御景花园二期房地产开发可研报告

御景花园二期房地产开发可研报告内容摘要：

策的相继出台并逐步实施，房地产投资增速过猛势头得初步遏制，过热的购房需求有所降温，房志产供求关系得到改善，为稳定价格创造了条件，房地产市场正朝着宏观调控预期的目标发展。 顺应国家宏观政策，荆州市政府办公室相继印发《关于贯彻落实上级文件精神，促进我市房地产业持续健康发展的通知》和《关于进一步加强中心城区土地市场建设的通知》。 市场委出台房屋建筑工程竣工验收备案管理办法。 回顾荆州的房地产业，可以清晰地看到宏观调控的基本思路非常明确，就是不断完善住宅产业政策，把保障人们住房需求作为房地产业发展的首要目标，让房地产业为 和谐社会服务。 荆州市御河房地产开发有限公司根据荆州现有住宅状况，提出在荆州城南开发区御河村十一组 G（ 2020） 037 号地块新建住宅小区，以满足广大市民住房需求。 该项目设计科学，统筹规划，追求时尚理念，强调绿色环保；在建筑风格上，以人为本，突出人与自然协调发展，它的建成将提升荆州市房地产业开发平，促进荆州市城市面貌的改变。 满足市民安居的需求，为荆州的城市化建设做出积极贡献。 项目建设顺应国家产业发展方向和产业布局，符合国家御景花园（二期）房地产开发项目可行性研究报告 17 产业政策。 市场推销 分析 目标客源预测 目标客源为 城市中产阶级。 从区域 特征结合产品特征，本案客户群大致有以下几类： 1）工业园区企业的员工 该部分客源为本案重点争夺的客源，有一定的经济收入，因工作地理位置的原因，对本案的地域性有一定的认可度。 2）中心客源 该部分客源购房欲望强烈，同时因自身物业的不断升值，具备购房的能力，多为二次置业。 该部分客源对价格因素考虑较多。 同时，该部分客源最容易受到耳语效应的影响。 3）私营业主 在城区经商，很有可能是购置本案商铺的已购客户，对购置住房的地理位置无所谓，主要追求工作方便。 具有一定的经济实力，但是在此居住不是主要目的，因此购房时较多 考虑总价和升值潜力等因素。 4）进城户 这部分客源主要是因为孩子教育、工作升迁、进城置业，有一定的经济购买能力。 推销方式及措施 御景花园（二期）房地产开发项目可行性研究报告 18 现场设置售楼处，聘请资深营销公司进行全程策划： 1）围绕主体概念全程策划推广； 2）依托概念策划出独占性的行销卖点； 3）推动现场的热卖气氛塑造； 4）广告企划方案的有效性和独创性； 5）市场策划的针对性和竞争性： 6）品概念塑造金字塔模型。 御景花园（二期）房地产开发项目可行性研究报告 19 第 三 部分 项目选址与建设条件 选址 本项目选址于荆州区城南开发区御河村十一组郢都路西侧。 件 项目 选 址 项目选址 位 于 荆州古城新南门外郢都路西侧。 四周均为 住宅小区 、居民住户及规划道路 ，是规划中的商 服、城镇住宅 用地。 工程 水文地质条件 荆州区属于长江左岸一级阶地河漫滩地貌，地层由沉积的一套冲积、冲洪积、湖积的粘土、粉质粘土、砂砾卵石组成。 选址内地下水类型为孔隙水。 3 层为孔隙潜水，以下层为孔隙承压水。 水位埋深 － ，一般埋深在 米左右。 项目选址区域 地处荆州区城南开发区新南门外 ，和周边的 住宅小区用 地 、居民住宅用地 及商业用地属同一 地理 地质性状。 地震烈度 根据《中国地震动参数区划图》 (GBl83062020)，本工程建设场地 抗震设防烈度为 6 度， 地震动峰值加速度小于 ，地震动反应谱特征周期 ，地震动峰值加速度分区与地震动基本烈度对照小于 Ⅵ 度。 气候条件 荆州市四季分明，雨水较多，该流域属亚热带季风气候区，温御景花园（二期）房地产开发项目可行性研究报告 20 湿润暖，雨量充沛，四季分明，年均气温 ℃～ ℃，无霜期 250267 天，年降水量 1100～ 1300mm 左右，年极端最高气温 ℃，极端最低气温 ℃，相对湿度 77%，蒸发量 ，多年平均日蒸发量以 7月的 ，年平均风速 ，最大风速。 全年主导风向为 N（风频 23%），次主导风向为NNE（风频 12%）。 交通运输条件 荆州市交通十分便利。 全国国土开发一级轴线（长江）与二级轴线（京广、焦柳铁路）在此交汇， 483 公里的长江黄金水道穿越境内， 207 国道（北京至珠海）纵横南北， 318 国道（上海至拉萨）和沪蓉高速公路 、沪蓉高速铁路 横跨东西，沙市港是长江中游的重要港口，三峡机场（仅距 园区 45 分钟车程）为荆州通向全国开辟了空中通道，由此构成了公路、 水 路、 铁 路、 航空等多种方式相衔接的现代立体交通网络。 本项目选址郢都路中段，十多路公交车直通荆州城、沙市区及各乡镇， 交通十分便利。 供电条件 本项目用电主要为住宅户用电和公共照明用户，电源由市供电部门供电， 完全能够满足项目建设的需要。 供 排 水条件 本项目供水采用荆州市城市供水管网，城市供水管径为DN400，小区用管径 DN100 接入，供水压力为。 本项目排放御景花园（二期）房地产开发项目可行性研究报告 21 水的冲洗污水、生活污水及雨水，经 城市污水管网 收集后排放。 通信条件 项目选址在 城区附近 ， 电信、 移动、联通覆盖全 境，因此，可为本项目建设提供便捷可靠的通信 及互联网 保障。 社会环境条件 项目建设所在区域是荆州市重要的教研区，周边的配套齐全，学校、医院、超市、银行、体育场、学校、幼儿园、菜市场等生活配套设施齐全，给在此区域居住的居民带来极大的便利。 土地获取方式及土地利用的合理性 拟建项目建设用地是荆州市国土资源局按照《国土资源部监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》精神实行土地招、拍、挂取得的。 该地块位于荆州城南开发区，荆州市城市规划将该区域规划为商服用地、居民住宅用地。 项 目建设符合城市规划，也符合土地利用的集约规定。 项目建设设计是根据荆州市城市规划管理局《规划意见书》（ JGY20200122）设计的，各项建设指标严格按照规划意见书执行。 御景花园（二期）房地产开发项目可行性研究报告 22 第 四 部分 建设规模与内容 御景花园（二期）房地产开发项目 规划 总用地面积 14005 平方米， 规划 建 设用地 11422 平方米，总建筑面积 （地上） 平方米 ， 集中 绿化面积 829平方米。 项目 建设内容为住宅楼、商业用房、综合管理用房以及区内道路、绿化、围墙等附属工程。 采取 “ 一次规划、 一次 建设 ” 的运作方 案，开发建设商住楼和外部接入的水、电、气等工程。 具体为建设 1 栋 11 层、 4 栋 6 层商品住宅楼（含储藏、底层车库），设计总户数为 211户， 规划总居住人口 739 人。 其中， 90平方米以下 125户， 90 平方米以上 86户，小户型面积占总建筑面积的 %。 扣出公建面积， 90 平方米以下小户型面积可点总建筑面积的 70%以上。 套型设计为二室二厅一卫 77 套 、三室二厅二卫 101套 、四室二厅二卫 43套， 共三种 套型规格。 御景花园（二期）房地产开发项目可行性研究报告 23 表 41 建设规模与内容 汇总表 序号 项 目 指 标 指标值 备 注 1 规划 总用地面积 ㎡ 14005 2 规划 建筑占地面积 ㎡ 11422 3 总建筑面积 （地上） ㎡ 住宅 建筑面积 ㎡ 商业 建筑面积 ㎡ 公建总面积 ㎡ 储藏间 1/2 面积 ㎡ 4 容积率 5 住宅户数 户 211 6 建筑密度 % 7 绿地率 % 8 地下人防面积 ㎡ 御景花园（二期）房地产开发项目可行性研究报告 24 第 五 部分 主要工程技术方 案 总平面布置 1） 规划设计理念 （ 1）以 荆州市城市 总体规划为前提，注重 项目 与周边城市结构，以及居住区自身形态与周边现状之间的内在联系，延续和发展居住区富有个性的规划结构体系，体现整体规划与人居环境可持续发展的原则。 （ 2） 本着“创造文明居住环境”的设计理念，开发现代都市风格的人文景观 ，将整个小区设计成为富有层次的整体，构筑生态型的景观人居环境，丰富城市生活。 （ 3）以人为本，在布局形式、景观环境与单体设计上突出 “ 均好性 ” 的原则，满足不断发展的动态市场需求，营造富有人情味的温 馨家园。 2） 总平面布置 小区主出入口设在 城市规划通道上 ，以精致的景观绿化相辅，提升本社区形象， 使整个小区 有机 地 联系，融为一体。 3） 交通组织 根据用地特点和小区规模，设置 三 个出入口， 其中 两个 主出入口设在 由南向北的城市规划通道上 ，另一个 次要出入口 开向 东西向城市规划通道上。 小区内道路骨架清晰，充分体现交通、居住、景御景花园（二期）房地产开发项目可行性研究报告 25 观三大功能。 车行道路简明便捷，采用完全人车分流的交通组织方式，小区内部不受机动车干扰，为儿童 、 老人等提供了安全的地面活动场所，有利于集中绿地，水体环境的营造，大大提升了居住环境的质量。 4） 环境设 计 灵活运用空间表现手法，综合设计流线、景观和居住空间，在绿化景观上营造出丰富的空间结构感受。 绿色空间在居住区 中心 以自然流线形态为主， 结合休闲广场， 运用点线面的不同划分和布置，将小区变。