房地产市场研究报告天津南门外大街项目报告doc76

房地产市场研究报告天津南门外大街项目报告doc76内容摘要：

里）。 靠近友谊路涉外区，友谊商场、科技馆、水晶宫大酒店以及即将建成的历史博物馆近在咫尺，天津市的经济建设将逐步向南部发展，南中环的建成，卫津河、南围堤河的改造，所有这些使梅江成为具有极大升值潜力的一方宝地。 梅江 生态居住区占地 ，总建筑面积 万平方米，其中住宅 万平方米，公建 ,容积率为。 水面 23公顷，占总用地面积的 11%。 整个居住区共分为 15个住宅区和 2个公建区。 梅江生态居住区计划分两期建设， 4— 5 年建成。 一期为起步区。 起步区东起友谊路， 南至珠江道，西起紫金山路，北到郁江道。 建筑面积 ，其中住宅 方米，公建 ,水面 ,共分 5个住宅区和 1个公建区。 住宅区分别为香水园、玉水园、芳水园、蓝水园、翠水园，公建 区龙水园。 起步区 2020年 10月基本竣工。 目前发展 天津市在相续规划开发华苑居住区及梅江高尚聚居区以来，为达到城市发展的平衡性，开发脚步走向了全市范围，红桥、河东、和平及河北区逐步走上了开发发展的快速干道。 未来的天津中心城区各大区域将按照其自身特点，明确主要发展方向，同时大力跟上配套建设。 和平区作为天津经济、政治、文化中心，未来将更进一步增强特色产业，同时伴有高档物业的出现。 公路道路方面主要有： 外环线改造、疏港公路、京福高速南段、京沈高速、津保高速、唐津高速、津滨 高速公路 轨道交通方面： 作为天津最重要的重点工程 —— 地铁一号线和轻轨 两项交通基础建设项目，目前已进入全面施工，这对天津市民今后的出行及住房选择将产生巨大影响。 同时，城市规划交通网络描述的 “ 中心城区 1(中心城区任一点 10 分钟到达快速路 )2(中心城区任意一点 20分钟上外环线 )4(中心城区任意两点间通行时间不超过 40 分钟 )6(中心城区到任意区县政府所在地时间不超过 60分钟 )9(中心城区到达周边大城市不超过 90分钟 )” 远景，将随着年内开始的这两条重要线路的修建，离市民越来越近。 地铁一号线是天津市城市快速轨道交 通线网规划中的第一条线路，也是“十五”期间投资规模最大的一项城市基础设施工程。 工程自刘园至双林，途经北辰区、红桥区、南开区、和平区、河西区及津南区６大行政区。 全长２６．２公里，其中既有线路７．３公里，新建线路１８．９公里。 全线共有车站２２座，其中地下车站１３座，高架车站８座，地面车站１座，计划用４年时间建成，预计 2020年将投入使用。 据预测，地铁建成后，在这些路段的早７点高峰时段，地铁的最大输送能力将达到４．８１万人次／小时。 天津市开始酝 酿建 设 地铁二、三号线 ；目前已经开始展开前期准备工作。 这是记者日前从市有关部门获悉的。 据了解，地铁二、三号线的规划设计已经完成。 地铁二号线西起曹庄，东至李 明庄 ，全 长 公里。 具体走向，自曹庄始，经外环线，沿黄河道、南马路，过 海河 经天 津站、新开路、华昌道、卫国道、外环线至终点李明庄。 其中地下线 ，过渡段及地面线。 全线设站 20座；其中地下站 18座，地面站 2座。 三号线起于华苑工业园区，至北辰区小淀，全长。 具体走向：南起西青区华苑工业园区的滨渠路，由地面至高架引出，下穿外环线，沿迎水道、水上北路、卫津路、电台道、营口道、 赤峰道，下穿海河及天津站，沿新开路、昆纬路、中山路下穿天津北站及新开河，沿张兴庄大街，穿过北环铁路，过外环线后由地下线转为高架线，沿津围公路跨过淀南引河后，转向地面，进小淀停车场。 地下线长 20 公里，地面线 ，高架线。 设站 22座，其中高架站 3座，地下站 17 座，地面站 2座 2 3 5 4 1 6 城市发展目标 京津冀城市群空间呈轴向、多边网络型结构，京津走廊为核心发展 城市空间布局： 一带两核三轴 城市重点地区： 一带两翼三城四区 优先发展区域 ：中心城区、武清城区及紧邻组团、海河两岸地区、塘沽城区、天津港等以海 河为主轴的“走廊型”中心城市 本市近期（2020至2020年）城市发展格局蓝图绘就。 城市轴向空间布局：京津冀城市群空间布局呈轴向、多边网络型结构；京津走廊为核心发展轴；天津空间布局构成以京津发展轴为主轴的“一带两核三轴”、“天”字型轴向组团型结构。 “一带”指沿津京发展主轴的“走廊型”都市带。 “两核”指中心城区与塘沽城区两个核心。 “三轴”指发展次轴 ——— 海岸方向，发展辅轴 ——— 津静、津宝蓟方向，发展辅轴 ——— 津保方向。 城市重点地区确定为“一带、两翼、三城、四区”；一带，以京津发展轴为核心的外围圈带，主要包括 中心城区和外围组团地区、海河下游两岸地区、塘沽城区以及西北部的武清区城区。 两翼，以塘沽和天津港为轴心的南北沿海两翼；北翼包括宁河芦台镇、汉沽城区和沿海岸地区；南翼包括塘沽南部地区、大港城区和油田中心区地区。 三城，重点发展宝坻、静海和蓟县三城区。 四区，体现天津山、河、湖、海以及群山、平原地貌特色的四个重点保护和整治的生态区。 具体为：天津蓟县北部京津“后花园”保护区；永潮湿地生态保护区，即永定新河与潮白河之间的三角地区，包括七里海、东丽湖、黄港一库和二库、北塘水库等；大团湿地生态保护区，即北大港水库和团泊洼水库 等地区；滨海度假海岸湿地生态保护区。 优先发展区域包括武清城区、中心城区及紧邻组团、海河两岸地区、塘沽城区、天津港等以海河为主轴的“走廊型”中心城市。 重点发展武清、杨柳青、大港、东丽湖、银河风景区、空港物流加工区、开发区西区等城市组团，鼓励发展王庆坨、双口、张家窝与辛口等外围城镇群。 提升核心策动两翼。 以天津港建设为核心，建设港口物流、港口贸易经济区、加工制造、旅游度假和滩涂湿地保护协调发展的蓝色岸线。 北翼重点发展芦台、汉沽开发区和北洋舰船军事主题公园，南翼重点发展散货物流中心、临港工业、大港石化基地和海上新 城等地区。 突出城区完善体系。 宝坻、静海、蓟县城区目标定位发展为中等城市，加大地区道路交通及基础设施建设力度，建设宝坻温泉城、团泊洼生态风景区、大邱庄镇等重点地区以及各区县重点城镇，完善城镇体系布局。 三大产业结构比例图第一产业2%第二产业53%第三产业45% 居民消费构成食品41%居住10%文化娱乐11%家居设备9%医疗保健9%交通通讯9%衣着11% 4 经经 济济 与与 房房 产产 市市 场场 发发 展展 互互 动动 篇篇 天津经济对区域房产市场的推动 天津市国民经济继持保持快速增长势头， 特别是进入 2020 年，其 一季度实现国内生产总值 ，比去年同期增长 %，增幅同比加快 ，为近 10年来同期的最好水平， GDP增幅 更是位 居四大直辖市首 位 产业结构得到不断优化，产业比例不断改变，特别是第三产业的比例不断提高，目前，天津第三产业的市场比例已提高到 45%以上，早先工农产业为主的根据得到根本改善。 在 国民经济 持续 快速增长 的同时，天津居民生活水平也发生日新月异的改变，目前，天津居民消费性支出达到了1920元， 比上年同期增长 %。 居民的吃、穿、用、住消费向优质、高档迈进。 其中， 天津居民家庭人均居住支出 ，比上年同期增长了%。 2020年 以来，天津各方面紧紧围绕 “ 三步走 ” 发展 战略，加大组织投资工作。 一季度，全市全社会固定资产投资共完成 亿元，同比增长 %，为近年来同期最高增幅，实现高起步、开门红。 天津投资运行主要呈现六大特点：地方投资高速增长，中央投资止降回升；第二、第三产业投资增长同步加快；重点项目进展较快，对全市投资增长起到支撑作用，截止到 3 月底，全市 64个重点项目已有 46个项目施工，完成投资 亿元，占到全社会投资的近四分之一；新开工项目增多；房地产销售趋暖，投资增幅回升；资金到位情况较好。 在全国房产发展的大前提下，天津经济不断发展，房产市场也 呈现了稳步上升。 9 9 0 2 年天津房价走势图225023282375250221002150220022502300235024002450250025501999年 2020年 2020年 2020年 天津房产对经济的作用 2020年 天津 市宣布提前完成危陋房屋改造任务后，房地产业并未就此降温。 随着十六大确定的全面奔小康的奋斗目标和城市化进程的加快以及加入ＷＴＯ等，加之市委市政府确立的综合开发海河两岸的战略性举措的出台，天津的房地产业更加红火。 统计资料表明，商品房销售价格不仅是逐年而是逐季一路上扬，2020年我市商品房销售价格指数上涨了１ ９％。 尽管如此，个人购房积极性仍然不减，2020年个人购房占到商品房总销量的９８ ５％。 我市房地产业正处于快 速发展时期，并成为众所关注的热点行业。 我市不存在地价泡沫。 自公开挂牌、拍卖等新土地政策的实施，增加了土地价格的透明度。 2020年我市房地产开发企业购置土地面积５８２ ６万平方米，土地购置费１７亿元，分别增长１２ ３％和２ ３％，土地购置费用上涨幅度较低。 据对８０家房地产企业调查显示，2020年房地产商９２％的土地购置是通过招标、拍卖实现的，这样大大节省了土地购置费用。 我市房地产企业土地购置费用土地购置费用占实际投资额比重由2020年的２２％下降到2020年的１５ ％，下降了７个百分点，土地购置价格上涨并没有造成企业投资的增加，我市房地产业不存在地价泡沫。 我市不存在投资泡沫。 自2020年以来，我市房地产开发建设投资以两位数左右的速度增长，到2020年又将计划投资２００亿元，比上年增长１４％，这种投资增长的趋势与经济发展水平是相适应的。 我市不存在房价虚涨泡沫。 房价虚涨泡沫往往是由于商品房价格连续上涨，投资跟进增加，价格异常膨胀，缺少有效市场需求。 从 天津 市来看，这种现象不存在。 首先，房价处于稳步上涨；其次，天津市民收入及消费水平不断提高，市场有效需求旺盛。 ，经济得到提高 近几年天津房产投资额基本以 8%10%的速度增长，在固定资产投资中，房地产投资占据达 20%以上，房产市场在国民经济中占据重要地位，为其发展注入了巨大动力。 5 天天 津津 房房 产产 市市 场场 篇篇 天津楼市发展及现状 天津中心城区 2 年开发投资一览 区域 固定资产投资额 （万元） 房屋施工面积 （万方） 房屋竣工面积 （万方） 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 和平区 777434 581097 河东区 189576 317810 河西区 327183 464836 南开区 419087 773345 河北区 457413 354102 红桥区 84376 85681 2020年天津中心城区 固定资产投资总额为 ， 01年为。 与天津中心六大城区相比，作为中心区域的和平区 2020 年在固定资产投资，房产开发量等指标上都有较大优势， 2020 年其固定资产投资额为 777434 万元，占六大区域总量的%，这与和平区本身经济、政治、文化中心的定位有关， 2020年却呈现大幅下滑，城市“空心化”体现。 区域内的旧城改造力度较大，但大量历史保留建筑在一定程度上限制了区域房产市场大规模发展的模式。 而红桥区由于整体规划、建设、发展时间较晚，各项投资及房产市场发展都位居中心城区的末尾，但目前由于轨道交通的建设，区域房产市场发展迅猛。 目前，河西区与南开区经过整体规划与发展，同时配合固有底蕴，房产市场发展相当快速。 红桥区由于环境和生活配套等硬件设施无法跟上，因此商品房销售持续滑落。 和平区目前仍处于上下为难的尴尬境地，区域房产市场的发展需要突破。 房地产开发企业发展 受 1976 年唐山大地震影响，天津也有大量房屋倒塌、受损，全市面临重新改建。 在此历史条件下，于 1981年，天津 第一家 房地产开发企业由原天津市建设局下属公司改制成立。 19811989 年，天津房地产企业成立共有 89 家， 主要从事福利房的开发，尚未进入商品房开发阶段，天津房地产市场还未形成。 1990年 1999年，受“邓小平南巡讲话”促进，天津房地产开始进入了第一个发展阶段，高峰时期房地产企业总数达到 2020 多家，在此期间，吸引了香港新世界等境外房产商的进入。 但随着天津城市规划、建设的滞后，以及全国房地产市场的下滑，天津房产市场也进入了低谷， 1999年天津房地产开发企业锐减至 900多家。 进入 2020年以后，天津房地产开始逐步进入复苏期。 2020年是天津房地产发展的重要时期，随着天津新领导班子（市长戴相龙）的形成，全市加大 了对基础设施的建设（地铁、海河沿岸整治等），对房地产起到了推动作用，截止到 2020年上半年，全市房地产开发企业在 1100多家，其中包括了万科、奥林匹克等知名企业。 房地产代理 房地产代。