西安华南城皮革皮草城可行性分析报告(编辑修改稿)

西安华南城皮革皮草城可行性分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

3。 诚信 和谐 共赢 分享 18  目前全国各地均有新皮革皮草城在海宁招商，特别是武汉（海宁）皮革皮草城。  海宁集团已在西安洽谈地块事宜，未来 23 年内将会开业。 分析小结 通过 SWOT 分析，我们的优势和机会远远大于我们的劣势和威胁，只要我们善于利用优势特点，相信威胁也变成了我们的机会。 更相信 西安华南城皮革城 城的招商和运营一定会圆满成功。 诚信 和谐 共赢 分享 19 六、 西安华南城皮革城 招商方式分析  公司招商  委托招商  联合招商  意向合作方对比 诚信 和谐 共赢 分享 20 由于 皮革皮草 本身的特点：周期性、产地区域性非常明显。 在每年海宁招商火热期，来自全国各地的商场都会有不同方式在招商，无论是那种方式都是对项目有效的，只不过是效果的好与坏的问题。 通过调查可知，目前有以下几种方式： 公司招商 （ 1） 自身招商的优势 可以减少招商成本 我们的招商团队具有很强的责任心、执行力 经历过前期的招商，相对容易进入后期的运营管理中 （ 2） 自身招商的劣势 对皮革皮草行业招商、行业知识欠缺 对皮革皮草具体业态的划分缺乏实战经验 行业信息资源相对匮乏 商户质量不易把控 招商进度相对缓慢 委托招商 （ 1） 委托招商的优势 自身多年在行业内的闯荡，对皮革皮革的运营思维方式比较客观 他们掌握了很多商户信息，而且自身能带动一批客源 实战经验丰富，特别是业态规划、招商、运营等 诚信 和谐 共赢 分享 21 能准确把握皮革皮草行业的发展事态 对业态产品的整合具有专业水平 （ 2） 委托招商的劣势 公司将会付出一部分招商佣金 有些委托单位只是为了招商而招商，基本不参与后期的运营 不排除委托单位仅为了获利而招商，无风险的情况下导致招商的危机意识不足。 联合招商 优 势：  联合招商是一种复合型 招商方式，既能保证我们业态合理划分、 能使招商团队很快了解皮革皮草行业。  通过行业内人员的介入，在招商上我们可以借力打力，促进招商进度。 劣 势：  最大的劣势就是在实际的招商中责任难以划分，容易形成扯皮现象，而且会导致难以预料的招商瓶颈。  公司也将会付出一定的佣金  团队合作需要一定的磨合期 意向合作方对比 诚信 和谐 共赢 分享 22 意向合作方 金献东团队 沈克利团队 背 景 金献东团队的成员为温州海宁中大商户，经营皮草约 20 年，均有自有工厂、实体店，属于海宁皮革城的优质客户，实力颇强，在海宁商户中有一定的影响力，能带动一定的皮草大户。 但运作皮草招商的经验较少。 沈克利团队的成员有 5 人，其中有皮草 经销商、商场规划设计人员、运营策划人员。 曾协助成都武侯皮革城招商，具有一定的招商运营经验。 合作方式 协助华南城招商，报酬为收取租金提成 以受聘于华南城皮草项目筹建方式，报酬为收取租金提 成 免租期 2 年 1 年 租金区间 低于 40 元 /平方 /月 40 元 60 元 /平方 /月， 第三年递增 20%35%。 租金收取方式 签合同时收取第三年租金 签订合同时收取 315 万不等保证金，第一年年底收取第二年的租金。 佣金方案 按商铺总租金提成 20%，租凭权 20 年， 以第二年租金为标准，前三个月的租金全部归乙方所有。 佣金支付方式 一至四层招商达 80%甲方需付乙方每年收租总额的 20%给乙方作为报酬，如招商至 50%以上和 80%以下，甲方需付乙方每年收租总额的 15%返还给乙方作为报酬。 招商 50%以下，商户签定合同（市场方正常运营）支付总佣金的 20%；招商 50% 以上，支付总佣金的 50%；招商 70%以上，应支付前三个月的总租金给乙方作为佣金。 诚信 和谐 共赢 分享 23 经过以上测算，公司独立招商与两家意向合作方对比，在 5 年内他们整个支出成本较高，分别为 亿元、 亿元。 如果从 5 年的利润来看，公司独立招商利润高于他们。 意向合作条件测算对比 温州金献东 成都沈克利 独立招商 基础数据 承租面积 128000 96000 96000 单位租金 40 40 50 租金递增 20% 20% 20% 项目 子项目 计收第一年 前五年累计 计收第一年 前五年累计 计收第一年 前五年累计 收入 承租面积租金 61440000 223641600 46080000 247357440 57600000 209664000 物业费 1024000 30720xx 768000 2304000 768000 2304000 小计 62464000 226713600 46848000 249661440 58368000 211968000 支出 合作方佣金 12288000 44728320 11520xx0 11520xx0 0 0 员工佣金 3727360 3727360 4122624 4122624 3494400 3494400 广告推广费 30000000 150000000 30000000 67500000 15000000 33750000 旅游大巴 10000000 50000000 7500000 37500000 7500000 37500000 铺位改造费 26500000 26500000 20xx0000 20xx0000 20xx0000 20xx0000 运营管理费 1000000 5000000 750000 3750000 750000 3750000 返租支出 0 0 0 物业费 1024000 491520xx 768000 4608000 768000 4608000 小计 84539360 74660624 47512400 利润 合计 22075360 197962311 27812624 10855600 诚信 和谐 共赢 分享 24 七、 皮革皮草区域建筑结构优化分析  2 号交易广场东区结构分析  皮革皮草 对规划要求分析  结构优化的指导思想  优化总体方案  优化结构实施计划 诚信 和谐 共赢 分享 25 纵观全国皮革 皮草商场的建筑结构布局大都以本业态运营而建。 目前市场上商户均以海宁集团所建结构布局为典范。 所以他们对商场结构布局要求非常的严格，比如通道宽度、店面大小、硬件设备等等。 目前我们 2 号交易广场内部的装修结构是以批发形式的小格挡布局，这种结构完全不符合皮革皮草的入驻条件。 所以在通过我们多次的调查和大商户走访后，最终决定需要优化当前的这种小格挡结构，只有这样才能增加 西安华南城皮革城 城招商、运营的成功率。 2 号交易广场东区结构分析 最 初 2 号交易广场的铺位结构划分、通道布局是为服装批发量身定制的，而目前由于各方面的原因，我们对东区业态调整为皮革皮草城，这种定位无形中就否定了我们之前的布局方式。 所以当前的这种布局对于皮革皮草的要求而言就没有了优势。  铺位面积小  通道窄  动线规划不合理 皮革皮草对规划要求分析 （ 1） 通道宽度 主通道在 8 米 — 12 米，副通道在 5 米左右。 根据 2 号交易广场的实际情况，我们 建议 所有通道规划为 5 米宽。 （ 2） 动线要求 通过消费者的购物习惯科学合理的划分动线， 主要是铺铺临街、没有死角。 （ 3） 店面大小 皮革皮草的主流使用面积在 80— 120 平 米，品牌馆和时尚馆使用面积在 200 平米左右。 （ 4） 整体环境 整体环境要求装修档次高、通透敞亮，商场营运氛围的营造要浓厚，各项硬件设备齐全而能正常运转。 结构优化的指导思想 诚信 和谐 共赢 分享 26  以皮革皮草规划需求进行优化 比如科学合理的动线、通道的宽度、店面大小、商场环境的营造  在不影响整体结构的情况下，尽量降低优化成本 比如拆隔墙板的再利用、空调设备的再利用、线路的再利用等等  改造前后 尽量 不要 减少铺位的使用面积  在结构优化过程中不能过大的影响商场整体装修风格  优化还需要符合消防要求，尽量不要影响商场的消防设施 优化总体方案。 现 在根据 2 号交易广场的结构布局现状对照皮革皮草城的要求，我们重新对东区结构进行了合理的优化， 1—— 5 层 优化结构 格局 方案如下： 1。