我国物业管理发展现状及对策研究

我国物业管理发展现状及对策研究内容摘要：

扩张。 提高企业的知名度和经济效益，把握住机会四处出击，市场份额上升很快。 目前，物业管理企业中涌现出了一批管理面积愈千万的平方米的企业。 境外物业管理企业参与国内市场的竞争。 以戴德梁行、第一太平戴维斯等为代表的外资企业目前正在继续进军内地物业管理市场。 以前，这些外资企业倾向于与内地物业管理企业合作开拓市场由于这些企业具有丰富的市场运作经验、先进的企业经营管理经验和优良的服务素质，他们在高端市场具有明显优势，市场占有率正逐步上升。 从类别来看，他们接受的物业管理项目人部分属于顾问项目，直接管理的占少。 物业管理的内涵愈加丰富。 物业管理的内容已不局限于提供房屋维修、保安、绿化、清洁卫生、代收代交水电费等公共性的服务，还进一步提供如代订代取牛奶或报纸、室内装修、环境设计、搬家、代理房 屋租售、家政服务、卫生保健服务、订机票车票、商业策划、安排度假消遣等各种专项和特约服务。 优秀的物业公司还特别注重小区（大厦）的文化、文艺、文明建设，进一步拓展了物业管理公司的空间、内涵。 同时，许多物业公司还在服务规范化、高标准方面下功夫，他们积极推行实施、通过 ISO9000和 ISO14000等系列的质量体系认证，积极参加省优、部优物业管理小区（大厦）的评选，进一步提高了管理水平，在社会桑树立了良好的信誉和形象。 物业管理立法有一定的发展，逐步走向法治化、规范化。 自 1994年 4月建设部出台 6 我国物业管理发展现状及对策研究 《城市新建设住宅小区管理办法》后，深圳、珠海、广东、上海、宁波、青岛、厦门、江西等八个省市先后出台了物业管理条例，北京、重庆、江苏、山东等近百个省、市先后制定出台了本地区的物业管理办法；国家有关部门也相继制定了相关的配套法规，如国家级委颁布的《省市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、财政部颁发《物业管理企业财务管理规定》等， 2020年更出台了《中华人民共和国物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《业主大会章程》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》， 2020年又颁布了《 物业管理企业资质管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》，形成了全面规范物野管理各方关系、各种行为的权威性、全国性的专门法规。 各地有进一步形成个性实施细则，并加大了对物业管理操作的检查和监督，物业管理正逐步走向法治化和规范化的轨道。 过去三十年时间，我国的物业管理市场已具备一定的规模，从 1981 年 3 月全国第一家物业管理公司 深圳市物业管理公司的设立 , 目前在全国范围已有 3 万多家，我国物业管理市场已初步形成。 然而，在发展的同时，我们应该认识到，物业管理行业在发展过程中也存在着诸多的缺陷和问题。 许多日益突出 的问题已严重阻碍我国物业管理行业的发展，为此中国国际品牌研究会副秘书长、中国儒商研究院副院长兰马在 2020年走访了广州、上海、北京等大城市的多家物业管理公司及大量相关社区业主，统计显示这些大城市住宅区业主对物业管理公司的满意度仅为 20%，而不满意度则高达 60%2；对于物业管理公司来说，由于运作体系和市场结构的不理想，导致了公司开拓业务的难度，加上物业管理行业的低利润，使得许多物业管理公司的运作日趋艰难。 第 3章 目前我国物业管理行业存在问题阐述 外部各种环境问题： 物业管理行业政 策法规不完善 法律是一切企业发展生存的保障，法律体系的健全对企业发展是十分的重要的。 就目前发展的状况来看，我国物业管理的相关法律体系有不足之处。 我国物业管理规的制定与物业管理行业的诞生和发展都是比较滞后的，且没有完善的相关法律法规体系。 我国物业管理开始于深圳， 1981年第一家物业公司于成立于深圳，行业诞 2 中国国际品牌研究会副秘书长、中国儒商研究院副院长兰马在 2020年的相关研究 7 我国物业管理发展现状及对策研究 生后二十年间没有全国性的物业管理法规，只有在 1994 年由深圳经济特区出台 了地方性的条例《深圳经济特区住宅物业管理条例》，这是我国第一部物业行业法规，同时法律的完善速度十分缓慢，第一部全国性的规物业管理条例直到 2020 年才颁布实施，之前的法规政策体系多为地方性的，缺乏系统性及完整性。 随着国家物业管理条例颁布，配套法律法规的制定才得以逐步启动。 现行的我国物业管理法律法规体系与行业发展的进程相比，呈现立法滞后、法律框架体系不完整的状况，到目前还存在系统性不足 ,或可操作性欠缺、综合性较差、立法的层次低问题。 在物业行业的实践过程之中，法律法规的以上的缺陷有很多的消极作用。 由于无相关法律可 依，作为顾客的业主利益得不到法律保障，相当数量的物业管理案件和各类由物业管理引发的纠纷矛盾等均无法得到好的及时的处理。 法律法规缺乏系统性和完整性，地方法之间差异大，也限制了物业行业的规范成长和良性发展。 知名的品牌物业公司 “中海物业 ”,其不得已制定了 “四不接原则 ”,不接管业主委员会委托的物业 ,是其中包含的重要一条 ,这完全是出于无奈的抉择，这就无形中造成了业主利益的损害。 业主委员会作为业主权益代表性组织 ,物业管理条例赋予他们一定的民事权利的同时 ,但因没有赋予与此权利相对应的义务 ,致使在实际执行过程中 , 业主委员 会的这个权利几乎不受制约和限制。 近年来 ,业主委员会纷纷炒掉物业公司并成为社会瞩目的新闻成为一个有力证据 ,深圳的雍翠豪园业主委员会未经全体业主表决通过 ,私自解除与原物业管理公司的合同 ,引进新的物业管理公司 ,造成新旧物业公司的矛盾冲突 ,扰乱小区的正常生活秩序 ,政府多个部门出面协调数次才得以平息事件。 由于业主委员会无法律规定的承担民事责任的义务 ,该组织也不具备履行义务的能力 ,一旦其违约或越权 ,物业管理公司的利益便无法保障。 政府管理部门管理职能错位 物业管理行业的政策地区间各地不同，地方差异大。 涉 及物业管理行业的政府主管部门过多，存在政府职责混淆和责任不明，政府职能作为错位或越位的情况。 另外政府仍习惯于对企业经营活动直接干预，物业管理手续非常繁赘等也制约着该行业的发展。 以物业管理收费为例 :既要报物业主管部门的资质检查证书，又要按照物价部门规定的等级打分确定收费标准 ,还要邀请行业主管部门、物价部门前往项目现场检查验收 ,根据现场检查情况 ,确定通过后才发放收费许可证书 ,这一周期一般要数月甚至半年时间。 企业还要应付各种行政性的检查评审 ,一个项目可能会应付政府各类的相关部门多达 20余个，企业负担沉重。 居委会把物业企业当做社会治安维稳的机构 ,加大了物业企业的责任与成本。 8 我国物业管理发展现状及对策研究 物业管理行业风气不正 我国物业管理行业是在改革开政策的背景下的兴起的，国家改革旧的房地产管理体制从而产生了现行的房地产管理体制，由于其历史原因，行业无法摆脱旧的计划体制的影响，在其运行过程中受到很多非市场因素的制约。 在获得物业管理项目的时候，存在不良竞争；规范的物业市场竞争机制尚未成熟，各市场主体大多对物业管理认识不足，全国普遍存在业主委员会组织成立难 的现象，既已成立的，凝聚力不强或其他原因，对物业管理还不能充分发挥作用；由于物管企业与开发商，房管单位之间的依赖性或利益关系，行业还大量存在自己开发和管理的情况，建设与管理不分，责任归属不明确，甚至市场垄断的现象。 由于物业管理的价格机制尚未实现市场化 ,现行的方法为政府定价或政府指导价 ,很多项目还存在由建设单位给以补贴的现象 ,物业管理费收费偏低的情况及收缴率不高的情况较多存在 ,以致物业管理企业长期低成本运行 ,甚至长期亏损经营 ,服务质量难以提高 ,发展动力不足 ,物业管理行业的发展受到了制约。 由于市场化程度低 ,众多 的物业企业参与为数不多的物业项目投标 ,这种僧多粥少的情况往往会导致企业间的恶性竞争 ,打价格战 ,加之市场招投标的监督机制不健全 ,扰乱了市场秩序 ,也必然会导致服务质量的降低 ,带来更多的矛盾与纠纷 ,不利于行业的健康与良胜发展。 目前全国的物业管理企业数万家，从业人员数百万人。 物业企业准入门槛条件低，小规模物业公司大量存在。 平均每个物业管理企业的管理面积平均不到 10万平方米，甚至有的小公司只有两万多平方米的管理面积，物业管理的人均管理面积只有 平方米，物业管理的市场供求关系 不平衡。 以最早诞生物业管理的深圳为例，物业管理在这里已有 30年的发展，现有的物业管理企业近 2020 家，相当多的物业公司任然存在业务不足的情况，小公司仅管理 10万平方米 ,甚至建两栋楼的开发单位也成立一个物业管理公司，深圳每年的物业开发量最好的年景也不过 1000 万平方米，如按管理机构平均分配，每家仅分不足 l 万平方米，可见物业管理的市场供给不足也是制约行业发展的一个因素。 3 3向小玲，谈中小城市物业管理的现状及对策 [J]，学理论， 2020 ， 1112 9 我国物业管理发展现状及对策研究 服务意识不强 物业管理这一行业本质属于服务业，其产品就是服务，这一特殊的产品实质上就是服务的过程，要求具备良好的服务意识。 物业行业属于低端产业，属于劳动密集型产业，从业人员的准入门槛低，但其属于服务特性很强的行业，目前我国的物业管理行业存在服务意识不强的现象还较为普遍，随着房地产市场的不断发展，要求物业企业提供更高品质的服务 ,物业管理行业必须由传统的管理为导向转变为服务为导向，不断更新服务观念，国外高。