西安春晓苑项目可行性研究报告(编辑修改稿)

西安春晓苑项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

厚的公司背景 西安市城市投资有限责任公司是由西安市建委牵头、城建各相关部门（市规划局、房管局、公用事业局、交通局、市政局、土地局等）入股，另外吸收部分国有大中型企业和民营企业共同出资组建的公司。 因此，公司具有相当的政府公关实力，审批各种手续比较快捷，能够迅速的获得最新的有关建设法规和房地产政策信息，这位项目顺利的成功的实施提供了保障。  良好的融资能力 城投公司资本实力雄厚，经营业务大多为飞翔较小的市政设施建设等的成见项 目，资金周转灵活，而公司的股东多为具有相当实力的企事业单位，这为项目的实施提供了强有力的资金保障。  优越的地理位置 据我们调查，西安市民希望居住的地区依次为南郊二环以外、南郊二环以内、东郊、城内、西郊和北郊，本项目位于南郊二环以外自然环境优美的曲江旅游度假区，这为本项目提供强大的竞争优势。  浓厚的人文环境 曲江的主流的居住群体多为商业竞争中的优胜者，可谓我们这个城市中的精英阶层，因此他们具有较高的道德素质和文化素质，使该区的整体文化表现不一般；周围高校众多，如陕师大、外院、政法学院等，进一步提升了本区的文 化品位，真正做到“谈笑有鸿儒，往来五白丁”。 劣势（ WEAKNESS）  公司的开发经验不足。 虽然公司曾与西安新大陆集团公司联合开发了雅荷只能家园小区，以及正在开发的大明宫经济适用房项目和西安文博苑项目，但公司没有独立成功开发高级住宅小区项目的经验以供借鉴，这对公司来说，是一个新的尝试。  市政配套设施跟不上 目前项目周边的道路、给水、排水、供电等市政设施都是临时的，正式的待建。  基础设施不完善 项目周围的邮局、银行等重要设施离本项目较远，给居民生活带来不便。  治安环境较差 由于本项目位于城乡结合部，人员 流动量大且复杂，这样给本区治安带来了影响，给客户一定的顾虑。 机会（ OPPORTUNITY）  西安对中高档商品房的开发与销售的控制，给本项目带来了商机 今年 4 月份，西安市副市长乔征在西安城市建设与房地产开发大势论坛上指出今后市政府将从政策上严格控制中高档商品房的开发和销售，并按照国家有关政策，对别墅类项目严格执行 “ 封杀令 ”。 这样就减少了同档次的楼盘，从而就减轻了项目的竞争强度。  多层与小高层的定位给我们带来了庞大的消费群体 据我们调查，西安市民希望居住多层的占 %,小高层 (712 层 )的占%,小高层 (1218 层 )%,高层占 %,TOWNHOUSE 占 %,独体别墅占%。 而目前这里只有曲江皇家别墅、钻石王朝、湖滨花园等几个别墅项目，面向中高层消费群体的多层与小高层项目的高级住宅区还不多，这就赢得了想居住在曲江区而又买不起别墅的顾客。  城市重心的南移给项目带来巨大的升值空间 西安大都市圈的规划，把电视塔作为新的 CBD，而本项目正好位于电视塔附近，中央商务区建成后，其一流的服务设施，完善的配套设施，再加上规划建设中的曲江旅游度假区提供的优美的环境，会给购买者带来丰厚的住宅投 资增值回报。  周边新建住宅项目不多，为本项目储备了一定量的客户。 威胁（ THREAT）  商品房空置率过高 ,可能会出现房地产泡沫现象 一般说来 ,国外商品房合理的控制率为 45%,控制率 10%是国际公认的防地厂开发红灯。 美国的商品房空置率为 7%，我国香港约为 4%,而专家估计，我国当前的商品房空置率约为 26%左右，我国当前的商品房空置率已远远超过国外空置警戒线。 因此目前我国房地产发展可能存在泡沫。 有此可能带来政府加强对房地产市场的宏观管理，如 银行监管，出台限制房地产政策法规等对本项目不利的因素。  目前西 安市高档商品房空置率比较高 对于此类威胁，我们要深入调查同等档次的项目空置率过高的原因，防止重蹈覆辙；在者我们在设计时要对产品进行差异化定位，实行创新来增大楼盘的竞争力。  央行将对房贷条款 政策的 调整 会对购房者产生一定的消极影响 据知情人透露 ,此次调整包括四个方面：一是利率，房改房和普通住房按照现行房贷利率政策执行，高档房、别墅、商用房和多套住房按照现行同档同期一般贷款利率执行；二是首付款比例，个人第一次住房的首付款比例为总房款的20%，多套住房包括第二套住房的首付款比例为总房款 30%～ 50%；三 是期限，缩短商住两用房贷款期限；四是贷款房的类别，参照境外银行做法只发放现房贷款，期房贷款要经过国家有关房地产部门的批准。 据消息灵通人士透露，央行目前正在抓紧时间制定具体的政策。 第三部分 建设条件 一、 开发项目用地状况 曲江春晓苑项目位于西安市曲江水厂东侧，占地约 90 亩，其中规划用地（含部分代征规划路），东西间距以水厂东围墙为界，向东宽为 250米，南北间距以水厂南围 墙为界，向北长度为 530 米。 项目用地目前为阶梯状耕地，征地范围内地势南高北低，平均高差 14 米，高差最大的地方相 差 21 米，工作区内最低点高程为 450。 99 年底已完成征地、三通一平和项目前期勘察设计等工作。 其中道路问题，目前只有一条临时道路可进场施工，正式规划路待建。 二、 资源供给及外部协作条件  交通状况： 本项目处与大雁塔和曲江水厂间，交通便利，地块北、西临时道路已建成。 临近西安交通主干线南二环和即将投入使用绕城高架高速路，进出极为方便。  教育设施： 项目南郊周围有陕西师范大学、邮电学院、外语学院、政法学院等多所高等学院，教育文化气息浓厚，教育环境良好。  医疗机构： 西安南郊拥有较多的医疗机构，医疗配套设施较好 ，设备齐全、技术先进，具有完善的医疗、护理体系，如省委机关门诊部是省劳动和社会保障厅认定的定点医疗机构，医疗条件和综合实力处于西安市先进水平。  商业服务： 距离项目不远的小寨商业区购物场所比肩林立，日常购物、休闲娱乐、非常方便，再加上正在建设的大唐不夜城和即将进入本区的国际大型购物商场，可满足区域内居民的日常生活需要。  给排水、供电、通讯等： 项目紧邻曲江水厂，水厂可以提供 500mm 供水管道，可以解决施工场地内的用水问题。 由于项目所处区域规划暂无可用底下市政管道，可利用曲江水厂专用路直径 300mm 的 雨污混合排水管线，但排放前要先进行化粪处理。 生产用的临时用电可以协调曲江水厂部分解决，区内永久用电需向供电局申办。 而项目的通讯设施需要向市政电讯部门提出申办。 并且施工场地开阔，具有良好的施工条件。  资金、社会条件： 本项目的开发商是西安市城市投资有限责任公司，该公司是由西安市建委牵头、城建各相关部门（市规划局、房管局、公用事业局、交通局、市政局、土地局等）入股，另外吸收部分国有大中型企业和民营企业共同出资组建的公司，城投公司资本实力雄厚，经营业务大多为飞翔较小的市政设施建设等的成见项目，资金周转灵 活，而公司的股东多为具有相当实力的企事业单位，因此本项目有良好的融资能力和社会公关能力。 第四部分 规划设计方案 一、 规划设计方案的指导思想 总平面布置应合理的利用土地，注意好景观充分利用和不良景观的回避，合理的控制住宅间距，全面考虑通风、采光。 交通线路要明确、流畅，人车分流。 本项目难度较大的是该地块标高较为复杂，要求设计充分利用高差，建造出有错落有致、有独特风格的建筑群。 二、 规划设计原则 1） 规划以生态化、一体化、市场化为理念，提高人居环境。 2） 承上启下，综合布置，空间布局一体化发展的原则。 尽 力根据西安市总体城市体系和城市的环境建设规划，国民经济与社会发展规划，综合本地区的实际情况，统筹兼顾，综合布署小区的各项建设。 并体现项目本身的特点。 3） 根据项目用地的自身地理条件以及周边环境，合理布局、规划，节约土地，遵循土地使用集约化的原则。 4） 规划具有弹性灵活原则和建设精品化的原则。 为了提高住区的生活质量，居住区的规划设计必须具有一定的超前意识，规划设计应该富有弹性，以便于今后小区配套设施等的升级。 5） 规划设计应具有特色 —— 差异化原则。 力求做到求同存异，完善规划方案。 6） 构筑“多样性居住空间”，多层、小高层巧 妙组合，营造组团概念原则。 使得小区内原有自然条件和新的景观设计相融合，营造具有自然、和谐、静谧的 高尚人居小区。 三、 建筑规模及规划设计方案设想 (一 )、小区布局保证各户的“通好性” “通好性”是房地产开发的一个重要指标，一个楼盘如果 80%很好卖，但剩下的 20%清不了盘，这个项目就没利可图，利润全部在压在没卖出的 20%中，所以小区的总体规划首先看有多少不好卖的，将不好卖的户数压到最少。 （二）、交通设计及停车位 坚持人车分流的原则，机动车系统限定于小区的一定范围内，与人行系统部较差，互不干扰且尽量做到短捷。 由于 本居住小区面对的是中上等收入的客户，停车位数不应小于住户总数的 40%，同时为避免停车位对环境的不良冲击，结合地形高差，将停车位全部放在地下。 （三）、住宅设计 户型设计 据我们调查，目前西安市户型需求依次是三室两厅、两室两厅、四室两厅及跃层和复式，而近期内居民打算购买商品房面积在 100 平方米以下的占 %，面积在 100~150平方米的占 %,面积在 150~200平方米的占 %,面积在 200 平方米以上的占 %,因此设计时应把主力户型放在三室两厅上，主力面积放在 125~155平方米上。 外立面设计 外立面设计应简洁时尚，注重结交处理，使之能取得良好的城市景观效果，并与共建协调统一，满足开发商“以一流的设计，一流的工程质量，健康环保的材料构筑精品”的开发理念。 （四）、环境设计 风格定位 我们把该项目定位为时尚、健康、优雅的高级住宅小区，环境设计应与此定位相协调。 如今，人们买房不仅局限于购买一套公寓，而是买进整个社区以及社区中与外部不同的生活方式，住区环境就是开发商所推崇的这种生活方式的最直观地诠释。 充分利用项目用地高程的变化 该项目用地南高北低，平均高差 14 米，最大高差 21米，在设计 上要充分利用此高差，建造出错落有致，有独特风格的建筑群，使其成为开发上的买点。 景观的人性化设计 充分考虑现代人的生活习性和活动习惯，合理地配置场地设施激发住户进行户外活动的兴趣，间接引导其生活方式向健康科学的方向发展。 同时充分考虑一些特殊人群老、弱、病、残、孕等的需要实施无障碍设计。 可持续发展的人居生态环境理念 在设计时充分考虑生态景观的可持续发展，并在此基础上，适地适树、优先选择乔木树种，不要盲目引进珍贵树种，同时考虑水景的应用。 曲江春晓高级住宅小区作为城乡结合部小区，在设计上力求将居住文化 中的城市人文同绿色生态及可持续发展相结合，为城乡结合部居住开发提供一种新的模式。 具体规划建规划方案附图。 第五部分 项目开发进度安排 一、 项目开发的各项工作内容 20xx 年 7 月 ~8 月初完成土地平整工作； 20xx 年 8 月 ~10 月中旬完成总体规划工作； 20xx 年 10 月下旬 ~12 月下旬完成单体方案的设计工作； 20xx 年 11 月初 ~20xx 年底完成项目的报批工作； 20xx 年 1 月初 ~2 月底完成施工图设计工作； 20xx 年 2 月初 ~3 月底完成施工招标工作； 20xx 年 4 月初第一批工程开始施工； 20xx 年 10 月初第二批工程开始施工； 20xx 年 4 月 2 日开盘开始销售； 20xx 年 9 月底完成第一批工程的建设； 20xx 年 9 月底完成第二批工程的建设及项目的全部建设工作； 20xx 年 10 月 1 日入伙； 20xx 年 6 月底项目的全部销售工作结束。 二、 项目开发进度安排 本项目从 20xx 年 7月开始到 20xx 年 6 月底结束，共历时 4 年具体的工作内容和时间安排如上所述，其他的工作详见详项目开发计划横道图附图。 第六部分 营销方案 一、 营销策略与节凑  产品策略 （一）、项目定位 该项目位于曲江旅游度假区，项目用地地势开阔，向远处 眺望，名胜古迹尽收眼底。 曲江区具有浓厚的人文环境、发达的交通设施、首屈一指的生态质量和完善的配套设施，再加上曲江国际会议中心、中伟外商会所、唐华宾馆等会议型宾馆以及慈恩寺、大雁塔等旅游景点、不久后将进驻的沃尔玛等国际著名购物中心和国际一批名校，从而决定了入住该区的主流人群 社会上各个领域的成功人士。 因此目前该区的住宅项目都是高档的别墅如曲江皇家别墅、钻石王朝、湖滨花园等。 考虑到项目的实际位置和差异化定为目标，我们将该项目定位为“高尚、健康、优雅”的高级在住宅小区。 （二）、市场分析 周围可比项目 情况一览表如下 项目 名称 蓝溪都 市花园 骊马 豪城 心情 雅苑 雁影 华庭 新艺城 中联颐 花园 开发商 蓝溪科技实业 有限责任公司 陕西阳光集团 西安。