关于物业管理中存在的法律问题及思考

关于物业管理中存在的法律问题及思考内容摘要：

新的物业管理条例中已经明确规定物业管理公司应当由业主组成的业主大会来确定。 在开发商开发过程，可以由开发商临时委托物业管理公司来进行前期物业管理，一旦成 立业主大会就应当重新确定物业管理公司。 但在实践中，由于法律意识淡薄、管理不力，二者职责仍没有明确分开。 （三）、业主自治制度难以有效实施。 业主自治，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。 业主自治是从私法自治衍生出来、借鉴公法自治模式产生的一种新类型的特殊自治。 业主自治的主体是实行自治的全体业主，业主自治的组织是业主大会和业主委员会；自治所遵循的基本原则是民主原则；自治的事项是有关 物业管理区域内的物业管理活动；业主自治的核心内容包括对业主委员会的民主选举以及对物业管理区域内的物业管理活动的民主决策、民主管理和民主监督。 从法学的角度来看，在业主自治法律关系中，权利主体主要包括业主、业主大会和业主委员会，业主自治实质就是保障以上权利主体的相关自治权的实现。 在业主自治这一制度框架下，业主、业主大会和业主委员会分别处于不同的法律地位，从而也就分别享有不同的权利，也分别承担不同的义务。 业主的自治权是最基础性、最根本性的权利，没有业主的自治权，就不会有业主自治，当然也就不会产生业主大会和业主委员 会。 根据《物业管理条例》规定，业主所享有的自治权主要包括：（ 1）接受服务权，（ 2）请求权，（ 3）投票权，（ 4）选举权和被选举权，（ 5）监督权，（ 6）知情权等。 业主大会是业主行使自治权的最基本的组织形式，是最高的权力机构，他由物业管理区域内的全体业主组成。 业主大会的职责主要包括：（ 1）制定物业管理自治性规范权，包括制定、修改《业主公约》和《业主大会议事规则》；（ 2）选举、更换业主委员会委员的权利；（ 3）选聘、解聘物业管理企业的权利；（ 4）重要事项的决定权；（ 5）监督权，有权监督业主委员会的工作、专项维修资金的 使用和续筹的实施；业主委员会是业主大会的执行机构，主要负责实施业主大会制定的各项决议。 自 1994 年我国实施物业管理已来，已经走过了 10个年头。 在这 10 年中，业主自治伴随着层层阻碍正步履艰难的向前推进，业主维权的事例不断的见诸报端，与业主自治有关的各种纠纷也层出不穷，并逐年呈上升趋势，这都与业主自治制度难以有效实施有关。 其主要表现为： 开发商或物业公司操纵业主委员会引发的业主与业主委员会之间的纠纷； 业主自治活动运行过程中发生的纠纷，例如业主在选举或者决定重大事项的过程中的对实体性和程序性问题而产生的争议 ； 业主在聘任、解聘物业公司或者要求自主治理的管理活动中引发各种纠纷。 这与我国在物业管理立法上的缺失、业主自治意识淡漠等都与直接联系。 （四）、物业管理公司的经营缺乏规范和监督：由于缺乏有效的法律法规和相应的管理制度，物业管理公司与业主之间缺少明确的权责关系，它往往反客为主，与业主产生各种矛盾。 例如有的物业公司把自己当成了小区的主人，对小区内的公用设施进行出租收费，对小区内的任何变动，都可以完全不征求居民的意见。 有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需交费。 对居民提出的合理要求敷衍搪塞，甚至不理睬；有的物业 公司为获取更多利润，在小区居民楼内、电梯、绿化区到处设置广告，影响小区面貌和环境。 更有甚者，物业管理公司雇佣的保安在公司与业主发生纠纷时殴打业主。 这样就严重损害了业主的合法权益。 （五）、业主法律意识淡薄。 业主的物业管理法律观念、意识还没有完全树立起来。 一些业主希望得到最好的物业管理，但只愿意付非常少的物业管理费，一些业主对物业管理问题知之甚少，缺乏自我保护意识。 他们买房时只注意房子的质量、价格，往往忽视了物业管理问题；只知与开发商打交道，而不知如。