最新)北京顺义后沙峪项目--开发项目建议书

最新)北京顺义后沙峪项目--开发项目建议书内容摘要：

或代表处，随着中国加入世贸组织和改革进程的逐步推进，跨国大企业中会有更多的公司看好中国市场。 跨国大企业的外籍中高级雇员，尤其美国、欧州发达国家的高级经理，由于消费习惯和消费心理原因，他们非常钟情于外销 TOWNHOUSE。 因此会促进北京 TOWNHOUSE市场的进一步发展。 1． 1． 港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士 由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善，国民经济持续稳定的发展，以及鼓励港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学人员回国投资创业的政策，一大批港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业，他们要求高质量的生活和理想的居住环境，因此更热衷北京北部地区的 TOWNHOUSE。 1． 1． 国内金融业、 IT业高级经理人文体名人、律师等高知人才 这些行业的精英，积累了大量的财富，他们追求生活的品位和质量，在改善居住条件时多考虑选购 郊区环境优美的花园式TOWNHOUSE。 1． 1． 私营企业业主 随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施，国内的私营经济将得到空前的发展。 这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要，也将成为高档 TOWNHOUSE的购买者。 1． 定位设计 1． 2． 构思的原点：缔造“真豪宅”，展现高尚生活的家居。 1． 2． 真豪宅理念：不是要用最贵的建材堆砌，而是要有创新的建筑设计理念，每一个细节上突显出“名家风范”。 1． 2． 本可研所应体现的价值 任何商品的出售都是因为它本身具有使用或心理上的特殊价值，房屋也不例外，只是这种价值的意义更为富有，它不再仅仅是居住的场所（最基本的含义），而是包含更为广义上的意义：实际价值和心理价值。 本项目的卖点 卖点是销售中带给客户的直接利益和间接利益的总和，在心理上是带给客户一处价值感。 以现有的产品特点可包装的卖点只有 2 点： 2． 地处北京“温榆河绿色生态走廊”； 2． 单体 TOWNHOUSE 和联体 TOWNHOUSE 相结合，多种户型适宜不同需要，小到 150 平米经济型 TOWNHOUSE，大到 500 余平米豪华型 TOWNHOUSE。 卖点分为实质内容和概念性感受。 实质的内容 即房屋在实际生活中所真正具备的设施，而概念性感受是在该房屋中所带来的各种相关感受。 可以肯定地是实质内容如果超前和富有新意，能够博得客户认可，则物业必定热销，所以在前期物业的规划设计和设备的选用必须要不断的改进，以争取做到最好。 使客户真正感到“物有所值”才是销售的根本动力。 好的产品终归会受到客户的青睐，得到市场的认可。 竞争对策 对于竞争对手的竞争优势，包括在完善产品中所采用的新技术、新工艺和独特的销售支持点都应尽量采用，甚至在细节上进行模仿，以做到取长补短，特别是竞争项目给客户留下的最佳印象，必须在本 项目中整合运用。 增加项目的附加值 如果要以豪宅品质出现，必须增加项目可包装的卖点。 具体地从以下三大方面考虑： 4． 丰富专业化设计，聘请国外知名公司参与项目的各项设计，包括： 4． 1． 会所及样板间的装修套餐由酒店的室内设计师进行设计。 4． 1． 社区室外环境由境外设计公司设计。 4． 1． 建筑立面由一个外国建筑设计事务所担纲，推广时可以冠上该外国事务所名称。 4． 1． 物管公司由国际知名的物业管理公司担纲。 4． 使用高品质的建筑材料及设备包括： 4． 2． 卫生间采用进口原装高档洁具， 例如科勒、摩恩等。 4． 2． 厨房采用进口成套橱柜、灶具，例如德高丽（ DEL TONGOL）。 4． 2． 外窗采用断桥喷塑铝合金中空窗，浮法玻璃配可平开上悬的五金件。 4． 2． 小型集中中央空调，实现 24 小时热水、制冷、采暖。 4． 2． 综合布线，每户强电按空调、电器、照明三路分线；弱电每个房间将电话、电视、电脑三线均安装到位。 铺设 ISDN 光缆，建立社区局域网 4． 2． 家庭安全系统：每户设置可视对讲、紧急求助按钮、煤气泄露监视探头。 4． 2． 公共安全系统：社区及大楼周界防范系统；小区道路、 楼宇大堂的公共保安监视系统；公共部分设置消防探头，集中消防报警系统。 4． 2． 卫生电线电视接收系统。 4． 2． 智能化物业管理：三表远程计量，停车、门禁的 IC 卡系统。 4． 采用高档次社区服务，规划好会所功能，包括：咖啡厅、酒吧、健身房、泳池、医疗室、美容美发室、家庭教室等。 如此，本项目可增加卖点。 4． 3． 高质量的物业产品，使客户产生满意和知足的心理。 4． 3． 与客户心理上的价值尺度象吻合，通过提供足够的附加价值带来超值感受。 4． 3． 建设最现代化的都市高级 TOWNHOUSE。 总之， 塑造卖点的观点是：在设计上的投入比在材料上花钱更为重要。 务必塑造出名师设计、品牌品质，名家管理的形象。 这样才能达到促进预售效果的目的。 第十一章 效益评价 一、经济效益评价 评价方法说明： 1． “该项目”的经济效益评价是在通过对本市东北部的主要TOWNHOUSE项目的销售状况进行了调查，并参照了与“该项目”类似的经营单位经济效益的基础上做出的。 1． “该项目”建设内容主要为单体 TOWNHOUSE 和联体TOWNHOUSE，建成后全部销售，并由物业管理公司统一经营管理，配套设施自营。 1． 效 益评估贷币本位币为人民币。 “该项目”销售收入预算： “该项目”可销售面积 13。 5万平方米，按 6500 元 /平方米，销售收入总额为 87750 万元。 “该项目”总成本： “该项目”的总成本，主要包括两部分： 3． 固定成本：主要是地价款、前期工程费、建安工程费、综合费税、间接开发费、不可预见费等合计 58580 万元人民币。 3． 经营成本：主要包括管理费用、财务费用、销售费用、贷款利息、人员工资、经营费用、水电燃料费等为 8198万元。 “本项目”利润： 4． 利润：利润 =销售收入 — 总成本 =87750万元 — 58580万元 — 8198万元 =20972 万元。 二、社会效益评价 “该项目”的开发建设，不仅有经济效益，亦有社会效益，其社会效益主要体现在： “该项目”建设为北京温榆河流域提供了一定数量的TOWNHOUSE与旅游服务场所，满足了文化、旅游消费需要，对于繁荣首都经济，促进首都经济建设和城市发展，起了一定的推动作用。 第十二章 结论 一、北京 XX 古德房地产开发有限公司拟开发建设的顺义后沙峪项目，既加快了北京城市建设的发展，又满足了首都日益增长的物质文化生活需要。 二、经测算“该项目”在经济上是可 行的。 从评价方案的分析可以看出，“该项目”具有较好的经济效益。 第十章 项目经营策划 一、调查区域 TOWNHOUSE项目综合评述 本区域内在售 TOWNHOUSE 项目主要分布在八达岭高速公路、立汤路、京顺路附近，分布不均匀。 随着北京市政府治理温榆河工程的逐步实施，沿温榆河两岸开发 TOWNHOUSE 项目将具有巨大的经济价值。 从现有 TOWNHOUSE项目的销售价格和销售进度情况看，市场需求还有一定的潜力。 二、 TOWNHOUSE市场需求分析 中国正式加入 WTO 以后，世界 500 强企业有近 200家在北京开设分支 机构或办事处，外籍中高级雇员成为 TOWNHOUSE 市场的潜在客户群体；北京 2020 奥运会申办成功以后，据了解北京现有宾馆饭店的接待能力尚有近 50％的缺口，届时将会产生潜在购买和租赁客户群体；随着居民收入的不断增加，几年前还只能是富豪们享受的豪宅 TOWNHOUSE，已逐渐成为中高收入家庭的住宅消费品。 目前TOWNHOUSE市场需求结构日趋合理，主要分为以下几个层次 : 外籍购买群体 1． 外交使馆高级外交官及资外大型公司的中高级雇员 北京作为中国的首都，汇集了众多国家的大使馆和世界跨国集团的分支机构或办 事处，这些使馆高级外交官、跨国集团的外籍中高级雇员对北京 TOWNHOUSE 市场的需求在不断增加。 尤其美国、欧州发达国家国内经济增长放缓，使得这些国家的大型财团和跨国企业不断增加在华投资，由于消费习惯和消费心理原因，他们非常钟情于外销TOWNHOUSE。 1． 港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士 这一群体是一支不容忽视的购买团体。 由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善，国民经济持续稳定的发展，一大批港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业，他们要求高质量 的生活和理想的居住环境，因此更热衷北京东北部地区的 TOWNHOUSE。 国内购买群体 2． 中资企业家、高级经理人及 IT业、金融业精英 这些行业的精英，积累了大量的财富，他们追求生活的品位和质量，在改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式TOWNHOUSE。 2。 大公司高级管理人员、文体名人、律师等高知人才 这些人员构成城市的“中产阶级”，他们二次置业时多会选择物业档次、形象较高，价格优惠和付款方式灵活实惠的，亲近自然又具有良好的人文环境的经济型 TOWNHOUSE。 2。 私营企业业主 国内 经济持续增长，富有阶层将逐步扩大。 随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施，国内的私营经济将得到空前的发展。 这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要，也将成为高档TOWNHOUSE的购买者。 三、项目市。