科技园物业管理制度

科技园物业管理制度内容摘要：

要详细至每项设备的保养工作程序表，使工程部能进行系统化的养护工作。 设备设施日常管理工作 Page 14 of 35 1. 房屋、建筑设施 工作程序 a. 负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作； b. 每年 12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》； c. 组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督； d. 对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证； e. 每季度组织维修工检查房屋、设施的使用状况，记录《房屋、设施检查表》，根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》，填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表 》，经经理审核后上报公司主管部门； f. 每年根据四个季度检查情况，填写《房屋完好情况汇总表》，上报公司主管部门。 质量标准 主体结构 a. 屋架、柱、梁、檀条及各承重砖墙平直完好，无倾斜、无裂缝出现； b. 钢砼框架构件完好牢固，保护层无剥落，主筋无外露现象，确保构件的承载能力； c. 基础无老化、无腐蚀、无酥碎、无折断现象，确保基础结构稳定牢固。 屋面 平整完好，屋面防水层基本完好，隔热保温板完好无缺，无裂缝，排水畅通，压顶出线无起壳、裂缝，粉刷完好。 外粉刷 外粉刷无起壳（包括各类线脚粉刷，雨蓬、阳台等粉刷），无裂缝、无剥落、接缝平整、色调协调。 内粉刷 各种内粉刷及踢脚线无剥落现象，粉刷完好。 水、电 a. 各种照明电器线路完好，无老化，开关、插座、灯泡正常工作。 b. 上、下水管完好，用水正常，水箱流水畅通，排水系统畅通。 各种水落、水管无损坏，托钩铁脚完好，排水畅通。 2. 供配电设备 工作程序 设备主管 a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作； Page 15 of 35 b. 每年 12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》； c. 组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查； d. 每周巡视配电房设备 ,检查巡视记录、交接班记录； e. 每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。 按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门； f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门； h. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。 质量标准 低压开关柜 a. 耐压试验应符合规范规定； b. 开关柜内各元件应齐全、完整、固定、牢靠，盘面油漆应完好； c. 电器或端子排接线应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全； d. 接地线连接应紧密牢固，导电漆均匀无遗漏； e. 操作部分应灵活，接点和机械联锁的动作应正确； f. 闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好； g. 接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好； h. 双电源箱能自动切换； i. 控制箱手动和自动操作均能运行。 照明设备 a. 灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐； b. 开关是否切断相线，单相三极插座接地 线是否可靠，照明灯头有无触电危险； c. 照明线路的绝缘是否良好，接线头不应外露，灯具高度是否符合规定； d. 防爆潮湿场所是否应用防爆防潮灯具； 防雷接地装置 a. 接地电阻值应符合要求； b. 接地线应平直、牢固，不应有高低起伏和弯曲现象； c. 接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀。 机房环境 a. 消防设施完备，有效； b. 内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍； c. 电工绝缘工具、绝缘鞋、接地线齐全、有效。 Page 16 of 35 3. 供气设备 与煤气公司 保持联系，每周巡检，请煤气公司定期专业保养，随时进行报修。 4. 给排水设备 设备主管 a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作； b. 每年 12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》； c. 组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查； d. 每周巡视水泵房设备 ,检查巡视记录、交接班记录； e. 每月定期组织管道工检查给 排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。 按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门； f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门； h. 每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》； i. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。 质量标准 供水泵 a. 各水泵运行主要参数（流量、扬 程等）符合出厂要求； b. 管道上的各阀门、避震接头、压力表、止回阀等齐全有效，无泄漏，阀门启闭灵活； c. 各水泵运行平稳，无震动，无异常声，润滑良好，无咬泵现象； d. 电气控制箱中各器件齐全，启动、运行正常可靠； e. 水泵、电机等接地装置、防护罩等安全可靠，无缺损。 水箱及附件 a. 各浮球阀自动启闭灵活、可靠； b. 各进出阀门启闭活络有效，无渗漏； c. 溢水管畅通，箱底排污阀良好； d. 减压阀畅通完好，减压阀前、后阀门压力表、旁通阀齐全有效； e. 各管道设备等无锈蚀，无渗漏。 排水系统 a. 各排水（废水）管道畅通，无渗漏、堵塞； b. 各排水（污水）管道畅通，无渗漏、堵塞； c. 各检查口标记清楚，操作方便； Page 17 of 35 d. 各排水横管无倒返水，排水畅通。 污水处理系统 a. 各专用鼓风机运行平稳，无异常声； b. 初滤机运转正常、无卡机、锈蚀现象； c. 压滤机运转正常、完好； d. 各输送、提升日流水泵运行平稳，主要技术参数符合出厂要求； e. 各专用污泥泵运行平稳，无堵塞； f. 各调节池、氧化池等完好，无堵塞渗漏现象； g. 气浮除渣设备完好； h. 各电 机绝缘性能符合规定； i. 电气控制箱中各元器件齐全，运行正常可靠； j. 消毒装置完好、有效； k. 电气接地保护可靠、安全； l. 经系统处理后，排放符合环保要求。 5. 消防系统 日常巡视 a. 设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，记录《水泵房巡视记录表》。 设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障； b. 安保人员负责消防设施的日常巡视，每月对各层面消防设施巡视一遍，将巡视结果记录于消防栓 、灭火机箱内的记录表内。 定期检查 a. 由设备维修工负责每月一次消火栓泵电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》； b. 由工程主管组织，并由安保主管、安保人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓进行系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。 记录《消火栓测试记录表》。 维修保养 a. 设备维修工负责消防设施的维修保养工作； b. 设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。 消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次； c. 按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保 养计划表》和《消防设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内； d. 消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。 设备主管 a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制， Page 18 of 35 委托修理的联系工作； b. 每年 12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》； c. 组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并 进行指导，检查； d. 每周巡视消防设备 ,检查巡视记录； e. 每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。 按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门； f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门。 质量标准 消火栓泵 a. 消火泵 (流量、扬程等主要参数 )符合出厂要求； b. 管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门启闭灵活； c. 消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象； d. 电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好； e. 水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损； f. 管道设备等无锈蚀、无渗漏。 增压泵 增压泵运转平稳，各项运行参数符合出厂标准。 消火栓及配套设施 a. 各层消火栓箱及附件齐全完好； b. 启动报警按钮完好、性能可靠； c. 各层消火栓出水压力符合要求； d. 消防接合器齐全、有效，无泄漏； e. 户外立式消火栓齐全有效，开启灵活； f. 消防进水环网畅通，阀门便于操作，并有明显标记。 消防报警 a. 消火栓泵运转应与报警联动； b. 报警装置应可靠、正常，杜绝误报。 6. 弱电设备 工作程序 维修人员 a. 按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《弱电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记 Page 19 of 35 录表》内； b. 弱电设备、设施维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》； c. 弱电设备发生异常和 故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，及时排除异常和故障。 电工 a. 每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备，记录《信号收视设备巡视记录表》； b. 发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管，督促维修保养。 保安人员 a. 负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录《监控、对讲设备巡视记录表》； b. 发现异常情况，及时报告 保安主管、设备主管。 设备主管 a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作； b. 每年 12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设 施（年度）维修计划表》； c. 组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。 对弱电设备维修保养工作进行检查、验证； d. 每周巡视弱电房设备 ,检查巡视记录； e. 每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写《保安防盗系统检查表 》和《摄像监控系统检查表》。 按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司公司主管部门； f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门； h. 按《应急预案》规定负责处理应急事件； i. 协助管理处主任做好分承包方的评审、评价和初选工作。 质量标准 a. 控制台 各控制器件运行正常，能实行切换定机、扫描式监视等； 操作键盘灵活、可靠； 电源锁开关完好。 b. 显示屏 Page 20 of 35 各显示屏上监视器齐全、完好，显像清晰，符合设计要求； 各显示器接线清楚，无随意拉接线； 监视器安装牢固、可靠。 c. 电源设备 交流稳压电源工作正常、稳定； 各输出电路熔丝配置合理，没有不规则行为； 高、低压电源严格分离，交、直流电源分隔明显，无随意拉线； 二路电源切换正常、可靠； 设备接地保护、防护等安全、可靠。 d. 摄像机。