综合大厦建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

综合大厦建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

场分析 XX 市商业用房布局分析 根据 XX 市总体规划，结合 XX 市区商业用房布局现状， XX 市未来发展的趋势是，沿天汉大道两侧， 阳安铁路 以南、桥北广场以北的区域将成为 XX 市的商业中心。 商业用房则以东、西大街、中央大道为主，以国贸大厦、中国人寿、万邦时代广场等标志性建筑向南推移， 以运达市场、义乌商场向北推移。 随着城市规模的扩大，城市发展的多元化发展， XX 市商业用房以万邦时代广场为高档商品聚集区，运达、义乌为中、低档商品聚焦区。 商业用房的需求分析 随着 XX 市经济的发展， XX 对外交流越来越频繁， XX 市在大中国的经济“棋”局下的战略地位逐渐被突显。 XX 市位于中国的中心，是南北经济、东西经济的交汇地，许多南方的企业在 XX 投资建设分公司，以 XX 市为基础，逐步向西北扩张。 商业投资的加大和流通成本的降低给 XX 带来了前所未有的发展机遇，这就要求 XX 市有相当规模的商业区以适应经济的高速发展，从而拉动了商业用房市场的巨大内需。 第 11 页 市场竞争环境分析 比较地域和规模， XX 综合大厦是市区西北端规模较大的商业用房，商业竞争较小。 建设规模 本项目拟开发建设一栋综合商业用 房， 占地面积 ㎡，总建筑面积 11700 ㎡ ，容积率 ，建设密度 %。 第 12 页 第 3 章 场址选择 建设地址及概况 建设地址 本项目位于 XX 市城西， 青龙路西段以南、西一环路北段以东、前进西路以北的区域内，东临村民住宅。 本项目地理位置优越，人气旺盛，交通、休闲娱乐十分便利，升值空间大，发展前景广阔，富有开发投资潜力。 占地面积 本项目总用地面积 ㎡（ 亩）。 XX 区概况 XX 区位于陕西省南部，是陕西 XX 市城市中心区。 全区辖 7 镇 2乡 7 个街道办事处， 205 个行政村， 40 个社区，总面积 556 平方公里，其中耕地面积 万亩；人口 万，其中非农业人口 24 万。 （ 1）自然状况 XX 区时国家级历史文化名城，这里历史文化遗存丰厚、自然资源丰富、自然风光优美。 在这块“天汉”的土地上，留下了丰富的文化遗产，其中褒斜栈道石门及其摩崖石刻被列为国家级文物保护单位，古XX、拜将台灯 14 处古迹被分别列为省级、区级文物保护单位。 第 13 页 XX 区属北亚热带积分气候区，冬无严寒，夏无酷暑，动 植物生长环境得天独厚，被专家论证为“水稻最佳生长区”、有“天然植物基因库”和“天然药库”之称，也是重要的畜禽和水产品生产基地。 XX 是汉王朝的发祥地，有天汉、天府之美称，历史悠久，文化灿烂，其自然景观和人文景观为世人瞩目，区内有全国重点文物保护单位褒斜栈道石门及摩崖石刻，石门十三品被誉为国之瑰宝、书法宝库。 有省级重点文物保护单位拜将坛与饮马池、明珠桥、 XX 府文庙、宝峰寺、天台山、汉南书院。 有区级重点文物保护单位 6 处。 历史文化名城纪念地 8 处。 现存古遗址有褒斜栈道、山河堰、古 XX、拜将坛、饮马池、瑞王府等；古建 筑有东塔、 XX 府文庙、 XX 府城隍庙琉璃照壁、明珠桥、户头桥等。 风景名胜有天台山、哑姑山、磨子桥等；有兴元湖、莲花池、及天台山森林公园三座公园。 （ 2）经济状况 XX 区紧紧围绕“农业增收、农村稳定”两大目标、以“建基地引精品、抓销售、增效益“为指针、以调整农业结构推进农业产业化进程为重点，积极实施四大主导产业（粮油、畜牧、蔬菜、蚕桑）带动战略，同时对全区 27 万亩耕地进行了合理布局，划分了四个作物带，大力推广农业高新使用技术，突出发展农产品加工业和营销业，确保了全区农业和农村经济秩序、将抗、快速发展。 20xx 年全区实现国内生产总值 亿元，比上年增长了 8%。 全社会固定资产投资总额 亿元，增长 %。 财政总收入达到 亿元，其中地方财政收入 亿元，同口径分别增长 %和 %。 城 第 14 页 镇居民可支配收入达到 5395 亿元，农民人均纯收入达到 2260 亿元，分别增长 %和 %。 立足“汉、水、绿”三大特色，加快了天台山国家森林公园、褒河省级森林公园、拜将坛等景点建设，开发了凤家沟田园风光旅游区、太阳岛旅游区等一批旅游新产品，使旅游产业对全区经济的拉动作用不断增强。 建设条件 地 形、地貌条件 项目地块属于 XX 市 区西北部 的规模地块，形状较为规则，地形平坦， 北高南低 ，地面高程 ～ 之间。 工程地质与水文地质 XX 区地跨秦岭褶皱系的南秦岭华力西褶皱带和扬子准地台的 XX断凹两个构造单元。 本项目所在地地质构造单元属于扬子准地台的 XX断凹中部，基底构造比较复杂，主要受新生代断裂构造影响，使基底形成一些近东西向的块状断陷及隆起，基底地形凹凸不平。 境内轻微地震时有发生，说明新构造变动仍在继续。 XX 区属长江流域，区内河流主要有汉江、褒河。 汉江是长江最大支流，区内流程 公里 ，是本区与南郑县界河，年均径流量 亿立方米，日均流量 亿立方米 /秒，最大流量 10624 立方米 /秒，最小流量 立方米 /秒；褒河古名黑龙江，让水，汉江主要支流之一，流至龙江镇孤山村注入汉江，区内流程 27 公里，年均径流量 亿立方 第 15 页 米；另外有小河沟 18 条，总流域面积 平方公里，平均径流量 亿立方米。 气候条件 XX 区地处内陆东亚季风气候区，由于盆地地形影响，自汉江谷地到秦岭山地，气候垂直差异明显。 本项目处于区内海拔 800 米以下的汉江谷地，为北亚热带气候类型，年平均气温 ℃，年最高平均气温℃，年极端最高气温 38℃；年平均最低温度 ℃，年极端最低气温 ℃。 最冷月为元月，月平均气温 ℃，最热月为 7 月，月平均气温 ℃。 年平均降水量 毫米，年平均日照时数为 小时。 满足城市规划的要求 项目用地位于 XX 市区西北部，项目建设符合城市整体规划 要求。 项目市政配套条件 （ 1）给水：项目 西 侧有 XX 市城市自来水公司管网，城市生活用水管网接入方便，能保证昼夜连续给水。 （ 2）排水：项目周边市政规划排污管网系统，拟从项目 西 、北侧引接排雨水 、污水管网，雨水经排水管网直接排入市政雨水管网，污水经处理后排入市政排水管道。 （ 3）电源：项目用电可由城市供电网络提供的 10 千伏中压电网供给。 （ 4）消防：项目住宅楼设计充分考虑消防设计，室外规范配置消防栓，消防栓与给水干管相接，组成室外消防系统。 第 16 页 （ 5）通信：项目周边通信基础设施条件良好，通信配套良好，可直接从项目四至道路接入。 项目周边环境 项目位于 XX 市区西北部 ，地处 青龙路和西一环路夹角均为城西交通要道，交通条件便利。 第 17 页 第 4 章 建筑 方案 建筑设计指导思想与原则 指导思想 总体上，项 目建筑风格应做到“建筑风格独特，外形美观大方”，在欧陆风格的基础上，加入现代主义建筑符号。 在总体规划上建筑风格呈现欧洲建筑典雅的人文特征，风格上融现代与古典于一体。 建筑外部用色鲜艳，突出个性；注重建筑外部建筑符号。 建筑设计的原则 功能性、连续性、和谐性、独特性、经济性。 （ 1）以 高 标准规划、设计 XX 综合大厦 ； （ 2）突出其可持续发展； （ 3）建筑风格与周围环境相协调，即要独特，又要超前，更要符合当地建筑格调； （ 4）以最合理的方式，达到最恰当的效果，同时保证项目的时效性，在合理的翻新周期之内，设 计效果领先于同类型同地段的项目。 从而以设计的超前性，来节约项目翻新的经营成本。 规划定位 （ 1）景观与朝向 第 18 页 将高效益的区域尽可能多的设计于临街的位置，最大限度地增强对城市景观的视觉感受。 （ 2）规模与设计 分为 两 个功能区，一 、二 层为商铺，三层以上为 公寓 ，总建筑面积为 11700 ㎡。 （ 3）建设与装修 高标准建设。 针对本项目特点，将其建成 XX 市 区西北部独具一格的 综合性商业用房。 建筑采用框 架结构。 装修： 根据 XX 综合大厦市场定位，装修风格采用 现代型 ， 这种风格造型流畅，大量运用线条，喜欢用植物装点各个角落，通过 光和影的应用效果，在较小的空间内制造变化。 项目总体规划 总平面布置和功能要求 大厦整体呈“ L”型沿西一环路和青龙路而建。 大厦一层：临街商铺； 大厦二层： 商业用房 ； 大厦三层及以上： 公寓 建筑空间布局 项目在建筑上考虑到客户的视觉效果，设计构思体现 “欧式建筑”的原则，使客人在紧张之余能够感受到轻松、愉快的心情，以缓解疲劳的工作。 空间 布局上吸取中国古老的风水特征，使办公的客人能够体会到人与自然的结合。 第 19 页 道路系统布局 结合周边环境与空间布局，将道路设计与绿地空间、建筑空间相结合，共同塑造 大 厦外 空间景观。 建筑风格的选择 在建筑风格上以欧式建筑为主，并应突出现代建筑的特点，充分运用现代建筑的基本符号，以体现现代建筑的特点。 环境设计：道路、给排水、照明、绿化依据 XX 市规划局整体规划设计要求。 建筑 方案 概述 根据总平面布置， XX 综合大厦 规划总建筑面积 11700 平方米。 建筑工程设计指标 建筑工程等级 二级 耐火等级 一级 抗震设防烈度 七度 结构设计基准年限 五十年 安全等级 一级 建筑工程 （ 1）结构部分 采用筏板基础，主体结构形式为现浇钢筋混凝土框架结构，屋盖为钢结构。 （ 2）建筑部分 第 20 页 ①外墙面：外墙贴瓷砖； ②内墙面：为抹混合砂浆刷高档乳胶漆。 所有卫生间、洗漱间、厨房均粘贴内墙卫生面砖； ③楼地面：铺贴 600 600、 500 500 高档地板砖。 所有卫生间、洗漱间、厨房均铺贴 300 300 防滑地板砖，并增设柔性防水卷材一道； ④顶棚：采用为轻钢龙骨矿石膏板吊顶，刷乳胶漆； ⑤屋面： 100 厚水泥聚苯保温板， SBS 改性沥青防水； ⑥门窗：内门为木门，外门 窗为塑钢节能密闭门窗。 （ 3）给排水系统 ①水源：给水水源由城市公网引入，由市政网压供水； ②给水管网：给水管网采用生活、消防分开式供给，室内给水管采用 PPR 管热接敷设； ③排水管网：室内用 PVC 塑料管粘接明设。 整个 大厦 采用雨、污分流的排水方式，生活污水经化粪池处理后排至市政污水网，雨水直接排至市政雨水管。 （ 4）电气系统 ①电源：由 10KVA 供电线路架空引入，经变配电后引入各功能区。 电负荷按二级负荷设计，但其中消防系统、疏散照明为一级负荷。 ②低压供电：供电电压为 380/220V，由一层配电室的低压配电 屏经电缆及电线穿管引入主楼内各动力配电箱及各层单元配电箱内。 第 21 页 ③电气照明：配电控制室安装自备电源应急灯。 疏散照明设置在大厅及主要出入口，疏散灯具设有指示标志，楼梯间每层设楼层指示灯。 立面照明采用冷光照明、投光灯设在附楼四角，屋顶四周设置节日彩灯。 ④防雷及接地：本工程属三类防雷建筑，防雷系统由防直击雷、防雷电反击等装置组成。 ⑤消防：消防电源为单独电源，由总进线箱送到消防中心，并配置应急电源且在末端交换，配电箱至设备为放射式配电。 消防保护方式采用集中式报警方式。 整个系统选用 5800 智能型火灾报警系统。 每层设消防广播一个，控制中心设置系统图形显示屏，以利于疏散及现场灭火。 （ 5）消防系统 ①合理布置消防车道和消防水源； ②变压器室、发电机房布置在首层或地下一层靠外墙部位，并应设置直接对外安全出口； ③高层建筑每个防火区的安全出口按防火规范设置。 楼梯间应设为封闭防烟式，。