贵州国际大酒店可行性研究报告(编辑修改稿)

贵州国际大酒店可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

际大酒店有限公司 项目性质：改造 项目建设地点 贵州省 编制的依据 1. 《中华人民共和国节约能源法》 2. 《中华人民共和国电力法》 3. 《中华人民共和国清洁生产促进法》 4. 《循环经济促进法》 5. 环保部门对本项目的环保要求 6. 项目单 位提供的其他项目有关材料 编制研究范围 本可研报告的研究范围如下： 1. 市场分析 6 2. 环境保护 3. 节能分析 4. 劳动卫生、安全与消防 5. 企业组织与劳动定员 6. 投资估算 7. 经济评价 8. 效益分析 可行性研究概论 投资估算 本项目总投资为 11318万元。 资金筹措 本项目总投资为 11318万 元， 全部 由 企业 方自筹。 主要技术经济指标 经财务预测表明，项目正常经营年份营业收入达到 万元，利润 万元，净利润 2212 万元。 投资利润率 %，根据对项目 10 年运营期全部投资现金流量的分析，税后全部投资内部收益率为 %，投资回收期 年（不含改造期），因此项目从财务角度分析是可行的。 项目基本具有较高的盈利能力，盈亏平衡点较低，说 7 明该项目可以抵抗一定的市场风险。 可行性研究结论 项目目标明确，项目市场前景广阔。 对提高人民生活水平，提高城市形象，加大城市接待水平，促进当地经济的快速发展具有重要意义。 项目的经济效益和社会效益分析表明，该项目不仅具有很好的盈利能力，而且能够较好地解决当地的就业问题。 经可行性研究分析，本项目采取的方案可行，本项目符合当地实际和当前产业发展的趋势，项目所在区位交通方便，具有较好 的社会经济基础和外部协作条件，地理区位优势明显。 项目规模合理，技术设备选型先进，环保、消防及劳动安全措施适当，节能效果明显。 经测算，项目投资方案合理，经济效益良好，具有较强的抗风险能力，项目实施后，将带来显著的经济效益、社会效益，所以该项目是可行的。 8 第 2章 项目的意义及必要性 项目提出的背景 随着六盘水市区的整体规划和发展，赋予了 XX 国际大酒店更高的要求。 作为该商业中心未来标志性建筑及酒店行业的领头羊，承载着城市旅游、休闲、会展等现代化高档次消费的服务需要。 项目建设的必要性 （ 1） 项目建设将促进本区经济和社会 发展 本项目建成后的营业收入将由住宿、娱乐、餐饮、会议及其他服务项目构成， 通过 完善的管理和细致的服务 让宾客 体会到 高品位的 享受。 上述服务项 目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。 本项目的落成，可以拉动当地很多行业的发展，同时可提供新的就业岗位，缓解就业压力，有利于社会和谐发展，起到繁荣区内经济的作用， 为区 内 经济发展创造良好的投资环境，促进区 内 经济的 快速崛起。 （ 2） 本项目提高了六盘水市高端接待的接待能力 作为六盘水市的高星级酒店之一，加强加大了六盘水市的整体接待能力。 （ 3） 项目落成将带动本地区酒店行业发展 本项目定位为五星级多功能商务酒店。 引进了更多先进的管理经验及营销体系，也必将在行业内产生很大的影响。 届时会有更多同行取经借鉴，完善自身管理及营销等体系，以带动本地区酒店行业更大的发展。 9 第 3章 项目市场分析 行业现状 本市现有各大酒店概况： 当前全市仅有的两家高星级酒店，客房月入住率均为 70%以上，餐饮上客率晚市均为 80%以上。 供给、需求分析 其他配套设施： 各酒店内都有相关配套设施，但是配套设施档次、装修风格以及规模参差不齐，不能承载我们六盘水市夜郎文化对外接待的形象功能展示。 餐饮： 通过市场调查， 餐饮部因为地区局域性限制，外出学习时间短，不能与一线城市的高端餐饮同步，不能满足旅客对各地不同餐饮口味酒店名称 （星级） 类型 房间类型 会议室 配套 特色 餐饮设施 时代假日酒店★★★★ 涉外 标准间、套房 238 间 大小共 7 个 KTV、 棋牌室 、 健身房、等休闲娱乐场所 功能齐全，环境幽雅 宴会厅、大餐厅和 21个风格各异的餐厅包厢 凤凰祥林大酒店 ★★★★ 商务 标间、套房共 130 余间 大小共 3 个 KTV 包房23 间和商务 会 所 包房 17 间 装修豪华 宴会厅 24个 10 的需求。 建筑风貌： 建筑风貌随着城市经济的发展， 对外接待需求快速增长，酒店的建筑风貌对涉外型商务酒店经营影响会越来越明显。 特色： 本项目在投资时考虑到差异化经营，把酒店的特色在顾客面前表现的淋漓尽致，留住每一位顾客，形成更大的顾客群体，故而争取到最大的市场份额。 一、会议及活动 随着六盘水市每年政府会议的召开及各项政府性活动，每年有大大小小的经销商会议、企业商务会议，这么大的市场空间，却只有二家高级酒店去接待。 这也为本项目的市场发展提供了很大的空间。 二、度假、避暑游客 六盘水市素有“凉都”称号，其气候特点已经在全国范围鲜有名望，是当下 避暑的重点旅游城市之一，加上周边旅游景点众多，驰名中外。 随着大力发展旅游业，六盘水市旅游收入逐年增加。 政府也非常支持旅游酒店业的发展。 但很多游客对高端服务的需求，却很少有酒店可以满足。 三、外地投资商 随着六盘水市的开发和政策优惠，很多外地投资商会到六盘水市及周边进行项目考察。 他们考察的范围不光是项目本身，还有软件环境，以及未来有可能举办展会、商务谈判、会议的选址问题。 作为六盘水市开发的整体配套项目，它的投资开发势在必行。 由此看出，目前市场上的酒店无论星级档次，还是配套设施方面 11 都不能够满足现代化旅游、商务 会议、会展、政府接待等多方面高层次需要，这也为本项目的开发提供了可发展之路。 发展趋势 目前六盘水市只有两家四星级酒店，其余的多是商务经济型酒店，因此基本不存在四、五星级酒店的竞争，给我们项目未来的发展提供了足够大的空间。 12 第 4章 项目条件 项目地点 贵州省六盘水市钟山区南环中路 63 号（世纪广场东侧） 自然条件 六盘水市素有“凉都”称号，其气候特点已经在全国范围鲜有名望，是当下避暑旅游城市的重点之一，加上周边旅游景点众多，驰名中外。 随着大力发展旅游业，六盘水市旅游收入逐年增加。 政府 也非常支持旅游酒店业的发展。 但很多游客对高端服务的需求，却很少有酒店可以满足。 矿产资源丰富。 境内有煤、铁、锰、锌、石灰石、煤层气等 30多种矿产资源，其中煤炭资源远景储量 844 亿吨，已探明储量 亿吨，保有储量 亿吨，煤种全、煤质好，是国家重点规划建设的十大煤炭基地之一，素有 “江南煤都 ”之称，是国家 “西电东送 ”的重点电源基地之一。 社会经济条件 区位优势明显。 全市地处川滇黔桂结合 处 ，是国家国土资源开发规划确定的 “攀西 ——六盘水资源综合开发区 ”及 “南贵昆经济区 ”的重要组成部分，有 “四省立交桥 ”之称。 境内贵昆铁路、株六复线横贯东西，南昆铁路、内昆铁路、水柏铁路南北连接，拥有西南较大的铁 13 路编组站 ——六盘水南站，形成了西南地区重要的铁路交通枢纽。 优势分析 地理位置发展趋势明显，本项目是招商引资项目，政府给予一定的政策优惠和帮助。 生态环境良好。 自然资源丰富。 劣势分析 地处内陆城市。 流动人口量较小。 第 5章 项目总体规划和布局 总体规划 项目定位 五星级涉外商务酒店 功能定位 以住宿、餐饮为核心业务，同时具备商务会议、休闲娱乐的多功能商务酒店。 14 形象定位 六盘水市标志性建筑。 建筑风格 突出高档、大方的建筑特征。 15 功能分类 本项目总建筑面积约 28532 平方米，其中： 客房部分 ： 11544 平方米，占总建筑面积的 42%，客房设置包括单人间，豪华单人间，标准间，豪华标准间，标准套房，豪华套房等。 公用设施部分： 15416 平方米，占总建筑面积的 54%，包括大堂、走廊、机电设备房、办公室及电梯候梯厅、垃圾道、烟道和消防楼梯、商务中心、会议室、餐厅、便利店、康体中心、健身房、棋牌室、行政酒廊等。 地下室部分： 1572 平方米，占总建筑面积的 4%，包括：停车场、仓库等。 16 第 6章 项目开发及实施计划 主体工程主要指标 项 目 指 标 备 注 1：占地面积 2623 ㎡ 2：总建筑面积 28532 ㎡ 含地下室 3：容积率 4：绿化率 % 5：层数 26F 地下 1 层，地上 25 层 6：地下车位 17 建设方式 拟采取面向省内外具有承担该项目工程能力的施工队伍，以公开投标的方式进行招标。 择优选择具备一流技术装备和管理水平的施工队伍。 同时聘请资深的监理专家实施工程全过程的监督，以保证科学有效、合理、公正的控制项目工 期、成本和质量。 第 7章 环境保护 环境评价依据和标准 编制依据 1. 《中华人民共和国环境保护法》 2. 《项目环境保护管理条例》国务院令 253 号 17 环境保护标准 1. 《环境空气质量标准》 GB3095－ 1996 2. 《地表水环境质量标准》 GB3838－ 20xx 3. 《锅炉大气污染物综合排气标准》 GB13271－ 20xx 4. 《大气污染物综合排放标准》 GB16297－ 1996 设计原则 坚持经济效益与环境效益相统一的原则，在设计中积极采用节能型、低噪音的先进高效的设备。 环保设计力求体现技术先进与经济合理，切实可行。 项目运营中的环境保护 在 运营过程中严格按以下措施控制各类污染： a、废水 本项目建运营后的废水主要为生活污水，生活污水经化粪池处理后排入城市污水管网。 b、废气 本项目用气为天然气，天然气是一种洁净的燃料，基本无污染物排放，尾气经烟囱排入大气，不造成对环境的污染。 c、固体垃圾 固体垃圾主要来源于楼宇办公、生活垃圾。 办公及生活产生的固体垃圾、废弃物经专人收集后，送往垃圾站分类堆放，定期清运处理。 18 d、绿化措施 绿化既可以美化环境，又可以起到隔音防尘、调节温度、吸收二氧化碳等多种作用，在道路两侧种植过道树及绿化隔离带，以营造舒适优美 的环境。 环境评价 鉴于本项目开发改建过程中的环境压力，要严格执行相关环保控制管理规范及上述相关保护措施，力争环境评价达标，为区域综合发展规划树立良好形象。 第 8章 资源节能 节能原则 根据国家有关能源政策和法规，因地制宜选择能源种类与材质。 充分挖掘潜力，结合具体情况，尽可能做到能源综合利用。 节能措施 节水 水是基础性的自然资源和战略性的稀缺资源。 本项目在运营后， 19 严格按照《中国节水技术政策大纲》以及六盘水市行业用水标准。 本项目应采取有效的节水措施，制定节水管理制度。 在日常管理和工作岗位中实行经 济目标责任制，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水资源的损耗。 节电 (1)采用建筑照明节能技术和材料，选用效率高、配光合理的灯具及绿化照明设施等。 (2)采用中央空调制冷节能技术和产品。 (3)采用节能型变压器，降低变压器的能耗。 (4)制定节电管理制度。 节能管理 1. 加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备、管线进行检修，杜绝跑、冒、滴、漏现象，减少不必要的浪费。 2. 制定节能目标和节能奖惩措施，并严格落实执行。 3. 定期对职工进行节能培训，加强节能意识，提高职工责任，以充分有效的利用能源，节能降耗。 节能效 果分析 项目通过采用先进的节能设计、节能工艺、节能设备、节能材料和节能管理等多种节能措施的综合运用，努力降低运行的能源消耗，提高运行的节能水平；注重提高能源和资源利用率，切实达到节能效 20 果。 杜绝高能耗产品。 电气、给排水、采暖等专项设计严格遵循国家及地方节能设计相关标准及规范，采用切实可行的节能方案和节能措施。 确保项目实际运行中实现应有的节能效果。 第 9章 劳动安全、卫生及消防 项目贯彻“安全第一、预防为主”的方针，确保建设项目符合国家的劳动安全卫生标准，保障工作人员及用户的安全与健康。 设计规范 1. 《建筑防火 设计规范》 GB5001620xx 2. 《建筑物防雷设计规范》 GB5005720xx 3. 《安全防范工程技术规范》 GB5034820xx 4. 《电气设备安全设计导则》 GB/T 2529520xx 5. 《生活饮用水卫生标准》 GB 574920xx 劳动安全。