商业购物中心管理摩尔购物中心

商业购物中心管理摩尔购物中心内容摘要：

1 9 3 7 年建造了大棚式的巴屋枯斯购物中心。 美国购物中心的发展是在第二次世界大战之后，从 1 9 5 0 1 9 7 0 年，持续发展了 2 0 年。 伴随着人们迁移至郊区，郊区购物中心发展很快。 每家购物中心都附有大面积的停车场，其功能越来越综合化，一些购物中心不仅附有娱乐室、健身房，而且还开辟了保育室和旅馆。 7 0 年代初，西方世界爆发了能源危机，石油价格暴涨，依靠小汽车到郊区购物显得费用太高，城市中心商业区的摩尔开始发展。 截至目前，美国有大大小小的购物中心 43000多个，各种规 模一应俱全，其中 27000个购物中心不足 100000平方英尺，因而只能算作小型购物中心。 由此看来，平均每个美国人拥有 19平方英尺的零售市场，虽然店面过多，但是在过去的几年中，除了每逢夏季生意会略有减少外，零售业一直红红火火。 在美国，摩尔目前已经占有 52％以上的零售销售额， 2020年的营业额已达 1万亿美元，一家摩尔的有效商圈是数百公里。 美国摩尔购物中心迅速发展，并衍生出按规模划分的近邻型 (小型 )、社区型、自然景观型、城市再开发型、休闲娱乐型、超地区广域型的巨型摩尔等类型。 摩尔产业在美国成功后，摩尔这一 业态便迅速地在加拿大、澳大利亚、日本、欧洲各国发展了起来。 加拿大、澳大利亚等地的摩尔与美国的摩尔基本相同。 但以法国为代表的欧洲式购物中心同美国式购物中心比较。 欧洲购物中心与美国式购物中心大体上较相象，但欧洲购物中心的规模一般比美国购物中心小许多。 其他不同点：欧洲购物中心大都建在城乡交界处，（但英国是例外，英国购物中心大多建在市区）；美国的购物中心有的在城中有的在城郊。 法国购物中心里主题店以特级市场为多，不像美国购物中心里主题店以百货商店居多。 欧洲购物中心以经营日常生活用品为主，而不像是以美国购物中心以选购 品为主，欧洲购物中心则以实用品为主。 但总体而言，日本和欧洲的摩尔发展地不如东南亚的菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国迅猛，且日本和欧洲的摩尔的面积规模也比菲律宾等国的摩尔要小。 菲律宾的 SM SUPERMALL集团、 ROBINSONS集团， 泰国的 THE MALL集团还发展出了独特且很成功的 “连锁摩尔 ”经营模式。 香港的摩尔从 80年代初起步，发展一直很迅速，但香港摩尔的规模较小。 而我国台湾地区的摩尔则是从这两年才刚刚开始发展，但发展的速度很快。 全球最大的 MALL加拿大 西爱民顿 年营业额达。 二、简介美国和加拿大的部分摩尔； Mall of America美国购物中心位于明尼苏达州 Bloomington市，是目前美国规模最大的超级室内摩尔购物商场，建筑面积约 39万平方米，占地 78英亩，总投资高达 6亿多美元。 中心集购物与娱乐于一体，建筑宏伟壮观，包括： 400个零售商店、 4个大型百货公司、 1个多功能娱乐中心 、 2个大型停车场 (12， 750车位 )。 加拿大爱 a顿市的 西爱民顿 westedmontonmall。 是目前世界最大的 Mall，年营业额达。 该摩尔建 筑面积超过 50万平方米，商场的出入门达 50个之多、停车位达 2万辆，有800多个国家进入、商场内有 100多家餐馆。 经营的主要项目是各类生活日用品专卖店、各种餐馆、娱乐设施。 如人造海滩冲浪、蹦高、游戏机、游乐园 (项目比锦江乐园还多 )、 WHL几级溜冰场、迷你高尔夫球场、 8个电影院、 1个赌场、 1个三星级宾馆等，还有一些免费娱乐性服务项目，如海脉表演、哥伦布发现新大陆使用的复制船、水生动物展、乐队表演等，消费者在此可以购物、娱乐、运动、就餐。 由于这类大型商场是全堵封闭室、不受外界天气干扰，加之功能齐全，能满足消费者各 种不同需要、很受消费者青睐、在地广人稀的加拿大，商场内消费者熙熙攘攘、与室外见不到人的情景，形成了极大的反差。 大型 Mall(集购物、娱乐、餐饮、服务为一体的大型功能齐全的场所 )为主体、表现出高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构特征。 1 9 9 7 年 1 月至 1 0 月，进入美国 “安大略米尔斯摩尔 ”的顾客已高达 1 4 0 0 万人次，而大名鼎鼎的迪斯尼乐园 1 9 9 5 年创历史纪录的全年游客也不过 1 4 2 0 万人次。 安大略米尔斯购物商场为美国 1 9 9 6 年开张的最大摩尔购物中心，坐落在洛杉矶 以东 6 5 公里处，商场面积 1 8 万多平方米，内有商店 2 3 7 家，工作人员约 7 3 0 0 人。 安大略米尔斯公司总经理曼斯指出，人们开始厌倦大同小异的购物商场是该公司开设新型商场的主要原因。 因为米尔斯商场与众不同之处在于，逛街的消费者平均至少花三个小时在商场内。 在安大略米尔斯购物商场内，既有美国知名的中低价位百货公司进驻，如潘尼百货连锁店等，也有像帆萨奇这样高级时装的国际品牌在内设店。 逛累的消费者或陪逛者可在商场内通过巨大的屏幕看电影，或前往游乐区消磨时光。 置身在商场内，周围的电视屏幕、嘈杂的音乐 、会唱歌的动物、会舞蹈的植物、变幻莫测的灯光，让整个商场无时不充满新奇感和动感。 曼斯指出，新的调查发现，商场方圆 1 6 公里以内约有 1 0 0 万名消费者，但从签账卡的地址看，如今方圆 1 6 0 公里内的居民都是商场的消费者，商场 5 6 ％的顾客是来自方圆 3 2 公里远的地方。 目前，安大略米尔斯商场每月固定发出 2 0 0 班观光购物巴士，除此之外还增设了一名观光主管，因为日本观光客为商场带来的收入非常可观。 曼斯表示，逛商场的所有消费者平均每次花费 1 0 9 美元，而国际观光客每次平均消费 4 3 5 美元。 这家商场的经营者为弗吉尼亚州的米尔斯公司。 “南海岸广场 ”（ SOUTH COAST PLAZA）。 这是公认的加州最大 MALL，在全美国也数一数二。 占地比北京中山公园加劳动人民文化宫还大，简直是个大公园或者一座名符其实的 “城市 ”。 这里有免费的内部公共汽车供游人观光，有可存放上万辆汽车的免费停车场。 这个 MALL由 6家美国著名的大型百货公司如西尔斯（ SEARS）、罗滨逊梅（ ROBINSONSMAY）等作为支柱组成，分别占据四角，各店面积均在 1万平方米以上。 它们的特点是：（ 1）设施先进：中央空调、 滚动扶梯、地毯、人工采光；（ 2）商品陈列布局清新悦目、通透开阔；（ 3）购物环境优美，店外如花园，店内宽松洁净；（ 4）商品种类齐全，花色新颖，档次甚高；（ 5）除珠宝玉器外，各类商品一律开架售货；（ 6）平时顾客不多，节假日颇热闹。 在 6家大型百货公司之间，有多条各长近百米的通道相连。 这些通道也是密封的，由 200多家各具特色的专业商店分布通道两旁，自然形成多条商业街。 漫步其间有逛街的同样感受，但绝无车辆之扰和日晒雨淋之虑，而且随处有座椅可以休息。 这些专业店给人的印象是：（ 1）每个店不大，一般是一二百平方米；（ 2）以男女时装、鞋类店为多，约占一半，照相器材、音响、计算机、瓷器、水晶制品、工艺品、乐器等均有多家专业店；（ 3）有电影院等娱乐中心 5家；（ 4）有咖啡店、各种餐饮店 33家。 “主街 ”（ MAIN PLACE）。 这个 MALL位于加州圣安娜市第十七街，是在城区新建的一座庞大的商业大楼，面积不下五六万平方米，外面看似一个大仓库，密封，中央空调。 楼外有可停几千辆汽车的停车场。 楼分三层，一、二层由西尔斯等大百货公司占据四角形成支柱。 四角之间是众多的专业店组成的商业街。 格局和前面介绍的 “南海岸广场 ”相仿，只不过前者是 一群建筑物，后者是宏伟壮观的一整座建筑物。 楼内有多处喷泉，附近有各种小吃店、饮料店。 第三层有一个大型电影院。 这里的专业店一般不大，但各有特色。 比如有一家厨房、餐具商店，专门出售木、竹、藤制的桌椅和玻璃、瓷器、陶器制成的餐具、茶具，款式花 色极为繁多而别致，商店陈列也独巨匠心。 美国最大的购物中心发展商曾是 R O U S E 公司，现在最大的购物中心发展商据说是 “雀儿喜 ”公司。 其他购物中心发展商有： Westfield Holdings，美国 Rodamco North America公司等。 Westfield Holdings是世界上最大的购物中心发展商与经营商，旗下拥有美国 39家、澳大利亚 30家、新西兰 11家、英国 7家共 87家 Westfield Shoppingtown摩尔购物中心，总面积超过 600万平方米，合作商户超过 13,600家。 2020年 1月 Westfield 美国分公司又收购了另外 28家购物中心， Westfield Holdings的购物中心总数达到 108家，总面积超过 700万平方米。 美国弗吉尼亚州的米尔斯公司，在全美有 7 家大型摩尔和 1 1 家社区购物中心。 美国 JBM不动产机 构在美国和加拿大投资并经营管理着几十家大型摩尔， 旗下摩尔的面积达到800万平方米。 三、购物中心在世界各国的发展概况 购物中心在世界各国都取得了长足的发展，从发展模式上看，欧美购物中心起源早，已进入成熟期，日本、东南亚以及我国的香港和台湾大体上于 8090年代兴起，目前已进入了快速成长期，但还是有相当大的发展空间，而我国的内陆地区从总体上刚刚进入起步时期，但由于市场潜力巨大，正逐步为零售业者、地产业者、投资业者所关注和接受。 由于美国几乎人人都有汽车，故 Mall最初都建于地价较为便宜的市郊， 并且在交通便利的公路旁边。 但 80年代后期摩尔开始开进美国市中心，且市区购物中心的业绩也都不错。 而东南亚一带的摩尔更是集中在市中心，且生意火暴。 根据我国人均汽车拥有量低、居民偏爱居住在市中心的国情，国内的摩尔建设不必完全照搬欧美的模式。 欧美的 “摩尔 ”购物中心一般都在城郊或城乡结合部，并且有占总面积 1／ 3左右的停车场。 由于中国人还没有进入汽车时代，公路网不发达，人多地少的中国也不可能有那么多土地来这样挥洒，所以国内城市的摩尔也可象香港一样选择闹市中心或邻近地铁站的市区新商圈作为突破口，因为在中国，逛街是城市人一 个相当重要的休闲内容 . 但待将来国人向郊区迁居越来越多，可以保证郊区摩尔的客流后， 摩尔还是应该向郊区发展，毕竟郊区的大型地块远比市中心容易得到且地价成本也低许多。 摩尔是国际零售商业发展趋势 按照中国目前的经营发展状况、零售商业发展态势、未来发展规划、人均购买力水平、人们对生活质数水平要求的提高，在中国发展具备优良购物环境、提供大型休闲场所及停车场、集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及服务等各项功能于一体的现代购物中心的条件已逐渐成熟，摩尔的出现也是中国商业发展到一定阶段，商业业态社会优化组合的必 然趋势。 在市场竞争日趋激烈的今天，零售企业除了发展自身特色、提高服务质量外，还必须顺应以规模领先，以效益制胜的世界零售业大趋势。 摩尔有别于其它的商业业态，充分体现了以人为本的理念，营造和引导新的消费方式，引进一种新的文化理念和生活理念。 建设现代化的大型购物中心对促进中国商贸发展、填补商贸空白、优化商贸行业结构、改善购物环境和居民生活质量都有重要意义 摩尔购物中心在世界各国兴起并快速发展 在商品品牌国际化、零售业产业化、消费行为逐渐超越国界的趋势下，从欧、美、日等发达国家的发展经验可知，传统零售业者正面 临着商品展售空间新需求的挑战。 而作为 21世纪的新兴产业，在全球、在亚洲、在中国，购物中心正在逐渐成为占据商业主流地位的新兴业种，为国内零售业者、地产业者带来了新的震撼。 从探讨购物中心发展战略的高度上讲，分析和掌握购物中心在全球兴起和发展的内在机理以及它所包含完整的管理技术体系，有助于国内相关业者比较深透地领悟我国购物中心的发展形势，不失时机地研究具体策略和发展步骤，促进购物中心产业在我国的起步成长和健康发展。 由于各国购物中心的发展形态不同，所以购物中心定义也不完全一致，但有些基本要素是为各国所公认的 ，即 购物中心是由一组零售商及其相关的所有服务性、商业性设施共同组合而成。 其土地、建筑及相关服务内容必须经过完整的规划、开发及一致的经营管理，附设等量的停车场，而其所包含的商业业种的数量必须大致满足其所将服务到的临近地区。 从这个定义来分析，购物中心所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上表现为特定商圈。 由此我们可以看出，购物中心不是一个简单的分散式的经营模式，而是一个统一高效运作的有机整体。 依据国际购物中心的分类，大型购物中心 共分为邻里型购物中心、社区型购物中心、区域型购物中心、超区域型购物中心、时装精品购物中心、大型量贩购物中心、主题与节庆购物中心以及工厂直销购物中心。 这是 1994年 ICSC（国际购物中心协会）分类出的八种不同的购物中心。 这八种购物中心共通的特点是：有一致而整体的建筑设施规划、完整的交通道路系统、足够的停车空间、多元性商店业种与服务、统一的经营策略及店面管理、独立个性的购物环境。 就整体而言，密闭式购物区（ Mall）通常是购物中心的主体，采用密封式设计，并且将店面两两相对的每条商店衔接，以中央温度调节系统的消费购 物通道加以连接，形成四时四季都很舒适的购物环境。 通过对购物中心进行定义和划分类型，我们可以得出这样一个基本结论：大型购物中心规模庞大，各类设施及其所提供的服务多样繁琐。 这种特点也就决定了购物中心具有不同于其它业态的特殊性和复杂性。 这一点从其兴起、发展到具体的经营管理也可以得到充分的验证。 购物中心的兴起是伴随着各国的经济发展的过程出现的，并且在一定程度上进一步促进了。