赣州市地产工程部项目产品及工程建议书(编辑修改稿)

赣州市地产工程部项目产品及工程建议书(编辑修改稿)内容摘要：

，多数楼盘开发节奏未能形成紧密连续性。 三、 工程实施描述： 根据以上五个楼盘的调查情况，其通性做法：  建筑、结构 ⑴、高层、小高层： 结构形式：框架剪力墙结构，层高 3 米，大部分采用板式外型，只有蔚蓝半岛的临江高层采用的是十字型塔楼外型。 板式结构优点是通风采光及朝向比 较好，缺点是分摊面积较大，基本都是一 第 15 页 共 41 页 梯两户。 十字型塔楼外型优点是分摊面积较小，基本都是一梯四户，缺点是通风采光及朝向会受影响。 基础及地下室：高层下都设有地下室车库，基础形式根据地质情况而定。 地下室层高从 米 米不等。 已做好的基本都按照人防要求施工。 外墙及内墙用材：外墙及内墙的墙体材料使用的是粘土砖，未使用加气混凝土砌块及多空砖。 屋面情况：屋面多为平屋面结构，有部分为斜屋面结构，屋面做防水卷材后铺隔热板。 外墙装饰及细部结构：外墙以瓷砖为主，线条及细部构造用涂料。 设有飘窗， 设置了空调板并设有百 页，都预留有空调管洞。 电梯前厅及入户大堂：高档耐磨砖铺地，墙面刷高档乳胶漆。 入户门及窗：名牌防盗门，高级铝合金窗或塑钢窗。 其它：楼梯及阳台栏杆都采用铁艺栏杆，设置集中排烟烟道。 ⑵、多层： 结构形式：框架异形柱结构，层高 3 米，大部分采用板式外型，一梯两户。 基础及地下室：大部分没设地下室，只有黄金时代多层设有地下室车库。 外墙及内墙用材：外墙及内墙的墙体材料使用的是粘土砖，未使用加气混凝土砌块及多空砖。 屋面情况：屋面多为斜屋面结构，屋面做防水后用聚苯板保温隔热，面铺彩瓦。 外墙装饰及细部结构：外墙以 瓷砖为主，线条及细部构造用涂料。 设有飘窗， 设置了空调板并设有百页，都预留有空调管洞。 入户门及窗：名牌防盗门，高级铝合金窗或塑钢窗。 其它：楼梯及阳台栏杆都采用铁艺栏杆，设置集中排烟烟道。  机电设备部分： 给水系统： 赣州新建楼盘基本上均采用了两路水源供水；各高层楼盘均采用了变频加压供水方式，且有高层的楼盘自来水公司只抄总表；全部是多层建筑的楼盘自来水公司抄表到户，均未采用远传抄表系统；其中蔚蓝半岛和水岸新天采用了无负压供水设备，但是自来水公司没有确认同意使用。 给水管材都采用了塑料管（ PPR、 PE、 PVC）等，但是采用了加压泵的给水管部分采用了复合管（钢塑、铝塑）。 排水系统： 目前老城区的楼盘采用雨污合流排水方式，新城区均强制雨污分流排水，室内排水管材均采用了 UPVC 管、 UPVC 螺旋消音排水管、室外采用了 UPVC 管或钢筋混凝土管。 卫生间基本采用了同层排水。 第 16 页 共 41 页 消防栓系统： 蔚蓝半岛小高层塔楼采用了单立管双栓。 其他楼盘均为每层两个消火栓。 自动喷淋系统：目前赣州楼盘未见地下车库设置气体灭火系统和泡沫喷淋系统，地下车库设置了自动喷淋系统。 泳池、水景系统： 赣州中高档楼盘均设置了水景；蔚蓝半岛和水岸新天设置了游泳池， 采用了过滤消毒一体化设备，机械循环，但均没有设恒温装置。 变配电系统 ：水岸新天和蔚蓝半岛、黄金时代等均是名义上的两路电源，实际上还是从同一个变电站引入。 各分户电表前均由供电局设计和施工。 高低变配电设备均由供电局采购，而且必须使用组合式箱变并置于室外，不同意设于室内。 水岸新天和蔚蓝半岛未设发电机组。 电力配电系统： 水岸新天和蔚蓝半岛、黄金时代的电力计量均采用抄表到户的型式，电梯都是采用奥的斯品牌。 均未采用远传抄表系统。 消防报警系统： 岸新天和蔚蓝半岛、黄金时代小高层的电梯间均设置了感烟报警探头，室内未设煤气泄 漏报警装置。 智能系统： 均设置了语音与数据综合布线系统、有线电视系统。 高档楼盘均设置了背景音乐和电梯监控系统，但是还没有应急广播系统和 IBUS 自控系统。 安全防范系统： 水岸新天和蔚蓝半岛、黄金时代均设置了可视对讲系统且带读卡门禁，还设置了 CCTV监控系统、红外线感应周边防范系统、无线巡更系统和停车收费管理系统。 其他中低档楼盘只设置了对讲系统。 燃气系统 ：赣州各楼盘均使用了液化燃气，设计和施工均由燃气公司完成。 消防防排烟系统： 大型地下车库均设置了防排烟系统。 新风系统： 赣州目前还没有住宅采用中央新风系统。 也还没有设置窗式通风器。  景观部分： 植物选择： 选用了适合本地生长的植物，但乔木冠径较小，灌木种植较稀。 硬景处理： 采用材料较单一，多为彩转及花岗岩地面。 园林小品： 较少体现且品种单一。 户外家具设计： 主要为桌椅。 处理手法简单。 园林照明灯具： 品种单一、 未结合环境设计。 第 17 页 共 41 页 第三部分：项目工程建议： 一、项目规划及设计 总平面规划：  总体布局： 思路： 按照地块的综合资源及利用价值，结合地势布置产品，设置道路交通系统，基本作到人车分流，动静分区，保证住宅的品质，营造商业的氛围。 建议 ： 分片区按组团原则进行设计。 既保证南、北两区及各组团独立使用，又能适应未来市场发展需要。 结合地势及政府规划部门规定的要求，局部地块利用山（坡）地进行设计。 以控制项目成本及发掘项目特质。 组团设计。 在产品的布置中按照同类型产品的相对集中的原则，形成一定的围核空间形成业主之间的相对独立的区域空间便于形成更好的邻里交流，且有利于组团的形成和管理。 商业配套面积不宜 过大，应满足社区需求和使用的便利性要求。 具体建议外沿八一四大道布置，商业区和住宅区形成明显、有效的隔离。 设置中心景观区。 中心景观与情景体验路径、开发节奏有机结合，既领先市场又符合营销需要。 北区考虑多设置多层物业。 南区提升容积率。  住宅布局： 对存在销售阻力的物业在总体规划设计中根据地块和社区内部资源的综合利用提升其品质。 尽量避免和减少东西朝向的住宅。 规避兵营式排列布局，采用错位、半围合、锯齿等多种群体组合方式保证空间环境及建筑间距、采光、通风等方面的要求，并着力营造楼栋间的邻里交往场所。 组团 布局。 以南、北两个地块为区域，分别在各自区域按物业类型（多 /高层）组合形成组团，便于营造环境及后期开发及物业管理。 高层区域分布，尽量在东西两侧及南区北侧布置高层产品。 多层产品布置在中心地块区域。 有效利用自然高差丰富建筑形态，增加产品特色及附加值。 多层采用多种手法区别产品，花园洋房为高附加值产品，类花园洋房为主推多层产品。 另建少量别墅类多层（ 4+1），提升产品形象又不至于与其他多层产品距离过大。 高层产品根据所处位置进行产品组合，作到户型紧凑，得房率高， 同时 开发部分可转换面积产品 第 18 页 共 41 页 且分栋处理。  商业布局： 充分的考虑小区内部的商业配套需求和地块周边的配套需求。 合理确定商业体量预防商业面积的空置和考虑业主后期的经营，实现商业区和住宅生活区的有效的隔离，实现动静分离。 社区内部商业街的设计是作为整个项目的特色建筑和展示面，形成特色化及差异化商业街 ； 商业街的建筑及平面布局应以环状或弧状的布置为宜。 在开发过程中应考虑有关业态 的分布及开发节奏， 保证商业街的有效形成。 主要沿八一四大道布置商业。 北区西侧考虑集中商业。 利用地块自然高差形成商业、住宅区隔。 会所考虑日后经营需要布置。  配套布局： 公共配套设施的布置 按照大配套分期分散、小配套分期集中、零星配套分散布置的原则布置， 会所与幼儿园分期分散，运动场所按功能分期要求布置 ， 在同一 建设期内 运动场所相对集中放置 ， 形成运动氛围及相对的主题。 零星的健身器具可相对分散放置。  交通组织： 充分 考虑车行的便捷，停放的便利、各种产品之间的区分、消防道路的设置及分期开发的分割等方面 需求。 人行道路的设置按照人行移动的情景 达 到 “ 曲径通幽 ”意境。 延伸至 小景观节点和组团景观 道路体系 便利， 区域 公共空间 通达性好 ， 辐射面广。 人行道路的布置中应设计人们 短暂 停留及交 流的空间 ， 体现人性化的设计。 消防通道结合绿化设计。  停车布置： 结合地势综合设置， 尽量的减少地下停车 ， 增加地面停车的数量 ； 减少成本的投入。 对多层产品的停车为集中半地下停车 ； 高层、小高层为集中地下停车 ； 不足部分设置路面停车位。 对自行车、摩托车等常用交通工具的停放应分区域集中设计停放。 地下车库和主干道应有相应的辅道衔接。 尽量减少独立车库的设计。 位置： 第 19 页 共 41 页 1）地下停车位：地下室设计规模为 14000 ㎡，结合人防面积和地下停车位一并考虑 ； 2）架空层停车位：①在建筑底层架空层设置；②可 结合地 势统筹 考虑 ； 3）地面露天停车位。 数量：地下和地面停车位共 1920 个，另外为非机动车位。 非机动车位设置以便利性及集中停放为原则，在规划中考虑区域分布。  人防布置： 高层下考虑人防设置。 人防面积满足规划要求即可。  竖向设计： 中间山体 基本 不做保留。 可建设少量坡地退台产品，增加项目产品亮点。 西侧山体削成台地，尽量减少土方量。 现有自然高差充分利用，形成错落梯级场地。 站北大道建设形成的道路与项目高差加以修饰，不过多进行土方工程。  土地价值利用： 先开发北区，以多层产品入市。 商业建设周期略后 于住宅交付期半年。 由西向东开发，核心区域分期开发。  周边价值利用： 靠近摩托车大市场区域结合地形架空建设高层区域，架空部分可作停车、设备、物业管理、活动空间等。 站北大道建设为景观路，与项目地块形成高差，削弱道路对物业的影响。 规划的站北大道公交站点附近设置主入口，形成大台阶入口。 且南北两区可呼应。  分期开发： 分大两期开发，以站北大道为分界线。 每小期开发结合市场要求，层次推进，最短间隔时间为 2 个月。 每小期开发以组团划分区间。 采用密集滚动开发模式，保证销售的连续性及产品不断升级。 建筑设计  建筑 风格： 第 20 页 共 41 页 简洁、明快的欧派新现代主义风格；注重社区天际轮廓线的节奏与韵律设计。  外立面设计： 建筑立面必须符合赣州市城规划要求，在满足项目设计要求条件下，充分考虑本项目建筑与周边环境的协调性，合理进行竖向设计。 建筑风格选用简洁、明快的欧派新现代主义风格，以体现国际社区氛围。 外立面应以“清新、活泼”为设计理念，体现本项目的“活力、健康”主题。 除釉面砖及涂料外，可考虑运用部分仿真石材砖；蘑菇石贴面等。 在不影响住户私密性的前提下，希望尽量缩小墙面率，加大开放强度，以满足采光与通风需求。 窗 的形式可采取多样化处理（飘窗、角窗等），开闭方式除平移和外开外也可考虑在洗手间部分采用下开放式窗。 重视第五立面（屋顶）的设计，使其在功能和景观上成为本地的唯一性。 强调色彩的变化，要生动，富有跳跃感，创导时尚潮流。 多层排水系统建筑处理，保证面向景观面的立面和谐，可采用建筑构件对排水系统进行隐藏。  户型 / 面积： 住宅建筑设计，应满足建筑设备各系统的功能有效、运行安全、维修方便等基本要求。 建筑设备管线的设计，应相对集中，布置紧凑，合理占用空间，宜为住户进行装修留有灵活性。 厨房、卫生 间和建筑设备及管线较多的部位，应进行详细综合设计。 电源插座、有线电视终端插座和电话终端出线口等，应与室内设施和家具综合布置。 公共功能管道，包括供水总水管、雨水立管、消防立管和电气立管等，不宜布置在住宅套内。 公共功能管道的阀门和需经常操作的部位，应设在公共部位。 应合理确定各种计量仪表的设置位置，以满足能源计量和物业管理的需要。  建筑间距 需符合政府控制性规划要求。 建筑间距：多层 1:、板式小高层 1： 点式小高层 1：。 住宅设计应避免户与户、楼与楼之间的视线干扰。  建筑朝向 ： 符合政府控制性规划要求，建筑 物 南北朝向，可有适当的偏角（ 15 度以内），须注意赣州市常年风向与建筑朝向的关系。 第 21 页 共 41 页  群体 组合： 通过住宅群体组合对户外空间 环境进行 塑造，营造相对应的活动场所。 住宅群体组合能起到吸引视线，丰富天际线及立面的效果。 能适当超越本地市场，同时具可操作性、现实性及美观需要。  节能、环保： 双层玻璃窗（真空）设置。 平层 屋面保温做法。 局部墙体保温做法。 垃圾分类收集。 无。