综合楼工程可行性研究报告(编辑修改稿)

综合楼工程可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

538平方公里。 20xx年末全县总人口数为 ，其中苗、瑶、侗、壮等少数民族人口 ，占总人口数的 %。 全县建设用地（含城镇村及工矿用地和交通用地等）占 %，未利用土地占 %。 境内水系发达，溪河遍布，有大小河流 480多条，总长 1535 公里，并且河流坡陡、落差大，水力理论蕴藏量为 万千瓦，可开发利用量约 30多万千瓦，居 XX市水力资源之首，现仅开发利用 7%，开发潜力巨大。 全县矿产资源丰富，矿产种类 多，已发现矿藏 60 多种，滑石、黄金为主要矿产，其中滑石矿蕴藏量 6600 万吨，为全国第二大滑石矿藏地，质量为全国之首，目前有三大滑石工业企业；黄金矿成色好，年产黄金 4000 两左右，有 XX“金三角”之美称，是 XX 县财政收入的主要来源，也是 XX 的支柱产业。 XX 县是大 XX 旅游圈旅游资源最丰富的县之一。 县境内山岭绵延，溪河遍布，山翠水清，构成了山区绮丽多彩的自然风光； 其主要景区有 XX 温泉森林公园、龙脊梯田、花坪自然保护区等。 “ 十五 ” 以来， XX 县国民经济和社会发展取得了巨大成就，国民经济保持快速、健康、稳步发展， 产业结构继续优化 ， 社会各项事业全面进步。 20xx 年 全县实现生产总值 亿元 ，增长%；第一、二、三产业分别完成 亿元、 亿元、 亿元，分别增长 %、 %、 %； 财政收入 亿元，增长 %； 20xx 年累计接待旅游总人数达到 万人次，增长 ％，实现旅游总收入 亿元，增长 40%。 商贸流通、交通运输、通讯、 3 房地产、金融保险等产业较快发展。 社会消费品零售总额 亿元，增长 %。 全社会固定资产投入 亿元，增长 %；城镇居民可支配收入 13874 元，增长 %；农民人均纯收入 2890元，增长 %。 经济结构调整取得显著成效，全县国民经济已经逐步从原来的农业主导型向工业主导型过渡，产业结构趋向优化合理。 图 1 XX县位置示意图 XX移动公司现状 运营现状 4 XX广西有限公司 XX分公 司 下辖 9个自营服务厅， 4个自建他营服务厅，现有员工 59人，其中服务厅员工 39人。 XX分公司共建基站总数 86个，目前还有 2个基站正在兴 建中。 经过几年的发展， XX 已建成覆盖范围广、 业务品种多、通信质量高的综合通信网络，网号为“ 139”、“ 138”、“ 137”、“ 136”、“ 135”、“ 134”“ 150”“ 158”“ 159”的“全球通”、“动感地带”、“神州行”为主导的三大品牌已家喻户晓。 成为经营移动通信业务（包括话音、数据、多媒体、 IP 电话及互联网服务等）的专业化移动通信运营公司，目前通话用户数 已达到 万 客户。 客户市场占有率 为 %。 20xx 年运营收入完成 3850 万元 ， 为 XX 经济发展做出了应有的贡献。 物业现状 1997年移动、电信分营以来， XX分公司 业务飞速发展，同时人员也有较大增长， 公司的人员从 9人增长到目前的 58人。 （ 1）现综合用房： XX分公司办公楼为 分营时所得到的邮政楼约 200平方米的房产 ，位于 古龙街 20号， 另外还向 XX电信分公司租用了约 600平方米的用房做办公用。 总建筑面积为 800平方米，其中 2层为市场部、集高 部办公 用房 ， 3层为 综合部办公 用房。 目前 ， XX分公司租用的办公楼面积有限，无车库、员工食堂及职工宿舍 ， 日常的工作 不便，交通 出入通道 拥挤 ，办公联系 不方便。 现邮政局已分为三家公司， XX移动 分公司 办公 用房 分布十分零散。 （ 2）营业用房： XX分公 司现共有 13个服务厅， 12处为租赁，且面积都较小。 表 1 XX移动营业用房表 5 序号 XX分公司服务厅名称 租赁面积（㎡） 1 中心街服务厅 60 2 兴龙中路服务厅 90 3 兴龙西路服务厅 30 4 平等服务厅 60 5 乐江服务厅 50 6 瓢里服务厅 30 7 三门服务厅 60 8 区矿服务厅 60 9 和平服务厅 30 10 泗水服务厅 50 11 江底服务厅 60 12 马堤服务厅 30 13 伟江服务厅 30 以上可以看 出，分公司当前的生产、办公用房较为分散，且主要为租赁和购置，随着 XX 移动的不断发展和壮大，该现状必将影响公司未来的发展。 工程建设的必要性 是加强 电信 业基础设施建设的需要 电信业是 我国 国民经济战略性产业，电信网是信息化最重要的信息基础设施。 电信业的健康发展对深入贯彻落实科学发展观，提高自主创新能力，加快转变发展方式，推进信息化与工业化融合，积极发展现代信息服务业，具有十分重要的意义。 县一级的电信业发展不仅有利于中心城市信息化向中小城镇扩展，形成更大范围的信息网络，而且直接关系到农 村信息化建设，关系到农村经济与社会发展。 目前，县级的电信基础设施建设相对滞后，尤其是 XX 县地处少数民族地区，山地多，乡镇村寨偏远，社会经济发展需要靠信息产业支撑。 6 近年来，随着移 动新业务的不断推出，工程建设的不断推进，现有的局房多为租赁，营业办公面积 小而 且 分散，不利于 扩大 客户服务、网络发展 与 新业务的研发 ，对 日常管理 也带来一些 困难， 直接影响 公司的 品牌建设和 XX 县信息化服务 水平。 因此， 加强县级的电信基础设施建设，推动全县信息产业发展十分必要。 是企业自身发展的需要 我国电信业从完全垄断到引入竞争，走过 了一条 “在发展中改革，在改革中发展 ”的道路。 20xx 年 后 ，以打破固定电信领域的垄断为重点，实施企业、资源、业务和市场重组，成立了新的中国电信和中国网通，形成了中国电信、中国网通、中国移动、中国联通、中国卫通、中国铁通六家基础电信企业竞争格局。 各企业都在加强基础设施的建设，扩展服务领域，提高服务质量，在竞争中打造自己的品牌。 XX也需要加强自身的设施建设和信息服务水平 的 提高。 近几年，中国移动 XX 分公司的员工和经营活动人员不断增加，业务 量 也 逐年增 长 ，预计 20xx 年 ， 在公司办公的员工将达到 65 人，若届时 没有 新的大楼建成，工作场所的安排将会成为一个十分突出的问题。 现 有的公司办公用房已经明显不足且在原邮政 局 23 楼 对外办公很不方便，因此 ， 需要新建办公用房来满足不断增加的人员正常办公的用房需求。 是 节约经营成本、改善工作环境、提高经济效益的需要 为 解决目 前营业和办公用房不足的问题，可以采用购置、租赁和自建三种方式。 由于目前 XX 县城地块较好的商住楼的购置和租赁成本较高，偏远一点的成本虽低，但不利于公司的日 常工作 , 近几年房屋租金 逐年增长，公司的成本费用相对负担过重。 公司现有办公环境没有车库、职工宿舍、仓 库等相应的配套设施，如 继续 承租将会给公司带来相当大的经济负担。 从长远来看， 本项目建设有利于 节约经营成本 ，改善工作环境，提高经济效益。 7 3 局址选择 选址基本原则 (1) 应符合中国移动集团公司“十一五”计划和 XX 县城 建设规划的要求， 新综合 楼在地理位置和建设规模上 适应未来发展 的需要，并统筹考虑整个 XX 地区局房的现状及 发展建设。 (2) 地理位置适中，与 XX 城市建设的总体规划相适应，交通、供水、供电 极为 方便。 (3) 综合考虑土地利用与价格适宜，用地面积基本上能够满足未来1015 年 通信业务发展的要求。 (4) 应有良好的安全与卫生环境， 包括 没有发生过影响较 大的地震，没有易燃、易爆的建筑和堆积物。 周围 没 有烟雾、粉尘等有害气体 ，有害物质的污染源。 (5) 应避免邻近的高压电站、电气化铁路、广播电视、转达、无线电发射台等干扰源的影响。 (6) 应选择在地形较平坦、地质条件良好、交通便利的地段，避开地震断裂带和易受洪水淹灌的地区。 (7) 从通信综合大楼布局角度考虑：此区块为县城 新区，需要新的营业厅与之配套。 局址 地块选择及建设方案 根据 XX县城市建设规划与通信局 用 房选址原则， XX移动公司相关领导和技术人员，偕同 XX县规划局的相关人员对新建移动综合楼的局址进行了多方调查研究，特别是对局址的地理位置、周围环境、面积、投资、组网条件、水电供给及今后的发展进行了多方面的分析比较，考虑到以后整个 XX的发展，综合多种因素，本次局址区块的选择为：XX县桑江北区（新区）内。 桑江开发区规划面积 为 ，规划为 5个功能区 ： 商业经济区、行政办公区、科教文化教育卫生区、居住生活区、仓储工业区。 8 交通条件和地理位置十分优越，未来将是 XX的行政办公、会展商务、文化教育、生活居住的中心 区。 同时选址环境优美，拥有良好的生态景观资源。 场地地势较为平坦。 周边资源丰富 ， 土地肥沃 ， 物产富饶 ，交通便捷 ， 通讯发达 ， 经济基础雄厚等得天独厚的区位优势，未来将发展成 XX县的政治、经济、文化中心。 新建移动综合楼建设项目 东侧为农村发展合作银行， 西面紧靠开发区 24米宽的 南北向市政大道， 对面为商贸城 ； 南面紧靠 12米环形道路，临近沿桑江北岸的 XX至湖南城步县的省道； 北侧为 11米市政道路 和 本地块 规划的住宅区。 地块 东邻山体，地质条件良好，地基稳定，土地已平整，周边的道路各种管线已 下地。 具有 距县城中心区近、交通方便、 山 水景观性好等特点。 整个用地呈东西向，长 104米、宽 27米的条带。 总用地面积为 2800平米。 总建筑面积 ，地上五层，局部六层。 图 2 局址位 置示意 （商住用地一） 9 用地 面积与建筑面积能满足本项目用地要求及远期业务发展需求，新建综合楼能满足未来办公及营业需要。 本着节约投资、提高 土地资源利用率的原则，结合局房发展 ， 交通便利等条件，本次局址地块的选择在 XX 县 城 桑江北岸开发区 的 地块 ，满足局房建设条件。 经现场调研，局址基础设施完善， 已征地和平整，周边 道路 已建 ，管网已经到位。 现场情况见下图： 10 图 3 场地现状 周围环境：局址所处的开发区为 XX 县城在桑江北岸的扩展区，集未来的行政办公、住宅于一体，附近没有工厂企业，整个区块周围不存在易燃、易爆的建筑和堆积物场地，没有烟雾、粉尘等有害气体、有害物质的污染源。 组网条件：局址离长途传输干线进城路 较近，传输线路建设方便。 水电供给：开发区水源充沛，电力 充足，各种管线已到局址附近。 交通： 紧靠 县城区的省道，交通条件和地理位置十分优越。 场址地势较高， 地质基础良好 ，不存在洪涝影响，施工条件具备。 城市规划对局房建设要求 XX县城市建设规划对本项目土建要求为综合用地。 规划容积率不高于。 规划建筑密度不高于 40%。 绿地率 不低于 30%。 退让：沿市政大道（主干道）建筑后退道路红线 4米以上，沿过境建筑后退道路红线 3米以上，沿 11米道路（次干道）建筑后退红线 2米以上，沿支路建筑后退道路红线。 入口处后退规划道路 11 红线的距离不得小于 8m。 本项目建设方案各项指标均满足城市建设规划要求。 其它需要说明的问题 (1) 防震设置：由于 XX移动综合楼是新建永 久性的建筑，防震要求 严格根据中国地震烈度区划图，对新通信大楼进行抗震设防。 同时需要与 建筑部门对该地区的工程地质、变形观测、地基监测、地下水情况、地震效应等项目再次进行确认。 (2) 防水设置：防水主要是防治洪水及防治地下涌水，请建筑部门根据 XX地区的水文资料和地质情况进行防水设计。 (3) 其它问题：由于 XX地区经济发展较为迅速，各种基础 建设将根据将来具体情况进行调整，而通信综合楼是永久性的建筑， 充分考虑与大楼相冲突的城建基础建设。 4 需求预测 建筑面积配置 原则 （ 1）人员规模与组织构架 按标准配置建筑面积应计算未来公司人员与组织机构设置。 本项目建筑面积测算 是 根据该单位未来 1015年发展规划中的人员与机构配置确定， 并考 虑管理者的人均办公面积略大于普通员工 办公面积。 （ 2）会议室 办公用房 包括 会议室。 根据 中国室内装饰协会室内环境监测工作委员会专家研究 , 会议室的大小和人员安排 尽量满足国家室内空气质量标准，保证每人每小时有 30 立方 米 的新风量。 会议室每人 占有面积宜 平方米以上。 （ 3）车位 根据 我国 有关 办公楼机动车停车位指标的规定，小县城一般为每100 平方米建筑面积 ~ 辆。 （ 4）平面利用系数 12 考虑办公楼的平面利用系数。 （ 5）项目满足年限 项目满足年限不同，需要容纳的办公人员数量不同。 根据中国移动广西公司对综合楼办公用房面积的规定，县公司综合楼建筑面积 20xx~2600 平方米。 员工人数预测 XX 县移动用户数 发展 速度与规模一方面取决于 XX 县经济、人口发展，居民收入，居民消费能力、意识的变化；另一方面也取决于市场竞争 力。 预测未来 5 年 XX 县移动用户数： 表 2 XX移动地区 用户数发 展 预测 单位 ：万 地区 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx X。