金地常州新北区项目可研报告(编辑修改稿)

金地常州新北区项目可研报告(编辑修改稿)内容摘要：

西、市中心和城东）  建设轻轨 3 号线（沪宁高铁常州站至青洋路西）  建设轻轨 4 号线（新港至洛阳片区） 金地常州新北区项目商业定位可研方案 第 14 页 政府规划因素 常州市政府商业网点规划及十一五规划等相关政策为多中心商业格局提供了指引和向导。 常州市商业网点十一五规划 “一主、两副、七次、七点”：  一主：市级商业中心，包括延陵路、南北大街、和平路和晋陵路  两副：新北区行政中心周边和武进湖塘组团两个城市商业副中心  七次：城西、城东、新龙、武南、新港等五大组团，以及新运河区和青龙居住区  七点：外围以专业市场为主的七个片区商业中心，包括：孟河、奔牛、邹区、湟礼、环太湖、洛阳和横山桥片区商业中心 金地常州新北区项目商业定位可研方案 第 15 页 总结  常州市中心商业地位不可动摇，今后在 很长一段时间内将仍是常州最为集中的消费区域。  随着武进区与新北区的大量住宅兴起，人口不断导入，商业将获得良好的发展机遇，但还需要一段成长的时间。  交通的发展也为常州商业副中心的成立提供了必要的优势条件。  政府对武进区与新北区的规划力度表明，今后，这两大区域将是常州商业发展的重点方向。  常州商业的零售业态已由市中心商圈确立了核心地位，在新北区域发展最为理想的为餐饮与休闲娱乐业态。 金地常州新北区项目商业定位可研方案 第 16 页 消费者消费行为特征分析 消费人群构成 通过对项目所在区域消费者人口和生活形态的不同特征分析，确定周边居 民、青年及年轻家庭、政府公务员及商务人员组成本项目的目标消费群。 金地常州新北区项目商业定位可研方案 第 17 页 消费行为分析 购物 目前常州消费者消费意识较为传统，品牌认知度不高，家庭购物行为明显，但有追求时尚、流行的诉求，相当比例的居民会到常州以外的地区购物。 金地常州新北区项目商业定位可研方案 第 18 页  总体上，常州居民的消费意识较为传统，价格合理、品类齐全、商品时尚新颖、商场购物环境好依次是其选择购物场所关注的因素。  常州消费者与家人外出购物频次较高，以家庭为单位的购物行为较为明显。  目前常州消费者前往购物使用的主要交通方式为公共汽车，其次是步行、私家车。  常州消费者对 于品牌的认知相对较低，但有追求时尚、流行的诉求，例如女性消费者倾向于购买流行时尚品牌 Only、 Esprit，男性消费者更愿意购买大众所熟悉的品牌。  部分常州居民不满足常州的购物场所，相当比例的消费者会选择到常州以外的地区购物，主要是上海和南京。  另外，常州消费者在逛街购物更倾向于发生其他消费行为，其中餐饮消费所占比例明显高于其他消费。 餐饮 常州消费者较为喜欢外出就餐，消费倾向性高，但整个餐饮行业相对较为封闭，餐饮本地化现象较为严重。  总体上，常州居民较为喜欢外出就餐。  西式快餐厅是常州居民最经常去的餐厅 ，并认为西式快餐厅较为时尚，其次是中式点餐餐厅，比如常州饭店和小肥羊火锅店等。  食物味道好、餐厅环境好、价格合理依次是常州居民选择就餐场所的主要原因。  此外常州餐饮的本地化较为严重，口味同质化，外来特色餐饮较难在市场上立足。  常州居民较为喜欢的菜系是川菜和淮扬菜，而对其他菜系的喜好程度并不高。  新北区域的商务消费，一般选择在香格里拉、恒记餐饮等。  常州新北区休闲娱乐业较为发达，其中洗浴、 KTV 是支撑新北商业的重要力量。 金地常州新北区项目商业定位可研方案 第 19 页 休闲娱乐 常州消费者对于运动、休闲娱乐、教育有较高的消费倾向。  器械健身、羽毛球、乒乓 球依次是常州居民喜欢参加的体育活动。  消费者对体育活动的消费倾向性较高。  目标人群经常参加的休闲娱乐消费依次为卡拉 OK、咖啡厅、美容美发和电影院。  此外，常州居民非常重视教育，愿意在教育方面有较高支出。 金地常州新北区项目商业定位可研方案 第 20 页 消费倾向分析 消费 业态 倾向 常州消费者人均收入相比长三角一线城市并不算高，但消费意识较强，尤其在餐饮方面的消费需求处于主导地位，主要体现在家庭就餐、朋友聚餐等方面。 消费地点倾向 百货购物： 市中心区域南大街、文化宫商圈 ：南大街、购物中心、泰富广场…… 餐饮美食： 美食街或社区周边 ：南大街 、双桂坊、星湖路…… 休闲娱乐： 市内知名场所 ：阿波罗飚歌城、英派斯健身中心、海阔天空浴场…… 金地常州新北区项目商业定位可研方案 第 21 页 总结  常州消费者的消费特征具有一定的特殊性，在其购买力水平有限的前提下，愿意付出很大一部分的收入用于消费，家庭储蓄存款较少。  常州消费者对于餐饮的热衷程度最高，在餐饮方面的消费投入也是最高的。  购物行为具有指向性，以中心商圈为主要目的地，因此，在新北区发展商业应避重就轻，选择消费者普遍喜好且对区域性要求不高的业态，如餐饮、休闲、娱乐。  在新北人口导入尚未完成，商业发展起步阶段，仍应以满足周边社区居民消 费需求为最终目的。 金地常州新北区项目商业定位可研方案 第 22 页 竞争环境分析 新北区商业研究 商业 概况 新北区商圈主要集中在通江大道两侧，飞龙路与龙城大道之间、太湖路与河海路之间，其他区域多为街铺。  商圈尚不成熟，人口在逐步导入中，消费力不足，还需要较长时间的培育等待。  已进驻商业业态： 大卖场、专业市场、餐饮、休闲等。  附近已有商业项目：家乐福超市、金百国际、爱特百货、新城蓝钻、麦德龙超市、府琛广场、太阳城、每家玛超市。  租金收益普遍不高： 12元左右。  未来商业规划重点分布龙城大道 /通江大道 /飞龙路 /太湖中路。 金地常州新北区项目商业定位可研方案 第 23 页 业 态对比 区域内商业业态仍以百货为主，其次为配套商业，餐饮只占有相对较少部分，休闲娱乐业态基本缺失。 金地常州新北区项目商业定位可研方案 第 24 页 档次对比 区域内商业档次普遍偏低，大量商业处于中档甚至是中低档次；其中档次最高的家乐福，拥有大量中高档品牌。 金地常州新北区项目商业定位可研方案 第 25 页 租金对比 区域内租金最高为家乐福商铺，可达其他商铺租金的 34倍，其次为每家玛，金百国际的商铺租金是最低的，均低于 1元。 市场类商铺 面积（㎡） 楼层 年租金 (元 /㎡ ) 日租金 (元 /㎡ ) 金百国际 180 1F 40000 100 1F 25000 100 1F+2F 30000 爱特百货 10 1F 10950 3 20 2F 18250 10 3F 7300 2 家乐福 50 1F 155000 45 1F 120xx0 6 1F 24000 30 2F 120xx0 15 2F 70000 30 2F 55000 太阳城 60 1F 80000 60 1F 40000 33 1F 5000 60 2F 50000 50 2F 40000 金地常州新北区项目商业定位可研方案 第 26 页 30 2F 20xx0 50 3F 40000 60 3F 30000 40 3F 120xx 每家玛 50 1F 720xx 30 1F 48000 15 1F 24000 新城蓝钻 170 1F 50000 120 1F 35000 130 1+2F 30000 府琛广场 250 1+2F 70000 150 1+2F 50000 70 1+2F 30000 健身路 280 1F 180000 120 1F 70000 30 1F 25000  家乐福由于地段位置较好，且超市吸引人流较为成功，品牌度较高，因此，租金最高。  每家玛利用的也是超市的聚客能力，但位置相比家乐福偏差，因此租金水平稍低。  太阳城与爱特百货属于集中性商业项目，在新北商业尚未发展成熟的现阶段，租金水平很难得到良好的体现。  新城蓝钻、府琛广场与健身路为 街铺型商业，业态以社区配套为主，租金水平一般，相对而言，健身路的商业氛围较为成熟，租金相比其他两者要高。  金百国际尚处于前期招商阶段，租金拉低便于吸引商家入驻。 金地常州新北区项目商业定位可研方案 第 27 页 综合对比 档次与租金成正比，档次越高，租金水平越高；百货业态可承受高租金能力较强，因此，项目百货比例越高租金越高。 金地常州新北区项目商业定位可研方案 第 28 页 五星级酒店市场研究 常州五星级酒店有两家，分别为位于天宁区市中心的常州大酒店、新北区的香格里拉大酒店，以及一家准五星的武进长兴华美达淹城公园酒店。 酒店名称 酒店星级 客房数 （间） 标间面积 （平方米） 标间价格 （元） 入住率 常州大酒店 五星 530 1821 730+15%（服务费） 80% 香格里拉大酒店 五星 378 3140 周末： 808+15%（服务费） 平时： 938+15%（服务费） 70% 长兴华美达淹城公园酒店 准五星 173 27 388 50%  常州五星级酒店的入住率均较高，说明高星级酒店市场尚未饱和，具有一定的发展空间。  常州大酒店位于市中心，虽房间面积较小，但价格较低，且地段较好，出行便利，故入住率最高。  香格里拉大酒店是常州配套最完善，软硬件设施最好，房间舒适度 最佳的五星级酒店，但由于其地段偏远，价格过高，故入住率略低于常州大酒店。  长兴华美达淹城公园酒店位于武进郊区，仅依托于淹城旅游景区的游客，客群覆盖面狭窄，且软硬件设施较。