组团保障性住房项目销售收入收益权信托理财可行性报告(编辑修改稿)

组团保障性住房项目销售收入收益权信托理财可行性报告(编辑修改稿)内容摘要：

XX市保障房发展情况 XX 市政府根据国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》精神，紧密结合我市居民收入、住房及 XX 旧城改造的实际情况，充分发挥政府在住房领域的调控和保障职能，坚持政府、单位、个人合理负担的原则，出台了《 关于完善和落实城市住房保障制度切实解决低收入家庭住房 问题的实施意见 》等一系列关于建设经济适用住房改善低收入家庭住房困难问题的政策措施。 20xx 年， XX 市在全省率先实行经济适用住房公开摇号销售，确保销售公平公正，先后对海港区海政里、 XX、世纪城堡、庶适庭园等项目进行摇号销售，受到社会各界的一致好评。 为优化保障性住房结构，提高住房规模，在积极推进经济适用住房项目储备和建设的同时，在全省率先实行经济适用住房与商品住房联动运作，即在商品住房开发建设项目中配建一定比例的经济适用住房。 20xx 年，全市首个商品房与经济适用住房联动运作项目世纪城堡小区开工建设。 20xx 年 起，在全省首次将廉租住房保障和经济适用住房保障条件并轨，形成实物配租与货币配租双轨运行的政策机制，实现低收入住房困难家庭应保尽保。 为降低经济适用住房成本，让低收入家庭买得起住房，全市发挥国有房地产企业的骨干作用，以零利润方式进行经济适用住房项目的开发建设，同时取消了 项目行政事业性收费、政府性基金和人防设施异地建设费等。 自 XX 市 20xx 年启动经济适用住房建设 起 ， 到 20xx 年末， 20xx 年、20xx 年获得中央预算内投资补助的 12 个廉租住房项目已全部开工，竣工或主体完工的项目有 6 个、 万㎡、 20xx 套。 20xx 年东李庄等 3 个经济适用住房项目、 3 个廉租住房项目、 1 个公租房项目和 14 个棚户区改造项 11 目全部开工建设。 目前，全市已竣工经济适用住房 2344 套，解决了 2344户城市低收入家庭住房困难，超额完成了省政府下达的保障性住房 2300 户的考核目标，在河北省保障性住房建设中居于领先位置。 XX保障房发展规划 （ 1）长远规划 XX将住房保障的着力点扩展为包括低收入和中等偏低收入人群，提出“ 统筹兼顾、区分层次、稳步实施、住有所居 ” 的住房保障思路。 具体实施路径是，以公共居住组团式开发模式，建设公共租赁房为主体，包括廉租 住房、经济适用住房、人才公寓、中低价商品房等各类保障住房，以满足不同住房困难群体的需求。 交以此为动力，不断完善全市住房保障体系和住房供应体系，努力形成 “ 低端有保障，中端有支持，高端有市场 ” 的城市住房保障新格局。 （ 2） 20xx年 — 20xx年重点建设规划 XX市住房保障和房产管理局于 20xx年委托 XX市规划设计研究院编制了《 XX市住房建设规划（ 20xx20xx年）》，规划期 XX市建设经济适用住房 6900套，建筑面积 48万㎡，廉租住房 5660套，建筑面积 29万㎡。 上述规划中的三分之一保障性住房建设项目将由市开 公司运作。 目前，全部开工项目均处于在建或收尾状态。 为保证保障性安居工程的开发进度，河北省保障性安居工程领导小组办公室于 20xx年 12月 29日下发了《关于确认 20xx年保障性安居工程计划任务的通知》，由省政府与市政府签订《河北省 20xx年保障性安居工程目标责任状》， 20xx年全市廉租住房新增 1600套，经济适用住房新增 2100套，公租住房新增 7000套，作为政府业绩考核的重要一项，政策上有保障。 12 （三） XX市保障房项目开发方式 XX 市经济适用住房采用的开发方式主要有四种，分别为统一建设、联动建设、单位自建、拆迁安置。 廉租住房建设采取集中建设、配建两种方式。 本项目采用“经济适用住房统一建设、配建廉租住房”方式， XX 市住房保障和房产管理局按照保障住房规划统一运作，由市开公司集中开发。 四、本次拟合作项目概况 （一）项目运作流程 运作模式 XX市政府（制定方案） XX市住房保障和 房产管理局（主管部门） XX市房地产经营开发公司 XX市房地产经营开发公司：主要负责保障房销售环节的申购资格审核，保障房的规划、融 资、管理、建设（前期拆迁）等多个环节，承建保障房项目。 资金需求 保障房项目建设资金包括：拆迁费用和开发建设资金。 （ 1）拆迁费用：开发商代垫拆迁资金。 （ 2） 开发建设资金：开发商负责后期建设资金。 销售和资金回笼流程 （ 1）廉租住房 XX 一、五组团廉租住房项目是我市列入中央预算内的保障住房项目， 13 也是我省城镇面貌三年大变样工作中重点保障性安居工程。 根据市纪（ 20xx） 74 号市长办公会议纪要、秦人常（ 20xx） 17 号 XX 市人大常委会，关于批准《 XX 市人民政府关于城市重点建设项目资金筹措有关情况的报告》 的决定，市财政负责贷款担保，贷款本金偿还分年度列入财政预算中安排，贷款利息由市财政从住房公基金增益金列支。 XX 廉租住房项目是我市重点 XX 工程。 根据会议精神设立住房保障专项资金，主要来源： 年度土地出让净收益的 10%； 住房公积金增值收益扣除计提住房公积金贷款风险准备金、管理费等费用后的余额； 市财政一般预算资金； 与商品房开发联动项目的经济适用住房售房款； 廉租住房实物配租收取的租金； 接受社会捐赠等其他资金。 XX 市住房保障专项资金，实行专户管理，专款专用，专帐核算，财政监督。 近几年XX 市每 年土地出让金在 50 亿左右，在住房保障专项资金上每年预留 8000万元，用于廉租住房项目建设。 本项目回购资金回笼有保证。 20xx 年 4 月 28 日，市开公司与 XX 市廉租住房和经济适用住房管理中心签订了《 XX 市廉租住房收购合同》，详细规定了廉租住房的计价方式、价款、付款方式和期限，约定 20xx— 20xx 年由 XX 市廉租住房和经济适用住房管理中心分三期向市开公司支付完毕全部回购款 15980 万元。 （ 2）经济适用住房 项目经济适用住房销售必须经由 XX 市房改办审核认购资格并出具选房认购通知书， XX 市房改办在通知书上注明其缴纳 购房款必须进入指定银行专用账号。 如果不按指定账号入账，将不予办理房产证。 经济适用住房实际销售时，由项目实施单位实现销售，同时 XX 市房改办将其销售信息告知我行，我行将派专人监督选房销售现场，指引认购人将房款缴入我行专 14 户。 以上措施可预防项目承建方挪用销售回笼资金的可能。 经济适用住房项目形象进度达到正负零时，可以进行销售。 销售流程如下：（ 1）住房认购者（主要为前期省市重点工程拆迁户）必须经 XX 市房改办进行资格审核，并出具认购通知书；（ 2）认购者凭此通知书选房、缴款；（ 3）认购人认购时缴付 50%房款，直接将钱缴付 至房地产企业在我行开立的唯一账户；（ 4）在住房交付时收取另外的 50%房款。 销售资金支用 对于保障房项目的销售回笼资金，具体项目建设单位根据用款依据、用款计划。