翠湖前期物业服务执行方案(编辑修改稿)

翠湖前期物业服务执行方案(编辑修改稿)内容摘要：

18 物业管理软件应用； 开展便民多种活动， 有偿、无偿服务开展， 按年度社区活动计划开展各项工作； 按照 全国优秀住宅小区标准 落实相关工作，进行自查； 创 市优 秀准备工作； 第二年 争创 嘉兴市物业管理优秀小区 称号； 根据首年度收支预决算，合理调整收 支。 开展各项增收节支工作； 总结上年管理服务指标完成情况并努力提高； 开展各项便民活动，特色服务推广； 维修计划制定实施； 协助成立业主委员会； 第三年 总结上年管理服务指标完成情况并努力提高； 服务处各项日常工作； 计划 实施管理措施 （一）、物业服务早期介入初期 ●销售展示与销售配合 在销售阶段极力推行开元酒店式物业管理特色，通过现有案场的物业服务人员的仪表、仪容、仪态、言行、工作等来直接展现开元物业的品牌形象，从而间接体现开发公司的品质，提升产品的附加值，促进项目的销售。 在销售过程中对业主 /客户进行常规物业管理项目及装修制度的宣传及解答，向业主 /客户征询物业管理需求。 在销售阶段，结合物业在销售案场的具体工作性质及物业在前期销售过程中所起的作用，以案场的特色服务来展示物业服务的品质，增加在销售项目的知名度和美誉度。 在销售期间，物业服务员工通过前来看房的客户面前；主动积极地提供各类酒店商务特色的服务亮点，展示开元酒店式物业服务形象，使客户体验到物业品质服务给客户带来对今后品质生活的期待，形成客户在今后的生活中对物业服务的认同，吸引潜 ●各阶段工程施工现场跟进 (1)工程介入参与管理 1) 项目开发至 水、电、气、绿化等配套施工相继展开时，为避免出现对以后使用和管理不便的因素发生 ， 将组织骨干力量从今后业主对工程质量验收的角度、房屋使用功能的方便性、管理的可控性、成本控制等方面对项目提出可行性建议。 不合格者将为其提出整改建议。 2) 制定前期介入工程质量保障方案做好此阶段的工作。 3) 组织物业前期介入人员对接管项目实地考察熟悉辖区环境。 4) 就前期介入所需资料与房产公司相关部门协调 (项目施工图纸 /项目相关经济数据 ) 5) 根据房产公司所提供的相关资料。 组织人员对项目施工进度 /设备安装进行跟进和监督 6) 积极参与工程监理工作，从物 业管理角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题、及早解决、避免物业项目完成后给使用和管理服务带来遗憾。 7) 整理施工跟进过程中发生的遗留问题并递交房产公司 此项工作以项目竣工验收完成时间为准，未及时整改的过程遗漏问题将在接管验收期间提出并及时整改 ； 8) 对已整理出来的需施工方整改的遗留问题交房产公司工程部落实整改工作，并做好签章手续 9) 提前熟悉物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉。 有利于物业的工程质量，为以后物业管理带来极大的方便，为降低后期管理的操作成本，增加经济效益，提高业主满意度为物业管理顺 19 利 双赢效果打下基础 10) 就物业用房确定及装修方案，跟进物业办公室装修管理。 （二）、物业服务早期介入强化期 11) 了解小区的基本情况。 12) 确定物业接管验收时间：项目开发至尾声，我们将制定详细的验收接管计划，并组织实施项目接管验收，收集、整理项目接管验收资料，为项目最后的交付入住打好基础。 13) 编制《物业接管验收计划》，确定物业验收标准、方法和日程安排。 14) 依照接管验收标准，对小区现场进行初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，对验收情况及时汇总，并报送相关单位限期整改。 15) 配合相关部门实施对共用设施设备整改的监督，直至 符合规定的要求和标准。 16) 进行物业交接，并对验收资料进行分类、归档。 17) 参与房产公司组织的项目竣工验收，并详细记录验收时所出现的工程遗留问 题，并按计划督促整改，为物业接管验收做好准备（以房产公司通知为准） 18) 组建接管验收小组，负责接管验收工作。 19) 组织相关人员对接管楼盘现场勘察，为接管验收做好准备工作 20) 就接管验收工作的开展及后期物业管理召开员工会议 21) 依据新建物业接管验收有关标准，制定接管验收规程。 (1)验收依据：依据工程施工合同，对交付使用的工程项目进行验收（初验和终验）并接收有关图纸资料，包括小区总体规划平 面图、建筑物、公用设施、室外管线、绿化带等工程图件资料。 (2)验收标准：按国家房屋验收标准《房屋接管验收标准 z Bp(3001 一 90）》， ★ 接管验收小组各成员，熟练掌握物业验收的标准和程序。 ★ 制定《物业接管验收计划》，明确接管验收人员、时间安排等。 ★ 按规定办理接管验收手续。 ★ 组织人员对项目设备进行物业接管验收（以房产公司正式函件通知为准） ★ 完成物业接管验收的报告审核通过后报置业公司进行签收 （三）、物业服务早期介入完成期 确定正式接管时间 1) 完成正式接管项目所需的办公室、工程、保洁、秩序维护等设备 的购置 2) 完成正式接管项目的机构设置、人员配置、人员培训等各项准备工作 3) 完成项目保洁开荒作业 4) 与置业公司相关部门衔接已销售房屋业主的购房情况资料 5) 与置业公司相关部门协商确定交房流程与计划（向房产公司递交物业入伙方案） 6) 完成业主手册编制并印刷（按房屋顺序编制业主入伙所交费用一览表） 7) 完成业主入伙所需文件资料、装修资料及相关表格制定及印刷 8) 入伙的资料及钥匙核对并进行分户装好和编号 9) 就入伙工作的流程和各部门的衔接工作进行布置和安排 10) 入伙流程的模拟程序 11) 完成入伙现场人员的设置和环境布置（与房产公司协商） 12) 以上 准备工作的梳理分析及总结并对遗漏问题事项进行追补 13) 热情迎接业主入伙 14) 业主入伙手续办理物业日常各项服务，管理工作正常开展，为业主提供优质服务 ●前期前期进驻服务工作指导思想： 合理安排物业管理人员及工程人员提前介入项目，从思想上十分重视介入的工作重要性。 在介入期组织相关人员积极深入施工现场，精心准备、细致周到 ,力求做到介入工作全面充分。 跟进施工现场，及时掌握各项工程施工进度，对各项工程施工现场进行跟进勘察，跟进物业各项相 20 关设计在施工过程中的落实情况。 从物业管理角度及从业主利益出发，及时监督各项工程存在的问 题，特别是对有可能影响后期使用安全的工程问题 ,实事求是地进行记录汇总，并以书面形式开具工作联系单呈房产公司，并跟进施工单位整改过程和结果。 针对一些遗漏工程等问题及那些后期管理力不从心或返工无望的先天缺陷工程，组织人员进行现场核实并通过拍照取证，向房产公司提出整改建议并督促整改。 ●物业接管验收工作的重点 做好各项接管工作作为前期物业管理工作的重中之重，积极配合相关单位参与房屋单体分户验收，为做好物业移交接管验收及日后房屋交付工作奠定基础。 具体工作如下： 管理处组织了有经验的工程人员及客服人员 会同房产公 司工程部，工程监理单位，施工单位对小区住宅室内进行分户初验收，并针对发现的问题记录进行汇总，及时上报开发公司相关部门及施工单位进行整改。 对初验所查问题的整改结果进行查复工作，并按照房屋交付使用的标准，对每套房屋进行再次复检，检查内容包括门窗、墙体、地面、管网、电、水、通讯、电视信号、及对小区房屋室内有防水要求的地面，配合施工单位做好蓄水试验及对房屋室内下水管道、地漏等设施进行下水并通球试验检查工作，并对发现问题及时汇总，及时告知施工单位予以整改。 在小区室外工程竣工验收完成后， 会同房产公司工程部、工程监 理单位、施工单位；按照物业接管流程及使用标准；对小区公共部位验收检查及跟进整改工作，对房屋公共部分、小区的公共设施设备进行检查，检查内容包括景观、绿化、给水、排水、供电、消防、安防、井、路面、围墙、智能化系统等项目，发现问题汇总后交施工单位限期整改，整改后再次进行检查，直至整改完毕。 组织力量全面而系统地与各施工队伍完成对物业及各项设施设备的移交接管工作， 做好各类钥匙的移交接管核对装袋工作 在移交接管过程中做到了严把质量关按存在的施工情况及质量问题积极进行协调处理，使得这项工作完成得及其顺利。 确定清洁开 荒时间 在小区交付前一个月左右，将组织安排保洁人员处做好小区“开荒”工作，为以后的日常保洁打下良好的基础。 明确清洁开荒范围 建筑成品保护 ★ 入伙工作准备及入伙工作完成内容 入伙期是物业服务工作关键的一个环节，同时也是物业服务人员展示自身形象，打开工作局面为今后物业服务工作奠定良好基础的一个契机，在入伙前期筹备工作中做到认真细致。 根据公司对项目的整体设想与构思，组织架构与人员配置管理方式 合理拟制运作程序及管理措施。 充分做好物资装备的采购及工作计划的拟制工作。 精心策划编制准备入住资料和必要文件，制定业主办理 人住流程和岗位设置。 积极组织力量对业主室内及公共楼道及公共道路和场地进行全面拓荒工作，确保入伙交房期间小区整体环境整洁。 为确保入伙工作做到万无一失，管理处精心组织办理入伙工作培训演练，充分地考虑到各个细节，从入伙办理流程以及可能要发生的意外问题；做到了有针对性的应对措施，使入伙办理工作取得了成功。 搬迁入驻服务 制定《业主领房程序》； 策划业主入伙现场布置方案； 按照业主领房程序，安排工作流程； 按规定办理业主入伙手续 在业主领房前将所有资料准备齐全，布置业主入伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务。 21 凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料。 收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用。 陪同业主验房，办理领房手续。 在验房过程中，发现的房屋质量问题经业主确认后，填入《业主验收交接表》。 对验房交接中发现的房屋质量问题，协助开发商解决，做好与业主的信息反馈。 ★ 房屋交付后的工作重点 （ 1）、业主报修处理 自房屋交付后，业主报修频繁；工程维修管理方面，主要力量集中在处理业主验房时所检查出的房屋质量问题以及业主二次装修进场时又发现的一些问题的跟进整改工作， 服务处 要充分发挥前期沟通桥梁作用 ，各部门积极响应，在具体业务上强化与业主沟通和信息反馈，认真接待处理业户的报修投诉，做到使各项工作有跟踪、有落实、有回访、有监督、有责任人、有时效性。 在处理过程中从物业管理的角度和业主的利益出发，加强客服中心做好对业主和房产公司及施工单位之间的沟通协调工作，理顺好这三者之间的关系。 对一些业主报修的房屋质量较为严重的问题，如；涉及有关房屋层高、墙体裂缝空鼓、顶棚及地面不平整、外墙渗水等问题，客服中心在和施工单位协调沟通处理过程中存在一定的困难；导致业主的不理解，往往把怨气集中到物业服务方面，对此管理处做到敢于 面对现实，公正公平的处理所面对的问题，设身处地地考虑业主的需求，主动地与业主之间进行沟通和交流，虚心听取业主的意见和批评，通过准确地了解业主真实想法，及时快速地向房产公司传递业主信息和意见，并积极参与房产公司现场查看和协调处理工作，在处理业主报修过程中，管理处有专人负责维修跟进工作，客服中心及时做好维修结果对业主回访工作，确保了解决问题的时效性， （ 2） 、二次装修监管 为保持【翠湖壹号】楼盘之个性，二次装修管理的合理制定和实施，是确保楼盘建筑整体美观、统一的关键。 因此装修管理是一个十分重要和繁重的工作。 为加强装修 管理，维护整个小区的形象，我们将加强管理和宣传力度。 统一规范装修是我们工作的一个重点和难点，因此我们将严格按照以下步骤进行管理操作： ●装修申报 住户装修，必须提前七天向物业服务中心申报，管理员对业主或使用人的资格进行确认，并提供装修手册。 业主领取《装修审批表》、《装修人员登记表》等，如实填报装修项目、范围、标准、时间、施工图纸、施工队伍等。 ●装修审批 业主应如实填报装修内容，并提交装修设计图纸。 在接业主递交的装修方案一周内，工程维修部 及装修管理员 、保安部对方案进行严格的审核、保证不出现违章装修方案。 业主（住户）收到批复后，带领选定的装修队负责人到物业服务中心办理施工人员登记手续和交纳文明 施工 保证 金。 签订《装修施工队伍责任书》，领取装修许可证。 ●施工管理 所有施工必须按照物业服务中心审批的方案进行，不得有任何更改。 如实际情况需要更改，必须报物业服务中心审批，出具更改通知后方可施工。 施工期间，业主进行现场监理，并保证装修施工队严格遵守市政府的有关装修规定，按章作业，文明施工。 施工时间：施工时间为 :夏季 7:3018:30。 冬季 8:0017:30 节假日为 9:0017:30。 严禁扰民。 装修施工用 电不得超过该装修小区单元的装修表容量，严禁擅自乱接电源线，否则造成的一切后果责任人自主负责。 管道供气设施和燃气具的安装、拆移、改装，必须由持有专业资格证书的单位施工，用户不得自行 22 安装、拆除、改装。 装修施工，严禁拆 该承重墙体及改变房屋主体结构 ，否则出责令恢复原状外，按 30%— 50%的罚款扣除施工文明保证金。 空调应按安装在统一规划的位置，空调架统一式样安装。 不得改变阳台的用途， 封阳台安装 防盗窗花由物业服务中心统一 规定是否允许安装。 ）施工过程中要注意垃圾袋装清运，每天垃圾应按指定地方放置并当天清运不得损。