经济开发区管委会大厦物业管理方案125页

经济开发区管委会大厦物业管理方案125页内容摘要：

物业 经济开发区管理委员会孵化大厦物业管理投标书 16 安全主管 协助主任负责护卫方面的培训、计划、日常管理、工作安排、协调质量监督等方面的工作 中专以上学历，有 1 年以上工作经验，熟悉护卫工作流程，熟练掌握各种突发事件的处理方法。 管理处主任、副主任简历 姓名 李增峰 性别 男 年龄 30 职务 管理处主任 证书 物业管理企业经理上岗证 学历 大专 参加工作时间 2020 从事物业管理年限 6 年 已完成的项目 单位 项目 名称 面积 日期 项目标准 物业 北区管理处 80000 20202020 1 级 物业 火车站管理处 12020 2020至今 1 级 姓名 张勇 性别 男 年龄 25 职务 管理处副主任 证书 物业管理企业经理证 学历 大专 参加工作时间 2020 从事物业管理年限 4 年 已完成的项目 单位 项目名称 面积 日期 项目标准 物业 政务大厦管理处 40000 20202020 1 级 物业 济南铁路局管理处 63000 2020至今 1 级 物业 经济开发区管理委员会孵化大厦物业管理投标书 17 第三章 物业管理作业 指导书 以物业档次为基点，以业主需求为主导，实行针对性、分层次物业管理。 安全管理 一、治安形式分析 管委会孵化大厦功能特殊性 在治安防范方面存在以下一些难点和重点： （ — ） 管委会孵化大厦 属于开放式办公场所，外来公干人员频次高， 保持办公环境的静谧及车辆的疏导、登记是安全工作的重点。 （二）管委会孵化大厦消防工作难度大、要求高。 制定防患于未然，科学的消防预警措施，警钟常鸣的消防常识宣传、培训工作是贴心管家根本所在。 上述素的存在，给我们的安全管理工作提出了较高的要求。 为此，我们将在护卫员的素质培养、安全防范体 系的设定、安全管理的重点定位等方面采取对应措施，确保辖区内的安全。 二、安全管理的措施及对策 （ — ）确保护卫员的综合素质 l、素质管理。 对护卫员实施准军事化管理，采用我们在实践中总结的一整套人员管理程序，做到“五统一”“三集中 ” ，即统一作息、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中管理。 意识培养。 大力培养护卫员的服务意识，树立“业主需要就是工作”的观念，改变原来护卫员单一的护卫功能，使我们的护卫员成为“护卫员、迎宾员、服务员”的统一体。 （二）安控管理体系的建立 我们针对 办公楼的特点，重视业主档案的建立，制定相应的的作息管理办法和清楼方案，禁止闲杂人员进入办公区，确保物业始终处于安全控制下。 在巡逻上，我们拟采用轮换巡逻的方式，突出巡逻重点，对时间进行严格控制，确保不出现安全盲区。 在车辆、人员、大宗货物出入登记上，严格遵循“对人、对证件、对车辆”的三对原则，严格控制、及时疏导人车流量、保持秩序始终井然，重视安全制度的执行力度，完善交接班确保工作衔接严密，杜绝隐患和疏漏。 强调全员管理。 我们要求管理处其他员工亦应担负起安全管理和防范的义务，建立起“快速反应，快速 支援”体系。 在防范的策略上强调辖区内各岗位的联防意识，发挥备岗、备勤人员的规模优势。 （三）预警、应变措施 安全应急计划和措施 （ 1）目的： 物业 经济开发区管理委员会孵化大厦物业管理投标书 18 在发生紧急、突发事件时，以最有效的方法，在最短的时间内控制事态的发展，或保证出色完成上级交办的临时任务。 适用范围： 1）治安突发事件，如突然发生的重大抢劫、杀人、业主或公司管理人员遭到犯罪分子的突然袭击等。 2）受到水灾、火灾、台风等自然灾害的威胁、袭击。 3）其他重大意外情况。 （ 2）职责： 1）对可能发生的由物业管理处负责制定安全应急计划，报物业管理处或分管副总经理审批，必要时报总经理审批； 2）对即将发生或已发生的突发事件由安全主管临时确定应急措施，同时向上级汇报。 （ 3）计划： 1）对可能发生的治安突发事件和已发生或即将发生的自然灾害由物业管理处组织制定应急计划和预防措施，并安排岗位人员按部署执行。 2）处理治安突发事件时，由值班员迅速向派出所报案，安全主管临时确定应急方案，安排人员迅速控制物业管理范围内各通道、楼梯口，封锁出事现场，严格盘查出入现场的人员，直到公安人员到来。 3）制定的应急计划必须慎重，考虑周详，在制定自然灾害应急措施时，要根据灾情的程度 、特性而定。 （ 4）实施： 1）在执行过程中，发现偏离实际情况应及时纠正，并上报相应审批人员认可。 2）对发生的每一事件必须总结，如果是人为原因造成损失，应立即查找原因，认真填写《纠正措施报告》，严防类似情况的发生。 3）保存事件全过程的有关记录，存档 3 年。 重大自然灾害的记录长期保存。 （ 5）要求： 为增强应变能力和战斗力，平时每个护卫队员必须进行严格的学习、训练、消防演习和紧急集合演练。 三、强化消防管理意识 （一）消防管理目标 坚持“预防为主，防消结台”的消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立“全 员防消”的管理观念，实施全员义务消防员制。 （二） 加强消防教育宣传和培训演练工作 消防教育宣传工作： 管理处将在物业辖区内不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座，张贴消防宣传画，向业主进行消防知识宣传。 物业 经济开发区管理委员会孵化大厦物业管理投标书 19 做好消防培训及演练工作： 重点加强护卫员的消防实战演习，每年组织义务消防队员和广大业主共同参与的消防演练，提高全员的“自救”意识和能力，防患于“未燃”。 （三）积极落实 防火安全“三级”检查制度， 重视冬、春两季的消防、设施设备大检查工作，确保在火灾多发期的消防安全工作。 （四）建立健全消防档案。 （五） 建立消防快速反应队 结合以往的工作经验，我们将在护卫员中选拨一批队员组建 管委会孵化大厦管 理处“消防快速反应分队”，以保证一旦出现火警时，我们能迅速作出反应，立足“自救”，最大限度地减少火灾损失。 （六）善后与收复 火势完全熄灭后，护卫员负责现场警戒，保护现场，并协助消防部门查明火因并统计损失，向上级提交事故报告。 物业 经济开发区管理委员会孵化大厦物业管理投标书 20 消防灭火流程图 （ 1）通用灭火流程： 治安、消防、车辆管理：按照 ISO9001 质量体系《护卫工作手册》、规范运作。 如 下表： 工作 定岗检查 进出口、停车场： 24 小时； 多 方 努 力 将 火 扑 灭 认真吸取此次火灾的教训，配合公安消防部门做好以下工作： （ 1） 查明火灾发生的原因； （ 2） 查清火灾事故责任人，责任人写出书面检查待后处理； （ 3） 制定相应的改进预防措施； （ 4） 将火灾事故书面报告公司安全领导小组。 火灾发生：辖区内任何人均有责任立即报告，并立即参加灭火抢救 以最快方式： 报告消防中心，通知消防抢险队； 报告管理处有关领导。 拨打电话报警。 消防抢险人员得知火警后立即携带灭火工具赶往现场： 察看火情，迅速确定灭火方案； 迅速调集抢险人员及物力进行自救。 救火原则：先救人，后救火；先隔离火源，后灭火。 火 势 继 续 扩 大 安全主管继续指挥现场救火，调集人、物力进行抢救 组织疏散，做好救援、防止不法分子，减少伤亡事故。 以最快方式通知公司领导和防火安全领导小组有关人员 拨“ 119”再次告之火灾情况 向附近有灭火消防能力单位求援 物业 经济开发区管理委员会孵化大厦物业管理投标书 21 安排 流动巡查 消防设施： 1遍 /周； 厂区安全： 24小时 大堂执勤： 8小时 车辆停放： 24小时 突发事件： 90120 秒，责任护卫或车辆管理员到达现场。 学习训练 学习法规： 1次 /周； 训 练： 2次 /周； 演示培训： 1次 /周。 检查项目及处理方法 检查项目 1. 查可疑人员、外来人员和捡垃圾、乞讨人员； 2. 查违章停车、违章进入； 3. 查乱摆阻塞道路现象； 4. 查污染物、乱扔垃圾现象； 5. 查破坏绿化、占用绿地现象； 6. 查漏水、漏电、漏气现象； 7. 查房屋本体设施和公 共设施情况。 处理方法 按照 ISO9001 质量体系标准，对轻微不合格项汇报主管，严重不合格项上报主任。 考核标准 平时按 ISO9001 质量考核标准； 年终按国家建设部规定的考核标准。 安全工作检验标准 内容 标 准 分值 评分标准 实际 得分 仪容仪表 ，统一穿制服，黑色皮鞋、戴护卫帽、系领带，上岗必须佩带工作牌； ，姿态良好，抬头挺胸，不东倒西歪、前倾后靠、伸懒腰，做到站如松、坐如钟、动如风； 、大方、得体，不随地吐痰、乱丢杂物，不挖耳抠鼻孔或 玩弄其它物品； ，背手或将手插入衣袋，不勾肩搭背； 、蓄胡子、留长指甲； 、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、打赤脚。 8分 一项不合格扣除 2 分，扣完为止。 服务态度 ； 、热情、耐心、周到地为业主服务； 、打斗事件； ，微笑并点头问好。 ：熟练五声十一字，对人热情，微笑服务，不卑不亢 8分 对一项不合格的扣除 2分，扣完为止。 物业 经济开发区管理委员会孵化大厦物业管理投标书 22 服务要求 ； ，车辆指挥标准及时； ； ，文明礼貌，及时有效，机动灵活，不失原则； ，不因失职而出现意外事故； 、准确、有力、符合交通指挥规范。 24分 一项达不到要求扣除 4分。 纪律 ，不喝酒、吸烟，不嬉笑、打闹，不迟到、早退，忠于职守； 、倚靠、闲谈、吃东西、看书报，不脱岗、睡岗； 、讲方法，以理服人； 规定，不收受业主钱财和 物品，不利用工作之便敲诈勒索，保守内部机密； 、闲谈，不做与本职工作无关的事； ，团结同事，不挑拨是非； ，按时做好宿舍清洁工作；铺位保持整齐排行，被褥按军事化规定叠放；床下物品摆放整齐；毛巾、刷具必须按规定摆放。 行为； ； ，提高自身素质。 12分 对达不到要求的，出现一项扣 2分，扣完为止。 物业 经济开发区管理委员会孵化大厦物业管理投标书 23 工 作 要 求 ，听从 指挥； ，包括业主的基本情况（姓名、特征等）。 熟悉楼宇结构，防盗消防设备，主要通道的具体位置，配电房，水泵房，消防中心等重点位置的防范等； 、对讲，电梯等设施、设备的操作； ，分析处理各种事故隐患和突发事件，有较强分析、判断、处理问题的能力； ，熟练掌握业主相貌特征、车牌号和车辆外型、颜色等； 、准确填写各种表格、记录； ； 、草坪等行为及时制止； 势动作规范、准确，能准确辨别车辆转向灯，正确指挥车辆停放； 、散发广告、捡垃圾等闲杂违章人员； ，无车辆违章停放在绿地、人行道等行为； 、自行车停放整齐有序； ； 44分 对达不到工作要求的，出现一项扣除 4 分，扣完 为止。 其 它 ，坚持学习、训练（按培训大纲及记录检查）； 、权限规定。 4分 不符合标准一项扣 2分。 合计 100分。