物业管理中存在的问题原因及对策

物业管理中存在的问题原因及对策内容摘要：

希尔（ Octavia Hill)的 女士在对自己所出租房天津大学网络教育学院本科生毕业 设计（论文） 2 屋的物业管理中 ， 制定了 一 系列 的 规则，要求 租户严格 遵守， 这一规则 出乎意料的收到了良好效果 ， 使 租 户的居住环境 得到了 巨大 改善。 因为她的工作甚见成效，物业管理渐渐被业主 及政府所重视，而且在同行业的从业人员中亦建立了一个 英国皇家特许的专业学会 —— 英国屋宇经理学会 ， 其会员分布于世界各 地，首开物业管理之先河。 时至今日，英国的物业管理作为一个固定工作，其整 体 水平也是国际一流的， 除了传统意义上的楼宇维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已延伸到工程咨询和监理、物业功能布局和划分、市场行情调查和 预测、目标客户群认定、物业租售推广代理、通讯及旅游安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。 我国物业管理的起源与发展 我国自 20 世纪 80 年代以来，伴随着改革 开放 的推进和深化，城市房地产 开发呈 突飞猛进 之势 ， 建设项目之多，建设规模之大，建设方式之新，产权多元化格局的形成，给房地产管理 注入 活力的同时也带来了一系列新的问题。 因此， 不管是房地产管理部门直接管理 的，还是单位自管的，或是街道办事处 管理 的小区和各类房屋，都程度不同地存在着管理机构不健全、管理经费少渠道、管理工作不到位等问题。 尤其是住宅小区建设，虽然居住条件和配套建设都有了明显的改善，但是由于缺乏有效管理，导致私搭乱建，垃圾随意堆放，设备残缺不全，管道不通，房屋失修失养等 问题 ，使小区面貌一年新，二年旧，三年破的问题十分突出。 社区管理和 服务跟不上，居民意见很大， 虽然 各级政府及职能部门为解决这些问题耗费大量的人力、物力、财力，年年都搞综合治理，然而，大 都只是头痛医头，脚痛医脚，难以从根本上解决问题。 实践证 明原来 实施的 行政性 福利型的房地产管理体制已不能适应形势发展的需要，必须对旧的管理体制从根本上进行改革。 我国各地房屋管理单位、管 理部门在实践中对住宅小区管理方式进行了各项有益的探索 ， 虽然 这些探索 对保持小区的环境、改善住宅的维修和养护起到了积极作用，但没有从根本上触动住宅小区的管理体制，当然也就找不到从体制改革入手解决小区管理问题的钥匙。 深圳和广州从 80 年代中期开始借鉴香港和国外的先进经验，结合我国的实际情况，改革旧的管理体制，摸索出了一条适合我国国情的、适应社会主义市场经济体制的社会化、专业化、企业化、经营 型的住宅小区管理的新路。 即由专门的机构和人员，通过与房屋业主、使用人订立经济合同，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地，以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主、使用人提供多层次的综合性服务。 1981年 3月 10日， 深圳市成立我国大陆首家物业管理公司 —— 深圳市物业管理公司，标志着我国大陆物业管理 的产生，物业管理 工作 走上了社会化、专业化、企业化的市场运作轨道。 1983 年由深圳市物业管理公司对特区内第一栋涉外商品写字楼 —— 国际商业大厦实施物业管理 ； 1985 年深圳市物业管理公司第 一 个对工业区实施物业 管理，即由深天津大学网络教育学院本科生毕业 设计（论文） 3 圳市鹏基工业区管理服务公司对鹏基工业区实施物业管理 ； 1990 年深圳市出现第一家实施综合一体化物业管理的住宅小区，即由深圳市莲花物业管理有限公司对深圳市福利房住宅小区 —— 莲花二村实施一体化物业管理 ； 1993 年我国第一家实行招投标的物业，由深圳市住宅局主持．在住宅局所属莲花物业管理公司、万厦物业公司、大众物业管理公司中，对莲花北、景田西两住宅小区实施邀请招投标活动。 物业及物业管理的定义 物业是指已建成并投 入使用的各类房屋及其相配套的设施、设备和场地。 物业可大可小，一个 单元 住宅 可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。 物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。 国务院总理温家宝 2020 年 6 月 8 日 签署第 379 号国务院令，公布了我国第一部《物业管理条例》 ， 该条例于同年 9 月 1 日起开始实施。 条例第一章第二条规定： “ 条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设 备和相关 场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动 ”。 物业管理的管理对象是物业；物业的服务对象是人，即物业的所有权人和使用权人。 物业管理是集管理、 经营、服务于一体的有偿劳动 ， 其 宗旨是以现代化的经营管理手段为业主服务，创造一个方便、安静、整洁的居住和生活环境，节约社会资源，提高生活质量。 我国物业管理的特点及现状 我国物业管理的特点 行业进入壁垒低，门槛不高，各企业管理层次差别较大，同质化严重，竞争激烈，盈利水平低 ； 广州、深圳、上海 等 城市 物业 管理 比较先进，内地企 业和沿海及境外企业相比差距较大，具体表现在理念、经验、管理、人才等方面 ； 规模效益差，且有亏损严重，发展后劲不足 的特点。 目前，物业管理企业普遍存在企业规模小、管理规模小、 规模效益差、亏损严重 的现象 ，不得不靠主管部门或开发企业 维持生存，成为物业管理企业难点问题 ； 市场化程度较低，竞争机制尚未形成。 目前，物业管理推向市场化程度不高，除少数城市外，绝大多数城市物业管理由主管部门或开发企业委派物业管理企业，这将阻碍物业管理市场的培养与发展 ； 专业人才缺乏。