相对稳定，说明楼市销量受季节性影响减 弱。 受需求市场持续走强影响， 20xx 年仍然保持强劲的购房需求，土地 方面，由于企业转让及城中村旧改规模有限，未来供需矛盾将长期 存在。 23 3）新增供应户型结构 20xx 年罗湖区住宅新增供应结构图 20xx 年罗湖住宅新增供应仍以小户型为绝对主流， 单身公寓、一房、二房的总套数为 62%，而鸿景翠峰、东方尊峪的入市，高端居家型产品有效填补市场空白，使三房及以上的 产品比例达 38%。 4）罗湖区历年价格走势 20xx 年－ 20xx 年罗湖区住宅价格走势图（单位：元 /平方米） 5）罗湖区住宅月度价格走势 24 20xx 年罗湖区住宅价格走势图（单位：元 /平方米） 20xx 年上半年罗湖区月度价格走势平稳，均价涨幅 、降幅基本在 3%8% 之间波动。 与上半年相比，今年下半年的涨幅 波动较大，月度环比最高涨幅达 11% ，整体呈持续走高的态势。 6）罗湖区 20xx 年楼盘营销分析 典型楼盘营销分析如下： 莲塘片区： 鸿景翠峰项目营销推广集中在 45 月份，节奏紧凑，定位高端，以大社区高品质产品形象面向市场；于 4 月中旬邀请行业内知名人士参与交流而举行的新产品发布会；利用五 一春交会期间展示样板房；在 5 月新政的影响下，开盘最终选择在威尼斯酒店 ，活动整体风格较为低调。 东方 尊峪项目从 20xx 年春交会开始登台亮相就聚焦了众人的目光，品牌开发商富春东方具有对产品持久的影 响力，经过一年多网络、报刊、电视广告的宣传，直至开盘前已吸纳了 大量人气， 11 月 5 日在深圳香格里拉大酒店，成功举行东方尊峪 “ 峪言无限 ”产品发布会暨第一太平戴维斯签约仪式，不久便高调入市， 截止年底销售情况良好。 25 桂园 —蔡屋围片区： 风格名苑以 “让生活奢华一点 ”为主要诉求，通过体验营销为主要方式的客户嘉年华活动系列，为产品后期销售 积累了大量客户。 世界金融中心 世金汉宫推售主体分为 C/B 两栋公寓，截止 4 月， C 座单位已售罄， B 座延续以往销售模式，营销手法主要体现在五 星级酒店的管理标准、万元 /套为单位发售等产品细节上。 湖贝片区： 英伦玫瑰营销方式较为普通，主要以项目外墙 广告，少数报刊广告进行推广，加上熟客之间的小范围传播，在 新政出台前即顺利售出。 水库片区： 阳光绿地家园 拥有水库片区较为稀缺的景观资源，背靠翠竹 公园成为项目有力买点，围绕这些价值点，项目做 了较多有效推广。 银湖片区：银湖别墅区三面环山，山谷中有金 银二湖，湖前有金湖山庄、颐园别墅、齐明山庄，后有田园居、 金碧苑、银谷别墅和棕榈泉别墅，由内而外 连成一片，成为深圳别墅物业最为集中的地区。 片区内供应结构从中档到高档。 由于该片区得 天独厚的优美环境及绿化，需求的呼声日益高涨。 综合该片区优势如 下： 是一块难得的住宅区域、独一无二的的高绿 化的理想居住地。 地块景色优美，山谷中有金银二湖、三面环 山。 片区出行交通极为便利，银湖汽车站近在咫 尺，二十几条公交线路途经片区周边，可直通火车站、机场、码 头、高速公路及市区内 26 外的商业繁华区。 7）罗湖区住宅后市展望 据深圳市统计局公布的数字显示， 20xx 年罗湖区将有 11 个新盘入市，住宅新增供应面积在 万平方米左右。 大盘项目 3 个，分别为百仕达花园五期、合正锦湖苑、东方尊峪后 期单位，其余主要为 2万平方米左右的小盘。 产品供应仍以中小户型 为主，其中纯小户型项目 5 个，商务化倾向明显，酒店公寓和商务公寓项 目较多。 预计明年均价在今年基础上仍有一定上扬的空间。 根据房地产置业公司跟踪统计的罗湖区 20xx 年新开楼盘情况如下表列示： 20xx 年新增楼盘列表 项目名称 住宅批售面积 住宅批售套数 主力户型 推广主题 均价 备案率 % 开盘日期 风格名苑 684 一房 /4153 ㎡ 奢华公寓 9500 100 20xx18 单身公寓 /2831 ㎡ 英伦玫瑰 266 一房 /3641 ㎡ 东门 酒店式公寓 8500 100 20xx219 世金汉宫 359 复式双套房（两房两卫一厅一起彰显您身份与品位21000 100 20xx328 27 B 栋王座 居室） /50 ㎡ 的顶级绝版物业 鸿景翠峰 447 三房 /128159 ㎡ 稀缺成就首席山居豪宅价值 13000 58 20xx528 四房 /165221 ㎡ 阳光绿地家园 815 一房 /3840 ㎡ 翠竹公园山湖美宅 11800 67 20xx76 二房 /5067 ㎡ 红桂皇冠名庭 467 单房 /2630 ㎡ 投资型酒店公寓国际商务假日 11000 100 20xx910 一房 /3645 ㎡ 天越翔园 360 一房 /45 ㎡ 莲塘核心 /优越小户 8200 100 20xx915 东方尊峪 1158 3 房： 122158 33 万 ㎡ 半山国际豪宅 120xx 47 20xx1119 4 房： 1661。