浅析我国住宅小区物业管理存在的问题与对策

浅析我国住宅小区物业管理存在的问题与对策内容摘要：

，物业管理项目的获取大多是暗箱操作，市场竞争机制还未真正形成；物业收费问题也是现今纠纷最多、物业企业非法运作最常见的问题，物业企业未依法行事 、缺少的是相关部门的监督与管理。 物业企业未依法行事 还表现在物业管理的价格管理体制与运行机制上 ，如物业服务企业未经政府相关部门批准乱涨价乱收费，未按《物业管理条例》规定定期公开物业服务费用开支等。 服务 理念 定位不清 物业企业是服务企业还是管理企业，物业企业寓管理于服务的理念不明确。 物业管理既是一个管理过程，更是一种强化物业服务意识的过程。 物业管理的对象是物业，包括建筑物、附属设备设施、相关场地等；而服务对象是人，受雇于业主、服务于业主，这就必须坚持业主主导原则。 但目前很多物业 服务企业对其服务定位不清， 管理方式缺乏人性化，物业服务 企业为业主服务的意识单薄，导致了工作简单粗暴，服务质量低下，甚至纠纷不断。 5 《物业管理条例》规定，从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书；严禁未取得物业管理资质证书的企业从事物业管理工作。 但由于历史遗留原因，现有物业服务 队伍和素质成分与现代物业服务管理的要求差距很大，文化程度、思想素质、品格习惯及身体素质等等很不适应形势发展的要求。 因此，培训符合现代物业服务要求的职工队伍是一个重要课题，现代物业 服务 企业普遍存在有“低”（专业水平低下）、“弱”（服务意识弱）、“ 拖”（办事拖而不决）、“差”（服务意识、质量差）、“松”（劳动纪律松懈）等问题。 物业 服务 企业 竞争力不强 物业 服务 企业 规模小，难以发挥综合优势和群体优势，而且绝大多数企业存在着经济效益差，亏损严重等问题。 细看近几年，不少物业企业的退出也是一种市场的行为，未建立社会化、专业化、市场化的物业行业竞争体制，导致一些物业企业不能实现“自主经营 、独立核算、自负盈亏”的现代企业竞 争管理模式，在住宅小区的物业管理中，因竞争不强亏损现象尤为严重。 物业服务 企业必须建立现代企业制度，特别是加入 WTO 后参与物业服务 行业国际 竞争。 要 按照“产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学”的要求，对物业服务 企业实行规范的公司制改革 ， 精细管理，变被动为主动，走物业服务企业品牌化建设之路。 （二）业主 方面 存在的问题 未成立业主委员会 2020 年 11 月长沙晚报记者 从长沙市房产局物管处了解到，目前长沙住宅小区成立业主委员会的比例还不到 20%，也就是说，超过 80%以上的居民小区没有成立业委会。 住宅小区没有成立业主 委员会，意味着业主失去了参与小区管理的权利，同时失去一个与物业 服务企业 的沟通平台，对于消化解决内部矛盾十分不利。 业主委员会是由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，负责向各方反映业主意愿和要求，并监督物业 服务企业 的管理和运作，它的存在有利于明确业主与物业 服务企业 之间的责、权、利关系。 业主 的 物业管理 知识缺乏，维权意识不强 在物业 服务 企业大力提倡“服务当先” 、 “业主至上”、“顾客总是对的”等人性化服务理念下，而物业 服务 企业在日常服务中，委曲求全、妥协、唯唯诺诺成为司空见惯的事情，长此以往，将不利于工作的开展，“以合同为依据，以法律为准绳，动之以情，晓之以理”，才是每一 位物业管理者应有之举。 然而业主作为物业的所有权人，则更应依法维护自己合法权益。 所以说业主应该学习、懂得相关法律、法规，遇到问题 6 时一定要有法律观念，处理问题时要法律、法规为依据，只有这样，签订的合同才能生效，制定的规章制度才能够实施，处理问题才会恰当。 （三）国家法律 法规， 政府监督体系不健全 缺乏完善的法律法规 2020 年 5 月 28 日，国务院第九次常务委员会仪通过了《物业管理条例》，这也是目前物业管理方面最高级别的专。