重庆某房地产开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)

重庆某房地产开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

X兴茂产业发展集团有限公司 位置 XX市 XX北区冉家坝余松路 (龙湖大城小院旁 ) 开盘时间 20xx0119 建筑形态 8栋 32层高层 建筑面积 250000平方米 占地面积 66667平方米 容积率 绿 化率 35% 交通情况 10余公交线路（如 60 20 11 128等）、轻轨„„立体交通通达主城各区 配套 区域附近有沃尔玛、百安居、红星美凯龙 户型 两房 6 7 7 86平米；三房 10 114平米。 价格 销售报价 (均价 ):5400元 /㎡（ 2期） 销售情况 1期的小户型已经全部售罄。 目前推出 2期 4号楼， 都为两房户型， 1期开盘时间为 08年 1月 19日。 销售周期约为 3个月， 2期开盘 16 时间为 08年 4月 19日，销售率大概为 56%。 客户来源 江北区、 XX北区、北部新区（三北区域） 景 观设计 项目园林结合中国和谐文化主题，依地就势而建，形成“高层低密度、超宽楼间距”、“ 10000㎡双中庭围合”特点。 从寓意小品到文化长廊，从孩童到老人，兴茂•盛世北辰力求把人与人，人与自然、建筑融为一体，达到和谐醇美。 建筑风格： 现代简约风格 户型 套数 配比 二房 606套 % 三房 138套 % 小结： ⑴地段比较成熟，区位价值较高，冉家坝虽然目前不再是主城开发热点板块，但是由于龙湖系列 4个项目的进驻，生活交通配套越来越便利，相关配套的体量与档次都在迅速提升，使这个区域在 消费者心目中成为品质居家的代名词。 ⑵户型产品有亮点，主力户型为两房中小户型与紧凑三房户型，做可变空间，也即所谓两房变三房，赠送面积对客户来说永远都充满了诱惑力。 三房有空中院馆，入户花园，户型方正紧凑。 而第二期为 8 67平米的两房户型，其中 86平米的两房占比达到了 33%的比例，加上赠送面积等优势，因此是 2期的主力户型，也是目前在售的畅销户型。 ⑶前期积累较多客户，实现快销、热销的目的。 1期销售速度较快，对后期的销售有积极的影响。 ⑷紧挨菲律宾 SM广场，价格属于此区域中档水平，且没有明显的起伏。 在价格上， 对愿意在冉家坝区域置业的客户来说，有较大的吸引力 . 聚信 新城际 项目名称 聚信 新城际 开发商 XX聚信房地产开发（集团）有限公司 位置 XX市 XX北区龙溪龙脊路 6号 (龙溪建材大厦对面 ) 开盘时间 20xx0329 建筑形态 3栋 33层高层。 1栋 32层高层。 1栋 26层高层 17 建筑面积 177334平方米 占地面积 33333平方米 容积率 绿化率 30% 交通情况 轻轨 6号线， 1 11 11 11火车站到南坪七小区、11 1 12 12 13 13 14 18 20 20 20 2160 60 60 71 800、 80 81 81 82 86 872；项目临红石路 ,周边分布 20余公交线路 ,如 :11 1 12 13 1318 20 20 60 800等 ,分别通达 XX北、解放碑、沙坪坝、南坪等区域 ,交通可达性强 配套 生活配套：招行、工行、浦发银行、交行、农行、中行、中百超市、百安居、永辉超市、花园村农贸市场、万隆农贸超市 教育配套：周边有龙山中学、松树桥中学、华 XX小学、字水中学、江 龙武术学校、 203中学、大石坝中学、电子职业技术学院、电子校、花园村小学、石油基地中小学、北城书画艺术学校、龙山幼儿园、三色花园幼儿园等教育资源丰富 休闲配套：花卉园、龙山公园、鸿恩寺公园、南桥寺公园、石门公园、盘溪河公园等。 医疗配套： 周边有华 XX医院、金岛医院、都市丽人医院、骑士医院、江陵医院、在建的市中医院 周边专业市场：万隆小商品批发市场、龙溪聚信国际建材城、建材大厦、奔力五金机电城、龙溪装饰城、 XX市酒店用品批发市场、茶叶批发专业市场、水果专业批发市场、蔬菜专业批发市场。 餐饮娱乐配套：金岛花园 美食街沿线百余家特色餐饮店、耍坝休闲街 户型 一房 4 50、 51平米；两房 5 6 6 7 7 7 77平米；三房 9 9 102平米。 价格 销售报价 (均价 ):4770元 /㎡（ 2期） 销售情况 1期已经全部售罄。 目前推出 2期 3栋高层， 1期开盘时间为 06年 12 18 月 11日。 销售周期约为 3个月， 2期开盘时间为 08年 3月 29日，销售率大概为 78%。 客户来源 江北区、 XX北区、北部新区（三北区域） 景观设计 自身的景观设计比较欠缺，多为依赖外部的景观资源，如花卉园、龙山公园、鸿恩寺公园三大公 园的地块稀缺自然资源。 建筑风格： 项目从户型到建筑外立面，由内而外遵循了现代简约的设计理念，独特的建筑融合现代时尚与实用功能的双重表情，立面线条简练、色彩时尚，整体风格既明快现代。 名称 套数 配比 一房 132套 % 二房 407套 % 三房 111套 % 小结： ⑴地段成熟，区位价值较高，客户对区域的认同感较强。 由于第一代优质生活小区 ——金岛花园的成功开发，此区域的也成了北部区域的生活中心之一，加上龙溪建材市场的不断发展与沉淀，专业市场氛围也越来越成熟，人气越 来越旺，商机不断涌现，因此地段价值不断提升。 在有众多生活配套的同时，自身的商业、专业市场配套也比较齐全。 ⑵户型产品紧凑而精巧，户型主力户型包揽了一房到四房等房型，但面积都控制比较紧凑。 两房的比例占到了 63%左右。 其次一房的占比达到了 %。 无论是一房还是两房都尽量做可变空间，迎合了年轻客户群体投资置业的需要。 但一些户型的采光与私密性不好。 只有通过朝向差价来弥补。 ⑶在营销策略上，通过发放 VIP卡来积累客户，客户交 5000元可抵 1万元房款。 同时，新城际采取送大礼包优惠活动：买一房送 1万元，买两房送 ，买三房以上送2万元，此外，与商业部分进行联动，刺激住宅销售，如购房客户还可得到聚信建材城提供的建材优惠卡，在与建材商家砍价后，凭此优惠卡还可以享受到额外优惠。 ⑷价格属于三北区域中档水平，但是目前此区域没有同类型的新项目参与竞争。 d)、 预售物业 项目名称 金城国际 19 开发商 XX意景房地产开发有限公司 位置 XX市 XX北区龙溪红石路 开盘时间 预计 20xx年 7月底 建筑形态 A栋 37层 (全跃层 ),B栋 35层 建筑面积 占地面积 容积率 绿化率 % 交通情况 紧邻轻轨 3号线和 6号线站点； 80 85 14 60 12 4113 88 11 11 14 31 87 12 60 11 115 11 13 18 8 9800、 113， 20 20 71 8082 86 11 12 81 11 818等公交线路。 配套 位置优势：地处 XX两条交通主干道的交汇处，咫尺加州美食街的麻辣鲜香；在花卉园和鸿恩寺森林公园的富氧空气里畅快呼吸，车行 5分钟即可将江北商 圈的繁华盛景尽揽眼前。 户型 一房 3 3 38平米；两房 5 5 6 6 72平米；三房 77平米；跃层 6 7 77平米 价格 未出 销售情况 接待客户中 客户来源 江北区、 XX北区、北部新区（三北区域） 景观设计 无 建筑风格： 均采用简洁而明快的线条，以形体的错落伸缩、直线的平面构成，追求久违的建筑价值。 蓝白色彩兼顾。 金城国际 36—— 38平米 一房： 55%（ 500余套） 52— 72平米 二房： 33%（ 300余套） 77平米 三房： 12%（ 100余套） 小结： (1)区位价值较高，共享成熟社区配套。 20 (2)未来政府规划的商务片区之一，升值潜力加大。 (3)户型产品紧凑而精巧，以时尚居家概念，倡导居家与 SOHO办公的生活模式。 (4)建筑前卫有个性，在此区域是一个亮点。 (5)目标客户群体进行了细分，针对 2340岁左右的购房者，从现阶段的客户累计情况来看，客户来源都来于项目周边地区。 e)、 周边楼盘汇总： 楼盘名称 面积 户型配比 价格 总价 兴茂盛世北辰 67— 86平米 二房： %（ 606套） 5400 36— 46万 101— 114平米 三房： %（ 138套） 50— 55万 聚信新城际 49— 51平米 一房： %（ 132套） 4770 26— 27万 51— 77平米 二房： %（ 407套） 27— 36万 93— 102平米 三房： %（ 111套） 42— 45万 金城国际 36—— 38平米 一房： 55%（ 500余套） 预计 5000 18— 19万 52— 72平米 二房： 33%（ 300余套） 26— 36万 77平米 三房： 12%（ 100余套） 39万 波尔多 3038平米 一房： %（ 660套） 6000 19— 23万 4770平米 二房： %（ 94套） 28— 40万 3473平米 复式： %（ 263套） 21— 43万 拿铁城 38— 48平米 一房： %（ 232套） 3700 15— 18万 60— 88平米 二房： %（ 279套） 22— 32万 90— 96平米 三房： %（ 192套） 33— 36万 57平米、 84— 92平米 复式： %（ 77套） 22— 34万 26— 61平米 一房： % （ 528套） 12— 25万 66— 68平米 两房： % （ 72套） 27— 28万 21 92— 127平米 98— 110平米 三房： %（ 1251套） 37— 50万 127平米 四房： %（ 36套） 52万 商业 部分 a） 区域 商业 情况 ： XX商业以组团式商业 为主要形式。 本项目区域收观音桥商圈辐射，虽未形成副商圈，但是形成了相对独立的居住区域。 观音桥商圈位于江北区，是本行政区的商业核心地带，总商业面积 80万平米，商业氛围较为成熟。 现有新世纪、重百、茂 业、远东、新世界等 5家百货店，总规模约有 31万平方米（以上数据含天街，不含超市、电器等专业市场及临街店铺） 序号 现有项目 面积（㎡） 定位 1 新世纪百货 35000 中档 2 嘉年华大厦 48000 中高档 3 新世界百货 420xx 高档 4 重百 21000 中高档 5 茂业百货 80000 中低档 6 北城天街（含远东） 140000 中高档 面积汇总： 366000 商圈分布：以观音桥转盘为中心，以建新东、南、西、北路为辐射方向，辐射半径 1公里，计划延伸到 4公里 商 业规模： 31万平方米（仅百货体量，超市、专业市场等未包括在内） 出租率： 85％以上 租售价格：大型商业整租价格在 20－ 60元 /月 ㎡（建面），小商铺则在 300－ 1500元 /月 ㎡。 业态种类：百货、大型专业店（主题性商场）、超市、餐饮、娱乐、大型农贸等，商家有重百、新世纪、茂业百货、远东百货、家乐福、国美电器、商社电器、金观音家具广场、地下不夜城等。 发展趋势：以大型百货店为龙头，以购物中心为核心，以专业市场、专卖店、超市、便利店为骨干，以连锁经营为基本组织模式，以北城天街为中心，集 中布置一批大、 22 特、名、老精品店，形成了一个集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的现代化街区型购物中心。 从以上数据可以看出区域类的片区商业品种繁多，且各自为营，餐饮占到 28%，购物 32%，其他为补充的覆盖到社区的商业物业及与龙溪建材市场配套的专业物业。 ◆片区商业物业面积在 50平米以下的经营者主要从事副食店等日常生活用品行业，占到 39%；面积在 100平米左右的经营者主要从事中小型餐饮行业，这是社区餐饮最普遍的形式，占到 26%；由于区域内涵盖了加州餐饮街这类特色商业的部分门面，因此面积在 100300平米的门面就成为了大型或知名连锁餐饮行业，这类特色商业不仅能满足社区的需求，更重要的是能够吸引整个区域甚至是外来区域的消费者。 ◆从门面的空置率来看，越远离住宅的门面空置率越高，而且餐饮门面大多都集中在距社区 1015米半径的位置。 b） 区域临街门面经营范围、面积、。