重庆某片区旧城改造项目可行性研究报告(编辑修改稿)

重庆某片区旧城改造项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

区得地独优，地处城区北大门，紧邻 212 国道及客运站，交通便利。 随着 开发进度的加大 ，消费者对 该 区域接受程度越来越高。 ■区域市场接受高 本项目定位的购房消费主体是收入处于中下层的消费人群。 该片 区因长期以来居民生活、生产条件及环境差，生活质量低下，安全隐患严重，能够拆迁、改造是民心所向，其有一定的社会基础，市场接受度高。 ■区位优势 ■区域市场接受度高 ■项目开发时机成熟 ■周边配套设施不完善 ■环境条件差 ■项目辐射区域有限 ■重庆房地产大势看好 ■“一圈两翼”良好影响 ■城市化进程加速 ■未来市场供应量较大 ■项目自筹资金，存在一定财务风险 XX 街三角花园片区旧城改造项目 17 ■项目开发时机成熟 XX 成为重庆市“一小时经济圈”的重要组成部分，其经济、社会、人文等各个因素都亟待提高，该片区位为 XX 的北大门，是 XX面向外界的一个重要窗口，其环境急需整治，形象急需提高，因其拆迁成本高，使得多数承包商望而却步，是政府亟待解决的一个难题。 这时江城公司自愿组织资金进行旧城改造，无疑为城市的建设起到积极的推动作用。 （二）项目 劣势分析（ Weakness） ■周边生活 配套设施不够齐全 地块周边商业网点和金融机构交齐全的区位离本地块较远；黑山大桥以下沿线主要为小的商业铺面，无酒吧、网吧等娱乐设施；教育机构不健全 ,与城区教学基地匀较远；医疗设施缺乏，主要为小的门诊部。 总的来说 ,人文环境几生活配套设施较差 ,是项目开发的一大劣势。 ■周围环境条件差 项目北侧为水库，常年污水横流，整治不力，影响居住环境；同时城市建筑物陈旧，影响城市形象。 ■ 项目辐射区域有限 本项目离属于旧城拆迁，不利于做高端市场，对项目的市场定位造成影响。 如果项目市场定位不好、开发不科学，则会引起市场风险。 （ 三）项目 机会分析（ Opportunity） ■ 重庆房地产住宅市场健康发展需求旺盛 ,大势看好 XX 街三角花园片区旧城改造项目 18 从近年交易数据显示，销售面积与竣工面积供给与需求总体上是平衡的，全市商品房销售面积逐年增长，市场需求逐渐旺盛起来。 另外，近日国务院消息，国家发展改革委员会正式批准我市为全国统筹城乡综合配套改革试验区，即中国第三个 “ 特区 ” ，也无疑为重庆房地产市场的发展带来光明前景。 ■ “ 一圈两翼 ” 发展新格局 带动当地经济发展，带给项目带来良好的经济环境 重庆市 党代会提出的 “ 一圈两翼 ” 发展新格局，是极富有重庆特色的城乡统筹发展新路子，是重 庆最重要的统筹城乡发展举措。 全力打造 “ 一小时经济圈 ” ，做强主城，做大区域性中心城市，做活小城市，打造一个强有力的统筹城乡的支撑和承载平台。 XX 属经济圈内，加快县城、中心镇建设，形成自我加压，主动跟进的发展态势。 ■ XX 区城市化进程加快，给项目带来较多的潜在客户 XX 区城区人口发展目标为 30 万人，现在 城市人口每年正以 1 万人的速度递 ，而且私营，民营企业今年来不但增加，收入水平也不断增加，加之正阳新城、舟白新城的快速发展，必然会带动主城区的发展速度。 （四）项目 威胁分析（ Threats） ■未来市场供应量较大 XX 区经济发展速度较快，房地产业也逐步进入稳定增长阶段，随着该区约城市化进程的加快，房地产市场将迎来更多的竞争者，市场竞争激烈。 为此，开发时应注重项目本身的设计，以加强竞争力。 XX 街三角花园片区旧城改造项目 19 ■企业自筹资金，存在一定财务风险 该项目投资额达 亿元左右，全部为自有资金，且投资回收期为 年，项目税后利润约 415 万元，稍有盈利，若项目营销、销售稍不到位，就存在一定的财务风险，应该做好各种准备应对可能出现的状况。 XX 街三角花园片区旧城改造项目 20 第五章 建设内容及规模 一、建设内容 拆除项目地块范围内所有建筑物，构筑物；在拆除项目地块范围内建设住宅、 公共配套（包括广场、商业、道路）等建筑物、构筑物，环境绿化及水、电、气综合管网等全部工作内容。 包括以下各内容： （一）项目区域内 的场地平整； （二）基础工程； （三）房屋主体工程； （四）安装工程； （五）项目区域内 的道路建设； （六）项目区域内 的管网建设； （七）项目区域内 的环境 和 绿化建设。 二 、建设规模 （一）拆迁规模 本项目拆迁面积约 20xx0平米，其中住宅 9000平米，非住宅 11000平米。 （二）新建规模 总建设工程方案综合技术经济指标 序号 项目 计量单 位 规划要求指标 数值 所占比 重 备注 一 规划建设用地 m178。 二 居住户（套）数 户（套） 792 XX 街三角花园片区旧城改造项目 21 三 居住人数 2535 每户按 四 总建筑面积 m178。 88184 100% 其中：计容积率建筑面积 m178。 73984 五 按功能性质划分 1 住宅建筑面积 m178。 61380 2 商业面积 m178。 12604 六 按地上地下部分划分 1 地上建筑面积 m178。 73984 2 地下车库建筑面积 m178。 14200 七 停车泊位 辆 457 1 地面 86 2 地下 371 八 容积率 其中奖励容积率 — 九 建筑密度 % 十 绿地率 % XX 街三角花园片区旧城改造项目 22 第六章 项目组织管理 一、组织机构设置 （一）组织机构的设立 项目组织机构是公司进行各项活动及保障各功能实施的一种手段。 在内部， 这些活动及功能按照专门设计的结构组合分工后，形成不同的职能部门。 组织结构设计的目的是为了协调这些活动，确保项目投资目标的实现。 （二）组织机构图 根据业主的实际情况和项目的特殊性，为了能够充分发挥各部门的作用，项目的组织机构设置为如图 6－ 1 所示的模式。 二、人力资源配置 （一）项目经理部：负责项目的方案审定、工程设计、施工招投重庆江城运业有限公司 经理 财务总监 行政部 人力资源部 副总经理 副总经理 土建部 材料设备部 装饰部 办公室 安装部 项目经理部 策划部 物业监管部 经营部 财务部 XX 街三角花园片区旧城改造项目 23 标工作、工程监管、工程验收等工作。 共计 31 人，其中： ：在工程项目部的领导下，负责工程土建的质量、进度、投资管理、控制，同时负责土建工程预算决算工作。 15 人 、设备部：配合工程进度，负责材料设备的采购。 3 人 ：根据工程进度安排，指导施工企业进行设备安装，并配合设备生产商进行设备调试运行。 5 人 ：负责项目装饰材料选型，对项目的装饰进行质量、进度、投资管理、控制。 3 人 ：协助项目经理做好项目工程部的日常事务，协调各部门做好本职工作。 5 人 （二）财务部：作好资金的筹集与运用管理；做好工程项目成本及费用的核算，加强投资的监控管理。 共计 3 人。 （三）行政部：组织支持各部门。 负责对外联络及公共关系；负责与相关建设管理部门的协调 保持与政府相关机构畅通的沟通管道；为其它部门提供后勤、法律方面的支持；其它日常事务。 共计 4 人。 （四）人力资源部：负责项目管理公司的人员招聘、人事安排、人员考核等工作。 2 人 （五）经营部：制订项目的营销策略，开展对外招商、招租和销售工作。 6 人 （六）物业监管部：负责项目物业管理公司的招聘，处理、解决业主投诉的问题等。 40 人 公司总经理 1 人、副总经理 2 人、财务总监 1 人、总经理助理 1XX 街三角花园片区旧城改造项目 24 人，组织机构共计人员 91 人。 XX 街三角花园片区旧城改造项目 25 第七章 项目建设进度及招标方案 一、项目建设进度 本项目建设工期自立项之日起至项目全面建成并投入 使用。 建设工期主要包括项目前期准备、土建工程施工、设备采购与安装、装饰工程、设备调试、竣工验收等阶段。 参考建设项目工期定额和单位工程工期定额，结合本项目建设内容、工程量大小、建设难易程序，以及施工条件等具体状况，总工期计划为 4 年。 从 20xx 年 6 月到 20xx 年 5 月。 （一）项目前期准备： 20xx 年 6 月 —— 20xx 年 12 月完成土地征用，项目立项，可研报告的编制及审批，总体规划的设计和审批，单体工程的设计等工作，落实并完善各项规划建设手续。 （二）建筑工程： 20xx 年 1 月 —— 20xx 年 12 月完成 土地平整、基础工 程、 主体工程的建设。 （三）安装工程： 20xx 年 1 月 —— 20xx 年 6 月完成 安装 工程的建设。 （四）其他配套工程： 20xx 年 7 月 —— 20xx 年 5 月完成 道路、管网、环境、绿化等配套工程 的建设。 项目竣工验收。 二、招标方案 根据《中华人民共和国招投标法》，国家计委第 3 号令以及重庆市有关工程招标文件的规定，为确保本工程顺利实施，本项目勘察设XX 街三角花园片区旧城改造项目 26 计、施工及监理进行招投标。 方案如下： （一）招标形式 由业主按国家招标法及有关规定，采用公开招标确定施工单位，采用邀请招标确定勘察设计单位和监理单位。 （二）勘察、设计、施工、 监理单位资质要求： 勘察设计单位资质：甲级； 施工单位资质： 一 级； 监理单位资质：甲级。 （三）招标信息发布 公开招标公告及其它需公告的信息，在政府指定的媒体上公开发布。 （四）招投标工作组织 由业主委托具有甲级资质的招标中介机构组织实施本项目的招投标工作，招标中介机构须按照公平、公开、公正的原则组织完成公告、资审、编标、评标等工作。 参。