迎宾花园项目开发可行性研究报告(编辑修改稿)

迎宾花园项目开发可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

出观望，开发企业会迎来一轮“洗牌” 在供需双方作用下，短期内房价面临进一步回调。 20xx 年将延续 20xx 年房市的低迷，从需求者的角度讲，部分改善型需求和投资型需求的购买行为将向后推迟，首次购房的自住性需求将更为谨慎；从需求结构的角度，购房需求仍将向实用性的中小户型集中；从产品需求特点的角度，留存在市场当中的真正的住房刚性需求者将会对房地产产品提出更高要求，比如价格因素，因此未来市场竞争会更加激烈。 在需求难以启动、供给方资金链紧张的情况下，部分自有资金不充裕的中小房地产企 业将面临因无力融资而退出市场的风险，房地产开发企业会迎来一轮“洗牌”，包括房地产中介公司、策划代理公司、经纪公司、评估公司、担保公司等在内的从业机构也将随之迎来一轮行业整合。 随着企业间的优胜劣汰、开发企业自身发展目标和开发战略也将放在这个大局中加以调整，开发企业将更加注重开发产品的品质，提供差异化的产品，以期在市场竞争中占据优势地位。 在供需双方的作用下，开发企业或许会采取一些优惠措施，以期回笼资金。 中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困难问题将得到进一步解决 随着 20xx 年推出的保障住房 政策的实施， 20xx 年将会迎来中小套型房上市的高峰。 另外，随着住房保障政策的落实，廉租住房、经济适用住房等的供应量也会适当增加，中低收入家庭住房困难问题将有望得到进一步解决。 （五） 、 房地产市场发展小结 20xx年房地产市场处于低迷状态，房地产企业对房地产投资信心不足，持徘徊观望的态度。 20xx年我市商品销售处于低迷状态，据房管局对中心城区的调查分析，商品住房累计销售面积 M2，同比下降 %，基本回落到 20xx年销售旺势启动前的水平，略低于近 5年商品住房 M2的年平均销 售量。 20xx年中心城区商品住房均价为 2075元 /M2，增速放缓。 60M2以下的小户型与 90— 120M2的中等户型降幅较小，且价格处于户型结构中的高价位区间，尤其 90— 120M2户型占套型的比例同比上升，说明这两种户型具有良好的抗跌性，并在销售过程中持续走强。 13 叁 、项目 周边 环境与市场研究 一、 项目区域 环境 分析 因为本案地处城北，因此认真细致的分析城北区域的环境、市场等情况将有助于我们找出优势，认识劣势，从而寻找出市场的机会点。 （一）、周边区域 基本情况 基地 周边环境现况 14 本案东倚 都市春天 ， 西临 XX 北路 ， 北靠昌黎路 ，南 望居民小区。 距离 新市政府 仅 1000米， 距袁山公园 400米。 于休闲生活之间尽占城市发展之先机，有利于提升本案的地段价值。 基地周边交通状况 XX 北路南连市区，北通沪昆高速，昌黎路东接市政府，袁州区政府。 交通非常的便利。 基地周边生活配套设施 XX 中学 ，袁山公园近在咫尺，特别是本案北面即将兴建五星级大酒店，且建设中的市政府也距离本案不远，因此可以说人文教育基础设施很完善。 但因为距离市区有一定距离，因此超市、菜场等日常生活必须设施的缺乏时 本案的劣势。 （ 二 ）、 周边区域环境小结 交通方便、市政基础设施完善、为现在及未来市场发展的重点，但缺乏人气。 二、 项目区域 市场分析 （一）、区域楼盘综述 ： 该区域是近几年开发的热点区域，为高档楼盘的聚居地 ， 而且多为大盘， 以区域中楼盘看，本案目前处于区域边缘，以袁山公园为中心的话，越靠近袁山公园的项目越好，因此在位置上与周边楼盘比优势不明显。 主要楼盘列举： 铂铭瀚 15 目前 铂铭瀚 在售 3幢高层，分别是 43楼、 44楼以及 37楼。 （ 1）、 铂铭瀚 3销售状况 27 12701 12702 12703 12704 26 12601 12602 12603 12604 25 12501 12502 12503 12504 24 12401 12402 12403 12404 23 12301 12302 12303 12304 22 12201 12202 12203 12204 21 12101 12102 12103 12104 20 120xx 120xx 120xx 120xx 19 11901 11902 11903 11904 18 11801 11802 11803 11804 17 11701 11702 11703 11704 16 11601 11602 11603 11604 15 11501 11502 11503 11504 14 11401 11402 11403 11404 13 11301 11302 11303 11304 12 11201 11202 11203 11204 11 11101 11102 11103 11104 10 11001 11002 11003 11004 9 1901 1902 1903 1904 8 1801 1802 1803 1804 7 1701 1702 1703 1704 6 1601 1602 1603 1604 5 1501 1502 1503 1504 4 1401 1402 1403 1404 3 1301 1302 1303 1304 2 107 附 14 107 附 15 107 附 16 107 附 17 107 附 18 107 附 19 107 附 20 107 附 21 107 附 22 107 附 23 107 附 24 107 附 25 107 附 26 107 附 27 1 107 107 附 1 107 附 2 107 附 3 107 附 4 107 附 5 107 附 6 107 附 7 16 107 附 8 107 附 9 107 附 10 107 附 11 107 附 12 107 附 13 地下室 1 销售统计： 01室 02室 03室 04室 合计 套内面积 公摊 建筑面积 套数 25 25 25 25 100 销售套数 15 11 4 3 33 销售比例 最低价 最高价 （ 2）、 铂铭瀚 4楼销售状况 26 12601 12602 12603 22601 22602 22603 25 12501 12502 12503 22501 22502 22503 24 12401 12402 12403 22401 22402 22403 23 12301 12302 12303 22301 22302 22303 22 12201 12202 12203 22201 22202 22203 21 12101 12102 12103 22101 22102 22103 20 120xx 120xx 120xx 220xx 220xx 220xx 19 11901 11902 11903 21901 21902 21903 18 11801 11802 11803 21801 21802 21803 17 11701 11702 11703 21701 21702 21703 16 11601 11602 11603 21601 21602 21603 15 11501 11502 11503 21501 21502 21503 14 11401 11402 11403 21401 21402 21403 17 13 11301 11302 11303 21301 21302 21303 12 11201 11202 11203 21201 21202 21203 11 11101 11102 11103 21101 21102 21103 10 11001 11002 11003 21001 21002 21003 9 1901 1902 1903 2901 2902 2903 8 1801 1802 1803 2801 2802 2803 7 1701 1702 1703 2701 2702 2703 6 1601 1602 1603 2601 2602 2603 5 1501 1502 1503 2501 2502 2503 4 1401 1402 1403 2401 2402 2403 3 1301 1302 1303 2301 2302 2303 2 105 附 14 105 附 15 105 附 16 105 附 17 105 附 18 105 附 19 105 附 20 105 附 21 105 附 22 105 附 23 105 附 24 105 附 25 105 附 26 105 附 27 1 105 105 附 1 105 附 2 105 附 3 105 附 4 105 附 5 105 附 6 105 附 7 105 附 8 105 附 9 105 附 10 105 附 11 105 附 12 105 附 13 地下室 1 销售统计 01室 02室 03室 04室 05室 06室 合计 套内面积 公摊 建筑面积 套数 24 24 24 24 24 24 144 销售套数 14 13 10 9 8 14 68 最低 2845 18 最高 3470 铂铭瀚 37楼 销售状况 26 2601 2602 2603 2604 25 2501 2502 2503 2504 24 2401 2402 2403 2404 23 2301 2302 2303 2304 22 2201 2202 2203 2204 21 2101 2102 2103 2104 20 20xx 20xx 20xx 20xx 19 1901 1902 1903 1904 18 1801 1802 1803 1804 17 1701 1702 1703 1704 16 1601 1602 1603 1604 15 1501 1502 1503 1504 14 1401 1402 1403 1404 13 1301 1302 1303 1304 12 1201 1202 1203 1204 11 1101 1102 1103 1104 10 1001 1002 1003 1004 9 0901 0902 0903 0904 8 0801 0802 0803 0804 7 0701 0702 0703 0704 6 0601 0602 0603 0604 5 0501 0502 0503 0504 4 0401 0402 0403 0404 3 0301 0302 0303 0304 2 0201 0202 0203 0204 19 1 0101 0102 0103 0104 销售统计 01室 02室 03室 04室 合计 套内面积 公摊 建筑面积 套数 24 24 24 24 96 销售套数 21 8 17 19 66 房型 3 房 2房 2房 3房 最低价 2430 最高价 层价差 6070 商业 统计 每层 套内面积 每层 公摊 每层 建筑面积 层数 12 12 12 12 每层价格 5500 5600 5500 4600 套数 1 1 1 1 已销售套数 0 0 0 0 从 铂铭瀚 以上销售数据可以看出： 销售不理想， 至今销 售补足 50%。 价格 定位过高，基本在 24003400元 /平米之间。 面积过于单一， 三房基本在 107134平米之间， 2房基本在 85平米左右。 80平米以下较少。 面积偏大，造成总价偏高。 20 从销售上来看， 2房销售好于 3房；二房面积小的销售好于面积大的。 金鼎小镇 （ 1）、 7楼 销售状况 12 11201 11202 21201 21202 21203 21204 31201 31202 11 11101 11102 21101 21102。